发模式另辟蹊径在新农村开发建设住宅，对房地产的运作提供了新的思路。为当地农民提供就业机会当地村民可在项目建成后成为物业管理人员，在绿色有机蔬菜的种植过程中，帮助业主对菜地进行适当打理，提供部分农民的就业机会。有利于提升政府形象妥善解决新农村建设的资金问题，可以充分展现政府执政能力与亲民政策，能让老百姓切切实实感受政府惠民政策和业绩。本案的建设可以加强官民之间的沟通，提高政府形象与威望。十问题与建议该项目有较好的经济效益和社会效益，建议尽快立项并组织实施。需尽快对项目进行详细的可行性研究论证，降低开发风险。对整个黄家湖新农村建设示范片进行统筹规划分步实施。加强环境保护，确保可持续发展。建议项目定位在高品质住宅，确保客户群层次不发生变化，客户群的稳定是该项目成功的关键。黄家湖新农村建设示范片应定位在新农村，保持农村特色。开发建设过程中切勿走样，建成个“新城市”。否则，该项目的农村休闲优势将逐步消失，不能满足新农村建设城乡互动城乡统筹的效果。项目简介项目背景为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六届五中全会关于建设社会主义新农村的宏伟目标，加快农村经济和社会发展，市委市政府站在战略高度规划了资阳区长春镇黄家湖社会主义新农村示范片建设。根据分步实施规划，在碑石仑村获批了亩土地的住宅建设开发。项目概况该项目位于益阳市资阳区长春镇北部，属长春镇镇区建设发展区域，北临黄家湖与沅江市遥遥相望，距益阳市中心城区公里。该地段环境优美空气新鲜。项目右邻福林花园度假村，左邻湖乡情生态农业科技示范园。该地块拟规划建设高品质住宅，主要面向有“别院”需求的客户。二项目建设的意义及必要性新农村建设配套的需要贯彻十六届五中全会提出的社会主义新农村建设的要求，加快农村经济和社会发展。合理引导城乡人们互动，取长补短，缩小城乡差距，这样既可以合理利用资源，也能带动和刺激农村的经济。城市居民享受自然的需要在喧嚣的闹市中生活时间长了，也想到个可以让身心放松，可以调整心态的原生态环境中享受生活享受大自然的美。城乡共同发展的需要为落实科学发展观，促进城乡统筹，在工业化达到相当程度的今天，核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！工业反哺农业城市支持农村，实现工业与农业城市与农村协调发展。当前扩大内需刺激经济的需要该项目的建设可以在遭遇经济危机后，扩大内需，促进经济的发展。三初步市场分析市场供需预测按照益阳市规划，至年，益阳市区增加人口约万人，年均增幅约。以年人均居住面积平方米计算，可计算出年至年各年新增城市人口产生的市场容量见下表。年年各年新增城市人口产生的住宅需求量年份城区累积新增人口万人城区新增人口万人新增住宅需求量万平方米年均合计随着生活水平的提高，部分成功人士积累了定的财富，对居住环境提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。根据对益阳市区高品质住宅区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅的目的，则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份二则为自己安排处便于日常工作的“别院”。他们对住宅的选择比较挑剔，相对而言，对房产的价格并不是特别在意。同品质楼盘竞争对手分析楼盘名称精锐国际新城主要户型两户栋四户栋六户联排别墅绿化率环境受破坏程度较小临近益阳北站，有路路公交车经过，交通较便捷楼盘名称丽景雅苑主要户型独栋别墅山地别墅绿化率北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施环境优雅。离中心城区有段距离，出行不便楼盘名称梓山湖新城主要户型独栋别墅联排别墅绿化率位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广场，处在中心城区。尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位竞争对手价格情况项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价元联排别墅均价四项目定位开发理念与思想回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。目标客户定位第类客户群在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。第三类客户群益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有“天然氧吧”之誉。这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国栋别墅山地别墅绿化率北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施环境优雅。离中心城区有段距离，出行不便楼盘名称梓山湖新城主要户型独栋别墅联排别墅绿化率位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广场，处在中心城区。