购物中心万平米的五江国际建材家居城万竞争局面。超市商家区位规模经营备注沃尔玛春园步行街内良好负层整层国美电器春园步行街内较好二楼新佳氐星路中般社区型购物中心通程电器九龙市场内较好沃尔玛的进驻给新佳带来了巨大的竞争压力，新佳业务模式被迫从纯超市向“超市百货”转型，勉强维持经营。而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊筹。春园商圈正处于扩容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。餐饮商家区位面积经营主题肯德基店春园步行街口良好西式快餐肯德基店汇天国际楼良好西式快餐西堤岛文化局二楼良好中西餐咖啡铭典长青街邮局对面般中西餐咖啡西典九亿步行街般中西餐咖啡第三空间九亿步行街般中西餐咖啡兰桂坊春园步行街银街良好中西餐咖啡米萝咖啡春园步行街金街良好中西餐咖啡名人茶庄春园路般茶饮味博士氐星路中良好中式桂林人店氐星路中良好中式快餐桂林人店春园步行街良好中式快餐永和豆桨氐星路中良好中式快餐上岛氐星路图书馆良好中西餐咖啡儒林茶庄长青街新华书店良好茶饮春园美食广场百货楼上般风味自助老舍茶馆长青街良好茶饮星克玛春园步行街较好中西餐咖啡春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐中西餐咖啡中式茶饮自助美食应有尽有，肯德基上岛咖啡永和豆浆桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳必胜客棒约翰豪客来味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是片空白，餐饮业态大有潜力可挖！娱乐休闲类商家区位主题面积经营雅芳时尚会所氐星路美容美体较好风尚瑜珈九亿步行街瑜珈良好美丽传说九亿步行街足浴良好京都医学美容九亿步行街医学整形良好彭都春园步行街美容美发良好禅逸瑜珈馆春园步行街瑜珈良好美时慕春园步行街美容美体良好沸点健身馆春园步行街健身良好今典影城五楼电影良好新城影院乐坪街电影较差美容美体美发足浴健身电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。但酒吧电玩商务会所运动馆旱冰桌球等等热门娱乐业种缺位待补充。专业市场类商家区位主题面积布局经营鑫鑫手机城清泉广场手机柜台式般新绿岛手机城氐星路中手机柜台式良好长青中街长青街精品家纺约个街铺良好春园钻石街乐坪街精品家纺约个街铺良好九亿步行街女装及童装街铺般九龙市场长青中街小商品摊位分割良好时尚潮流城春园步行街潮流服饰摊位分割般春园小商品城春园步行街小商品摊位分割般春园商圈已经形成多个专业手机家纺服饰小商品市场，如长青中街春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞争激烈。这类市场大多将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。租售行情租金及铺面转让费春园商圈是娄底租金最高的区域之，其中以春园步行街钻石街氐星路中段九龙市场临街门面为最，平均租金达元月，沃尔玛九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键春园步行街银街长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达元月的高位。品牌服饰鞋珠宝等是推动租金高企的主力业态。春园核心商圈可谓铺难求，商铺转手费随之水涨船高。其中以春园步行街九龙市场临街区域为最，转让行情约为万元店面氐星路中段清泉广场新佳长青路中段清泉广场友谊阿波罗略低，但单门面的转让费也普遍在万左右店面九亿步行街人气稍逊，报价为空转万元单门面。售价表现春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之。年月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下元的天价，并很快销售空年月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达元，最高价突破元，创造了又个奇迹。春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际星达馨都尚都，街铺售价在元，单铺面积在左右，总价在万左右，热售局面未丝毫减退。三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分门面报价已达元，相比年上涨幅度已达。二火车站商圈商圈概况火车站商圈是指东接石马公园南临湘阳路西达氐星路北靠老街的围合区域，它的形成与发展和娄底火车站休戚相关，是娄底历史最为悠久的商圈。火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座明珠步行街等项目曾度陷入维谷，但随着明珠电脑城老街批发市场月塘条街的兴盛，鹏天华泰六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园五江的次级商圈之及娄底最密集的酒店集群。业态构成火车站商圈业态构成分散，以批发市场电脑娱乐专业街为主，超市餐饮美容等零星布点中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。如老街是全市糖酒饮料水果五金杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元明珠步行街是娄底唯的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存月塘条街聚集了数十家大型歌厅，堪称娄底娱乐的大本营百洋百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。六福大厦金成时代广场明珠步行街新佳天成银座老街庄胜项目吉泰邦臣月塘条街火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏乱差现象依然严重，制约了商圈的进步发展明珠步行街老街月塘街等专业市场自行成市，普遍缺乏引导和管理各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象蔓延，商圈前景不容乐观。专业市场项目区位规模业态经营明珠步行街氐星路旁电脑市场较好老街门面个批发市场良好月塘街家歌厅良好天成银座火车站旁电脑城未开业超市商家区位规模经营百洋超市六福大厦般百花超市市政大厦楼般龙胜超市锦泉宾馆楼般餐饮商家区位面积经营主题彼岸咖啡六福大厦般中西餐厅湘都酒楼氐星路良好大型酒楼百事德氐星路般中西餐厅保健美容类商家区位主题面积经营雅露仙美容休闲馆氐星路美容美体良好鸿远足浴长青中街足浴保健较好百分百美发氐星路美容保健较好租售行情租赁方面，老街租金持续看涨，现平均已达元月明珠步行街则从月不等，出租率达八成火车站广场周边物业街铺租赁行情为元月，且供不应求。售价方面，火车站商圈开发量集中，是娄底楼市的热点片区之。但楼盘大多规模偏小，档次偏低。销售当中的项目有金成时代广场，楼街铺售价靠火车站广场侧约为元，靠站前路侧约为元，销售行情看好，但内铺推售艰难。吉泰邦臣余的商铺预计于年中推向市场，由于定位高端，业态规划和租售前景难测。第四节项目建设的可行性万豪城市广场是娄底有史以来投资最大产品线最为丰富开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策区位价值还是产品形态项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。从政策层面分析，万豪城市广场的建设与国家鼓励投资拉动内需的政策脉相承。年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控积极扩大国内需求特别是消费需求保持经济平稳较快发展的重要部署。娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞的核心环节。万豪城市广场总建设规模达余万平米，工程概算总投资达亿元，可带动的周边投资可达亿元项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。该项目将是娄底乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程，它的建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心的地位，对于娄底实现“弯道超车”具有重要意义。二从区位价值分析，万豪城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。娄底是湖南连贯东西纵通南北的战略要衢，也是城市群重要的发展极，正处于“加速赶超”的发展阶段。万豪城市广场处于娄底城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。北临娄底市最大的小商品市场九龙市场以及城市东西主商业街长青街东靠城市南北主轴氐星路，并与春园步行街隔街相望南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大的城市广场娄星广场仅街之隔。万豪城市广场项目可行性分析研究报告湖南中南大学建筑设计院有限公司年月目录第节总论项目概况二业主单位简介三可行性报告编制依据四可行性报告编制范围第二节房地产市场分析全市当产开发投资二娄底市市本级商品房供销情况四项目实施进度