对建筑物无不良影响。建筑物状况估价对象为框剪结构外墙采用瓷砖装饰内墙涂料简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。地理位置估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路号。按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为级。交通便捷程度估价对象所处位置交通便捷，路公交均可直接到达。公建配套设施学校西流湾小学师附小市中市中心幼儿园综合商场沃尔玛步步高医院市中心医院银行工农中国银行其他桥南综合批发市场桥南农贸市场秀峰公园沿江风光带中心广场，架空层花园环境质量估价对象接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享米沿江风光带美景，环境质量好。四估价目的委托方拟将估价对象进行市场转让。评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。五估价时点年月日六价值定义估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。七估价原则合法原则替代原则最高最佳使用原则估价时点原则客观公正公平原则八估价依据国家标准房地产估价规范房地产估价委托书房地产估价合同书政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息委托方提供和估价人员现场勘验调查取得的全部资料。九估价方法根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场比较法成本法和收益法进行本次估价。估价基本思路分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。市场法的技术思路是搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例与评估对象进行比较，对其交易时间交易情况区域因素个别因素等进行修正后测算出比准价格，求取估价对象的评估值。成本法的技术思路是假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构建筑风格装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。其基本公式评估值取得土地费用建筑物建造成本折旧收益法的技术思路在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。其中收益价格公式为式中房地产的价格房地产的净收益房地产的资本化率房地产的使用年限与剩余收益年限十估价结果经以上估价测算，确定益阳市赫山区建筑路号栋单元室居民住宅，建筑面积平方米，在估价时点年月日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整元，土地单价为元平方米。十估价人员项目负责人房地产估价员张静领导审签房地产估价师刘十二估价作业日期年月日至年月日十三估价报告有效期本估价报告有效期为年，即自年月日至年月日止。在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。估价技术报告个别因素分析土地使用总,年益阳政府发布的号文件商业级用地价格为元土地重置价格元平方米土地重新取得价格元建筑物折旧评估对象为住宅用房，按国家商业用地年规定，其折旧年限最长不能超过年，该房地产已使用年，残值率为，假设估价对象转让扩建改造后不损坏其般综合营业的经济寿命情况下，采用年限折旧法评估折旧元计算积算价格积算价格元收益法经调查，估价对象周围同等相似商品房出租价格为元月。年租金总收益元房地产出租总费用年管理费元年维修费元年保险费‟元年税金元房地产年纯收益元确定资本化率安全利率风险调整值，其中安全利率参照年初银行最新存款利率为，风险调整值取为，故资本化率为收益价格元建筑面积单价元估价对象最终价格确定估价方法总价元单价元平方米市场比较法成本法收益法其中的市场比较法的理论依据为替代原理更体现市场行为成本法测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得的正常利润收益法的理论依据为预期原理，三者从不同的角度体现了估价对象的客观合理价格。根据估价目的，以三者的算术平均值为最终评估价。估价对象房地产总价元估价对象房地产单价元平方米估价结果的确定经以上估价测算，结合市场调查和估价经验分析，得出收益法比准价格积算价格。所以认为上述估价结果公正合理切合市场实际，故确定益阳市赫山区建筑路号栋单元室居民住宅，建筑面积平方米，在估价时点年月日的房地产市场价评估总值为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整元，土地单价为元平方米。附件益阳市中心城区住宅用地基准地价内涵级别土地权利使用年期年容积率开发程度估价期日级地出让土地使用权五通平二级地出让土地使用权五通平三级地出让土地使用权五通平四级地出让土地使用权五通平五级地出让土地使用权五通平年益阳市中心城区级别基准地价单位元平方米级别商业用地住宅用地工业用地ⅠⅡⅢⅣⅤⅥ益阳市中心城区商业用地级别分布范围土地级别分布范围Ⅰ桥南滨江路金山北路向西米桃花仑西路向南米康富北路向西米益阳大道向北米金山路向西米海棠路向南米康富南路向西米康富南路向东米海棠路向南米龙洲路向东米桃花仑中路向南米桃花仑中路向北米茂林路青年路益阳商业步行街龙洲路向东米桃花仑西路向北米大桃路向东米和龙洲路嘉骏路商业步行街两侧米金防路全段两侧米秀峰西路金山路康富北路两侧米金山北路桃花仑西路益阳大道两侧米金山南路海棠路玉兰路两侧米桃花仑中路茂林路萝溪路两侧米萝溪路秀峰东路青年路两侧米七段。