尚在建设中，配套设施未齐备，绿化未到位竞争对手价格情况项目名称梓山湖新城丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价元联排别墅均价四项目定位开发理念与思想回归自然劳动休闲享受湖光山色创导健康美好生活。目标客户定位第类客户群在市区已拥有第套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。第三类客户群益阳籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。项目分析优势环境优雅这里生态环境极佳，黄家湖是湖南省十大淡水湖之。水面近万亩，水域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有“天然氧吧”之誉。这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流传着金竹咀出天子七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家教授赞誉为“江南水乡湖南画乡”。同时，洞庭湖区独有的渔耕文化和地花鼓舞龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。交通便利距中心城区公里，有环湖公路和香摇公里与益沅级公路相连。基础设施配套良好，发展前景广阔项目区地处益阳市第批社会主义新农村建设示范区和风光秀丽的黄家湖畔。按照以新农村示范片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动新农村建设的发展理念。市区政府正将此地倾力打造成益阳对接“长株潭”的高档休闲度假区和现代农业观光区。历经三年建设，示范片水电路等基础设施比较完善。项目区左邻投资亿元，占地亩的湖乡情生态农业科技示范园右邻投资亿元，占地亩的福林花园度假村。这里即将成为益阳的休闲度假胜地投资热土和居住宝地。可办理产权与农村房比较可办理产权可进行交易。价格合理价格相对比中心城区临湖别墅便宜半，且有条件的住户可置游艇，供黄家湖广阔的水面游弋。劣势商业设施不齐全只适合居住休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。机会符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。威胁目前益阳市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较大促进城乡互动，与新农村建设政策相吻合。管理难度较大规划调整频率大前期有基础设施和征地拆迁投入对管理机构的专业化要求很高。方案三收益较高，价格尚有上升空间可完全按照规划实施。政府承担风险较大政府前期投入大资金回笼有不确定性因素建议方案考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案，进行整体招商开发。六与项目有关的配套需求对安全保卫的要求该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高的要求。配套土地的要求为配合新农村建设，提供劳动休闲场所，宜在项目周边米范围内为客户提供出租的菜地和耕地。配套劳动力的要求客户租赁的菜地或耕地需要农民协助施肥浇灌。庭院需请人打扫管理。休闲娱乐相互交流场所的要求高品质的客户群需要相互了解信息，促进事业共同发展。建议小区内不建设独户围墙，改用绿化围墙简单分区。增设图书阅览室茶座健身设施等用于交流和休闲的活动场所。网络信息化的要求在信息化时代，客户可以在小区内通过网络了解市场，对企业进行远程管理。卫生的要求高品质客户群对小区及新农村示范片的卫生有较高要求。停车位的要求经测算，须保证每户至少个停车位。对周边村民的素质有较高要求在客户落户前，需对周边村民进行多方位的培训。环境保护和可持续发展的要求为保护环境需要建立垃圾处理站污水处理设施，确保不污染原生态的黄家湖。七营销方案和物业管理建议营销口号住在湖畔是多数人的梦想，但只是少数人的权利。物业管理聘请专业的物业管理公司进行管理，在客户入住后定期组织各种交流的活动。八项目实施进度计划第阶段项目前期工作拆迁招商等第二阶段基础设施及配套建设第三阶段项目开发建设第四阶段客户装修入住九经济效益初步预测该项目无论采取何种方案实施，均有较好的经济效益。十社会效益分析对加快新农村建设起了示范作用项目的建设有利于当地经济的发展，提高整体水平。城乡互动加强经济文化的交流城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。对探索缩小城乡差距提供了新方法。为食品安全生产和销售提供了新模式人们最关心的就是自己的健康，可现在危害人类健康的行为随处可见，主要表现在食品安全方面为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜果品农药残留严重超标力求实现教学过程与教学结果并重，知识与能力并重的目标。也正是由于这些认识来自于学生自