划构想的重要组成部分，是新乡市委市政府“带酒店业发展前景随着国民经济的持续快速增长以及消费升级的不断加快，我国酒店业近年的增长速度十分惊人。国际排名前十位的国际饭店集团已悉数进入中国并持续扩张，二线品牌也已陆续登陆，未来几年酒店业在保持高速增长的同时，将进步细分市场，其差异化竞争将明显加剧，并显现出以下发展趋势。经济型酒店可能出现泡沫经济型酒店近年来呈现出规模化网络化和品牌化发展趋势。经调查，从年我国第家经济型酒店建成至今，经济型酒店已成长为国内旅店产业中支的商业力量。尽管经济型酒店的市场还没有饱和，品牌主导的产业集中正在形成，甚至未来还有向亚洲其它区域发展的空间和可能性，但是业内专家提醒，非理性的新轮投资热潮，有可能会出现定的产业泡沫现象。相关研究显示，在未来的发展中，经济型酒店的领导型企业为保持竞争优势，会继续扩大市场规模，加速空间布局的步伐。在区域市场方面，可能会出现新的竞争热点。价格方面，据相关机构预测，经济型酒店的价格会进步向下走，将中国酒店产业导入个真正意义上的廉价酒店业态。高端酒店增长势头强劲旅游饭店星级的划分与评定的实施，特别是白金五星级酒店的出现，在促进酒店管理和服务的规范化和专业化的同时，拉动豪华和高端酒店市场形成个以改造升级和设计攀高为特征的投资热点。相关分析认为，国民经济的持续增长和土地供给制度的改革也给不动产投资者以更多的想像空间。随着宏观调控政策对住宅地产开发的影响不断明显，预计将会有更多的地产资本分流到高档酒店物业开发。滨湖商务大酒店发展概况随着平原新区城市建设的不断发展，社会经济总量的不断增加，城市人口的不断增多，商务活动的日益频繁，商务客人会越来越多，四星级的高档酒店将会有个较好的发展机遇。本项目四星级酒店处于平原新区腹地，有着得天独厚的地利优势，辐射范围独无二，无竞争对手，相应占据高端酒店市场十分容易。项目目标市场分析项目功能定位滨湖商务大酒店功能定位为平原新区商务会议休闲度假旅游接待酒店，集住宿休闲娱乐会议等功能为体的高档次的四星级商务酒店。目标市场定位滨湖商务大酒店客源市场构成主要为以下几个方面商务考察型客源核心市场主要以公司会议商务交流政府及企业商务接待地方厂商商务活动等为主要形式，带动酒店住宿娱乐休闲餐饮等业务发展。此类客源约占酒店总客源的左右，为酒店的核心客源市场。本地高端消费者三级市场主要为平原新区及附近区县的些高端消费者，主要是在酒店进行娱乐休闲餐饮及客人住宿餐饮接待婚庆宴席等为主要目的。新区经济日益快速发展，高端收入人群比例逐渐提高，其对高端消费需求也日渐旺盛，本酒店的建设将会吸引区域内大部分高端消费者前来消费，且随着高收入群体比例的增加，该部分客源直会呈稳定增长，作为项目目标市场的重点潜在客源市场。此类客源目前约占酒店总客源的左右，且为未来增长较快的客源，预计未来客源比例上升到左右。其他三级市场辅助市场主要为机会客源市场，主要是些过客及文化旅游活动带来的游客。此类客源比较低，波动幅度也不大，约占酒店总客源的左右。项目市场运营指标预测酒店平均房价参考同类酒店房价水平，在结合平原新区经济社会发展水平的基础上，确定酒店平均房价为元天。酒店入住率结合上述目标市场细分及可能产生的客源量，并参照其他同类酒店，预计酒店入住率保持在酒店房间数为个。酒店各业务收入比例考虑酒店住宿带来的餐饮娱乐会议等其他酒店关联业务的发展，预计客房收入占餐饮收入占娱乐收入占康体收入占会议等其他收入占。综上分析，项目的目标市场及市场运营前景较好。建设内容及建设规模建设内容酒店建筑四星级酒店主楼共十五层。层为大堂接待商务用房二层为餐厅及行政酒廊层三层为会议康体娱乐用房，四十五层为标准客房。建筑高度米，客房数为间。运动设施主要包括游泳池网球场等室外运动设施。停车场室外停车场。广场及道路工程项目功能区广场及道路。景观及绿化工程环境绿化及景观小品等。项目建设规模项目总占地面积亩，总建筑面积为平方米，景观及绿化面积平方米，道路及广场等共平方米。其中建筑占地面积容积率建筑密度绿地率停车位个。建设地址及建设条件项目建设地址滨湖商务大酒店项目选址在平原新区纬路与经路交叉口处，该地块位于平原新区腹地商务密集区，东临平原大道，西接滨湖湖岸，距新区行政中心不足千米，交通条件十分便利，在新区区域规划中属类商住用地。项目建设条件自然条件气候条件平原新区地处北纬东经，属暖温带大陆性季风气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春早，年平均气温月最热，平均月最冷，平均最高气温年月日，最低气温年月日。年均湿度，最大冻土深度。降水量年平均降雨，最大降雨量年，最小降雨量年，最大积雪厚度年，年蒸发量。月份降水量最多，为，占全年降水的，且多暴雨。