桥北三益街五西路向北米文艺路向西米马良路向西米迎春路长春路马良路向西米马良路向东米至汽车北站致富路汽车路向东米资江人民路资江西路所包围的区域。Ⅱ桥南Ⅰ级地以外,金山北路向西米资江沿江路三里桥路赫山区政府以南茂林路青年路以北米萝溪路十洲路银城大市场汽车东站晓园路团山路梓山湖北海棠路龙洲路玉兰路金山路向东米迎宾路与金山路交叉口所包围的区域和迎宾路康富路和迎宾路交叉口向东米中央储备粮益阳直属库。桥北Ⅰ级地以外,群众街资阳区政协资阳区人大民福路迎春路长春西路迎春路幸福渠路向北米致富路长春东路文昌路五东路向北米永丰路资江大堤所包围的区域。Ⅲ桥南Ⅱ级地以外，会龙山会龙公园东玉树路荷花路益阳汽车南站益阳火车站石长铁路龙洲路梓山湖西梓山湖东团圆南路凤山路桃花仑路梓山东路沿线长常高速资江所包围的区域。桥北Ⅱ级地以外，资阳大道文昌路幸福渠路永丰路长春东路永丰路向东米五东路向北米白马山路资江所包围的区域。Ⅳ桥南Ⅲ级地以外，资江志溪河花香路会龙山生态保护区云雾山路梅林路团圆南路迎宾东路桃花仑路向东米长常高速所包围的区域桥北Ⅲ级地以外，资阳大道向北米白马山路北段资阳大道长常高速资江大堤所包围的区域。Ⅴ桥南Ⅳ级地以外，会龙山生态保护区西部中山村路梅林路银城大道工业大道桃花仑东路迎宾东路长常高速四级地边界所包围的区域和兰溪河所在区域长常高速定级边界所包围的区域。桥北Ⅳ级地以外定级边界以内的区域。ⅥⅤ级地以外定级边界以内的区域房地产估价报告项目名称益阳市赫山区建筑路住宅楼委托方叶女士估价方房地产评估有限公司估价人员张指导老师薛编写日期目录摘要„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二致委托方函„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三估价师声明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四估价的假设和限制条件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五估价结果报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„六估价技术报告„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七附件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„报告摘要本次估价对象为益阳市赫山区建筑路号栋单元室，建筑面积。用途为转让住宅房，该对象为框剪结构，精装修。估价对象所在小区南接秀峰公园，美景尽收眼底，往北纵享米沿江风光带美景，位置临街，处于相对繁华地段，交通比较便捷，人流量较大。本次估价目的为房地产进行市场转让提供价值依据，估价时点为年月日，估价方法采用市场比较法收益法和成本法。最终估价结果为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整元，土地单价为元平方米。致委托方函房屋所有权人叶女士承蒙委托，我们公司对坐落于益阳市赫山区建筑路号栋单元室建筑面积平方米的房地产进行市场价格评估，估价时点为二五年月二十二日，估价目的为核定资产提供价值参考意见以备其进行转让的需要。根据您提供的有关资料，我们公司估价人员严格按照国务院建设部原国家土地管理局国土资源部，湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律法规和文件技术规程等操作规范，遵循，客观，公正的原则，经过周密准确的测算，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验和对影响房产价值因素的分析，对该房地产的公开市场价值做出评定估算，现将估价结果报告如下该房地产在估价时点的正常市场价格为人民币贰拾陆万捌仟捌佰壹拾四元整元，土地单价为元平方米。房地产评估有限公司法定代表人张年月日估价师声明我们郑重声明我们在本估价报告中陈述的事实是真实的准确的。本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论。但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。估价师张年月日估价的假设和限制条件本次估价以估价对象为合法房地产，即已依法取得房屋所有权和土地使用权，且未设定他项权利为假设前提。本次估价参考公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，但考虑其他因素的影响，其拍卖底价可能会与其市场价值稍有偏差。估价对象所占土地使用权类别为划拨，估价中是以出让方式获得即已向政府补交了土地出让金为假设前提。本次估价是以估价对象现状和转让后用途不确定，但受当地政府对本地段城市规划政策的限制为前提。本次估价是以委托方提供的全部资料和数据是真实有效的为假设前提。本次估价结果为估价对象在估价时点上的本地区社会正常交易的市场价格，是以市场上存在着自愿购买者为假设前提。估价对象具体交易额在市场相对稳定即价格不会发生较大变动的定时间内交易时，由转让双方依据本结果协商确定。本估价报告仅为估价目的之用，不得他用。未经本所许可，本报告不得公开发表。估价结果报告委托方法人代表叶女士地址湖南省益阳市赫山区建筑路号小区二估价方单位名称房地产评估有限公司法人代表刘地址湖南省益阳市赫山区湖南城市学院新校区三估价对象估价对象范围界定本次估价对象为益阳市赫山区建筑路号栋单元室，建筑面积。土地状况估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。建筑物状况估价对象为框剪结构外墙采用瓷砖装饰内墙涂料简易装饰。房屋设备使用正常，无暖通设备，十成新。地理位置估价对象坐落于益阳市赫山区建筑路号。按益阳市基准地价标准，估价对象土地利用级别为级。交