五价格策略住宅单位基准均价的制定当阳各在售楼盘销售均价项目均价核算表项目名称锦绣江南玉墅林风关公文化园天泽园在售均价交易情况修正交易时间修正区域因素区域商服繁华程度区域交通便捷程度区域公共配套设施水平区域基础设施状况区域环境质量区域社会环境个别因素结构修正楼盘名称均价锦绣江南元天泽苑复式元，独栋元玉墅林风元关公文化园元建筑质量户型修正朝向修正景观效果比准单价加权比重根据上面表格的修正指数，加权计算可得出据此，项目住宅实现均价初步设定为元二商铺均价的制定因为目前在当阳商铺基本是用来出租，且当阳没有同类的专业市场可供比较，因此本案的商铺价格的制定采用以下几种途径综合判定。通过租金水平核算商铺价格目前当阳建材单店的租金平均在元平方米左右，考虑到租金的逐渐提升和专业市场的租金优势，暂以元平方米为基准，可得收回成本的期限年收益率商铺参考售价年收回成本元年收回成本元年收回成本元注以此为基准得出的价格只能反映首层临街商铺的价格水准。其他商铺价格参考项目商铺类型面积均价元备注玉墅林风社区底层临街商铺繁华地段锦绣江南社区底层复式商铺地段较偏远小结所以，通过以上分析，鼎成认为，价格的制定应以市场事实为基础，不宜盲目比较，设定较合理的投资回报率，预留均价上升的空间，以租金反推的方式来制定售价。根据商铺明年月推盘来考虑，以元月的平均租金，以年收回投资为基准，项目商铺的参考均价区间为元。三价差体系在均价的基础上，衡量各套销售单位可能影响价格的各种因素，通过设定价差进行调整，得出比较系统全面和详细的价格体系。其中主要涉及到景观楼层户型地段及特色单位等调整因素。住宅的价差体系因此，各住宅单位的定价计算方式为房价基价位置价差楼层价差户型价差位置价差第级单位第三级单位第二级单位位置价差如下但同栋同楼层内的最大差价不宜超过元。位置级别第级第二级第三级价差元楼层价差价差如顶层作为复式，则的参考价差为元楼层顶层价差元户型价差第级户型的单位，户型大小比较适合，方正实用。第二级户型，户型面积较大，受客户欢迎，但内部设计不如户型合理。第三级户型，紧凑实用，但户型对当阳客户来说偏小。第四级复式户型，或复式分割出的户型，结构上不够合理户型价差户型级别第级第二级第三级第四级价差元商铺的价差体系临街价差第级面向长坂路的临街铺位，展示面最好，人流量最多的铺位。第二级面向项目主出入口的临街铺位，人流车流量较大，受关注较多。第三级面向小区住宅的内部商业街临街铺位。临街价差临街价差级别第级第二级第三级价差元楼层价差楼层价差楼层价差元位置价差临街价差级别第级第二级第三级价差元注层单位层高米，临街商铺可作为复式单位，因此价差将大于其他楼层六价格提升策略本案总体价格策略上采取“平开高走”的基本价格策略，辅之以“中高端品质中端价格”的初期市场策略，突出高性价比的项目特质，提高相对竞争优势。开盘期平价入市，快速拉升销售强销期持续期尾盘期依托项目重要节点和事件，采用“小步快走，阶段性价格冲刺”的方式进行价格推高。调价节点选择销售的价格是动态变化的，调价最主要的目的是为了最大可能的刺激销售，但在提价的过程中须明确每步调价的支撑点，且调价节点应保持合理的节奏，不宜过于密集。工程节点建筑整体封顶建筑外立面装修完成建筑竣工验收等事件节点各期开盘主要的公关事件大商家入住或开业部分业主入伙等去化率以去化率为指标，当去化率达到预定的目标时即进行价格调整。调价幅度的选择依据节点及事件制定调价幅度根据工程营销节点和重要事件，划分调价节点的等级。开盘建筑主体封顶部分开业等为类节点，调价幅度为。依据去化指标制定调价幅度以入市价格为基础，针对销售效果实施动态控制对去化速度快的单位，作好随时调整价格的准备。小户型可采用的较大调价幅度中等户型可采用的幅度大户型可采用以内的幅度。把握营销热点调价根据项目工程进展可售单位的陆续推出各种卖点的阶段性呈现，制造销售热点，不定期的采用小幅调价，增强客户的信心，刺激观望客户尽快成交。七销控策略房源铺源销控在整体上控住宅不控商铺，在住宅和商铺同时推出的时候，控制住宅的数量，重点吸引顾客购买商铺。在户型上优先推出小户型和复式户型，平方米左右的户型单位则根据销售情况逐步放开。小户型和大户型以合理的比例进行搭配销售。