风速及风向全年最多风向为东北东风，频率为，次多风向为东北风，频率为。年平均风速为。无霜期天，全年日照时间约小时。地形地貌新区地处黄河海河两大流域，全部属于平原地面，海拔米左右，土地肥沃光热充沛。水文新区位于黄河下游，土壤堆积了巨厚的松散沉积物，形成黄河冲积扇。从黄河冲积扇顶部的漂石卵砾石与砂混杂堆积逐渐过度为中砂细砂与粉土互层堆积，构成了巨大的地下水库。河床滩区及两岸影响带，均为近代黄河堆积的多孔介质地层，地表水与地下水库水力联系密切，同时，黄河下游为著名的地上悬河，黄河水位高出两岸平原区地下水水位，在其影响带开发地下水有利于地表水的补给，同时避开了水质污染。浅层含水层的底板埋深约，岩性颗粒粗，砂层渗透系数大。上部除地表黄河故道颗粒较粗以外，其它均为弱透水的粉土粉土粉质粘土互层及粉砂层等。下部砂中粗砂中细砂细砂层，构成了上细下粗典型的“二元结构”和粗细相间的“多元结构”。由于受黄河摆动时间长短的影响，使主流带和泛流带相间分布。主流带含水砂层粒度粗厚度大，泛流带粒度稍细厚度也较小。属强富水区，含水层岩性以细砂中砂中细砂粗砂为主，多夹小砾石。地质新区流域位于昆仑秦岭祁连地槽和华北地台四个大地构造区域，或称为西域陆块及华北陆块，以贺兰山六盘山的深大断裂为分界。地貌轮廓和地层发育特征主要受区域构造的制约。西域陆块呈带状展布，为北西或北北西向，岩层挤压变形强烈，褶皱紧密，断裂构造异常发育，有大规模中酸性侵入和小型基性和超基性岩体侵入。华北地台由吕梁运动形成其基础，经晚元古至古生代的沉积加厚及固结硬化。中生代时期，太平洋板块向东区古陆俯冲，其后又受燕山运动影响，华北陆块产生褶皱和断裂，并伴有岩浆活动，形成系列趋近北东向的断块盆地隆起和断陷盆地。在流域内分布有第二沉降带华北平原的部分，其中早期新华夏系生成发展于晚三迭纪至侏罗纪晚期，主要表现为斜列式型构造带，褶皱断裂较发育。场地现状滨湖商务大酒店项目建设场地位于新区滨湖区，地势平坦，现状荒地。经地表观察可知，场地现状整体稳定。地震根据国家地震局中国地震烈度区划图项目所在地区地震基本烈度为Ⅷ度区，地震加速度为。基础设施条件滨湖商务大酒店位于新区腹地，交通供水供电通讯等均由市政提供可靠保证，项目建设基础条件较好。项目简介项目概况项目名称滨湖商务大酒店项目建设地址新乡市平原新区建设规模项目按四星级商务酒店标准建设，总占地面积约亩，总建筑面积约平方米，配套建设道路供电给排水供气等基础设施。项目总投资万元，其中工程费用万元，工程建设其他费用万元，预备费万元，建设期利息万元，铺底流动资金万元。资金来源申请银行贷款万元，业主自筹万元。主要技术及经济指标表主要数据及评价指标汇总表序号项目单位数据备注序号项目单位数据备注项目总投资万元固定资产静态投资万元建设期利息万元铺底流动资金万元项目流动资金万元自筹流动资金万元银行短期贷款万元经营收入万元运营期平均值营业税及附加万元利润总额万元所得税万元税后利润万元法定盈余公积金万元未分配利润万元二主要评价指标序号项目单位数据备注所得税前的财务内部收益率所得税前的财务净现值万元所得税前的投资回收期年含建设期所得税后的财务内部收益率所得税后的财务净现值万元所得税后的投资回收期年含建设期投资利润率投资利税率销售利润率借款偿还期年含建设期盈亏平衡点社会效益分析项目所在区域周边遍布各类高新产业基地商贸流通等企业，商务往来密集，本商务酒店建成后，将成为平原新区重要服务配套项目，有助于提升新区接待能力和城市形象，是旅游基础接待设施的有益补充，将推动旅游业的健康发展，带动周边地区交通运输商贸娱乐服务等相关行业的发展。项目建成后还将直接提供餐饮服务清洁环保等相关就业岗位，间接地增加交通运输商贸餐饮旅游服务等相关行业的从业人员，在定程度上直接或间接地为本地解决近千人的就业机会，有利于新区经济的增长及维护社会的稳定。项目建设的背景及必要性项目建设背景新乡平原新区是我省确定的个城乡统筹和改革开放试验区之，是省委省政府的重大经济发展战略部署，是中原城市群“极两圈三层”规划构想的重要组成部分，是新乡市委市政府“带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点。平原新区围绕建设“沿黄生态科技名城”的发展定位，充分利用区位和资源优势，打造新能源车试验测试基地生物医药产业基地电子信息产业发展基地现代农业试验示范区文化教育产业基地黄河文化产业基地商贸服务业及现代物流园区。新区与郑州河之隔，三桥相连，互为呼应，距郑州市中心火车站仅公里，新科技引领低碳生态产城共融适宜人居的“农业硅谷科技新城产业基地休闲之都”将成现实。当前的服务配套能力尚显不足，按照新区发展规划，未来的旅游消费向更高层次和更高品质的方向发展。滨湖商务大酒店