在楼层上为避免底层和高层难销的局面，优先推出底层和高层住宅，中间层单位的放量则要要严格控制，以减轻后期的销售压力。在商铺上严格控制临街商铺和首层商铺的铺源数量，根据销售情况逐步放开，避免出现普通铺位无人问津的局面。二价格销控通过价格杠杆调节各种单位的去化速度。但因为价格的公开性和敏感性，因此不宜过于频繁使用，且价格只能提升，不能下调。对于去化速度较慢的单位，制定较实惠的均价，并采取隐蔽性的优惠政策如赠送面积免物业费等手段，促进成交。对于受欢迎的单位，则可稳步提升售价，达到控制去化速度的目的。三现场销控通过销控营造现场气氛以现场销控制造“紧张空气”，让买家产生心理压力，促其尽快预定或签约。通过销控维持现场管理秩序以销控表展示房源销售情况，同时也利于减少销售人员的“撞单”现象，减少与客户房源方面的摩擦。通过销控把握销售节奏原则上，在销售前期，以推售朝向户型楼层较普通的单位为主进入持续销售期和扫尾期后，为刺激市场关注以及配合价格爬升，逐步加大优质单位的投放比例。八商业销售策略㈠回购策略回购期限的设定建材市场商铺回购期限般为年，结合专业市场操作惯例及开发商的实际情况和意见，回购期限为年回购年投资回报率的设定综合宜昌市和当阳商铺年均投资回报率在税后之间，本项目年投资回报率为注回购合同中将与投资者约定，在回购合同到期之后，由投资者自主选择由开发商原价回购，或者继续由投资者自行持有回购销售模式的利弊分析好处消除了投资者的后顾之忧，提升了投资积极性能够在开发初期快速融资，为项目后续开发和经营提供了保障弊端投资风险更多转嫁到开发商身上如果市场经营未能达到投资者预期，势必引起大批回购的要求，开发商将面临巨大的经济压力市场初期低廉的租金无法支撑投资回报的费用和不菲的营运推广费过于强调回购的保障性，反而容易引起投资者对项目前景的怀疑第部分项目定位体系项目总定位当阳新型商居中心当阳项目的主要辐射范围和核心客户群新型形式新业态新管理新，唯的建材家居市场唯的站式经营的建材家居卖场唯提供先行赔付等统经营管理服务的建材家居市场，唯的商居综合体均创当阳之先商居项目兼具商业和居住的双重功能，宜商宜居的有机统中心建材家居市场的行业中心地位，有效带动周边地块的价值提升商居综合体的功能有效吸引客流物流和资金流的聚集市场定位㈠总体市场定位商居中心㈡住宅小区市场定位当阳次中心便利型宜家小区次中心点明项目地理位置和区位特征，给人以环境安静经济实惠前景无限升值空间大的印象便利型市政配套资源的丰富，交通的便捷宜家小区安静的环境紧邻家居广场的优势，形成个宜家型的小区商业部分的市场定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！大宜昌新兴站式建材家居市场大宜昌当阳作为中部瓷都，日益确立了大宜昌建材制造中心的地位因此，项目商业的辐射范围可以扩展到整个大宜昌地区新兴当阳首个大型建材家居市场，商居体的全新规划模式，标志着大宜昌建材市场新兴势力的强势出现，大宜昌建材流通格局由此改写，依托中部瓷都的崛起，即将引发行业的大整合大升级站式经营站式管理站式，在业态分类上，涵盖家庭装修装饰所需要的所有主要产品类别，满足客户站式购齐的需要客户定位㈠商业部分的客户定位充分挖掘当阳建材家居行业从业人员的投资和经营需求极力争取周边县市建材经商者有效调动当阳本地其他行业经商人员的投资和商住需求㈡住宅小区客户定位以当阳本地客户和周边乡镇客户为主体，争取在当阳经商的外地客户核心客户群本地私营业主政府公务员与事业单位工作者重要客户群周边县市客户在当阳经商工作等游离客户群外地经商者或外地在当阳经商从业者核心客户群当阳建材家居行业从业人员重要客户群周边县市建材客户游离客户群当阳本地其他行业经商产品定位㈠住宅产品当阳市中档小区住宅鉴于项目住宅在规模园林环境配套上并没有太大的优势，作为高档住宅，在社区内部配套与居住环境上没有明显的竞争力定位为中档住宅，以适应当阳客户目前的经济承受能力但在建筑风格和宣传上高起点高标准，以相对售周期的划分期预热期年预热期主要工作以媒体宣传为主，向公众传达项目形象项目定位主体业态等，为项目即将开始的认筹期蓄势。同时销售的准备工作基本到位，达到可以接待客户的标准。期间需要进行