部门签订协议合同的依据是编制下阶段规划设计的依据可行性研究的内容二项目研究项目研究的目的宏观环境研究经济环境•宏观政策及经济形势通胀利率汇率等•重大事件及其影响国家政策的调整•城市经济状况人均收入等•城市建设城市规划固定资产投资拆迁计划等人口及其变化状况总量新增家庭数外来常驻人口比例等房地产市场环境结构及其规模二三级市场板块布局热点区域行业成熟度产品丰富度外来开发商的进入程度结论房地产未来发展趋势项目价值分析区位价值分析产业分布第三产业旅游经济高新技术产业物流等街区价值土地级别，区域功能定位人文历史价值内容•卖点提炼•项目总体形象设计•推广费用预算•现场包装方案•制定销售策略•制定推广策略•营销工作总体时间表卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不定是项目所特有的，但必须是鲜明的。般而言，会从地段产品附加值等三个层面进行提炼总结地段交通条件配套资源自然人文景观未来规划远景产品规模建筑风格园林特点户型特点价格新型建材工艺附加值开发商品牌物管品牌建筑设计公司品牌园林设计公司品牌承建商产品概念倡导的生活方式项目总体形象设计形象支撑要素产品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思。形象表现系统案名标准色形象推广语推广费用预算基本步骤确定推广费用占总体销售额的比例结合当地行业基本水平，视项目情况定确定各主要费用项目的预算比例现场包装媒体费用活动费用预留费用等确定各推广阶段推广费用预算比例蓄势期强销期蓄销期尾盘期确定各推广阶段内各项费用的详细预算现场包装方案户外大牌如何选择工地围板如何体现项目特色售楼处设计方案如何选址如何设计看楼通道方案示范园林示范单位选取什么单位设计什么样的风格制定销售策略销售次序销售时机销售时机选择的般办法避开竞争高峰，抢占市场先机迎合热点事件，借势发挥房展会假期等与竞争对手同时发售与工程进度有关如豪宅般现房销售等销售目标价格策略在制定价格策略时，般会从市场状况开发商资金需求产品差异程度销售周期销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。推广策略向谁说说什么怎么说主要内容推广阶段划分阶段推广主题媒体组合策略行销策略组合现场活动公关活动展销会促销手段等营销工作总体时间表••房地产策划全流程前期策划阶段前期策划的整体流程前期策划整体流程市场分析市场预测收入成本费用预测财务评估敏感性分析盈亏平衡分析风险评估可行性研究项目研究宏观环境分析经济环境房地产市场环境结论发展趋势项目价值分析区位价值项目资源竞争环境同区位同类型同价位竞争项目，经典楼盘成功案例潜在客户分析研究对象研究内容得出调研结论项目定位分析优势劣势机遇挑战客户定位客户细分客户研究客户筛选客户定位产品定位内容策略价格定位竞争项目产品特色开发商品牌市场前景市场推广卖点提炼地段产品附加值项目总体形象设计形象支撑要素形象表现要素推广费用预算现场包装方案制定销售策略销售时机销售次序销售目标制定推广策略低开高走高开低走高开高走稳定价格营销工作总体时间经济效益分析开发商小业主前期策划整体流程流程前期策划分阶段可行性研究可行性研究的定义可行性研究是指在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析论证的过程。可行性研究的作用是项目投资决策的依据。是筹集建设资金的依据是开发商与有关各部门签订协议合同的依据是编制下阶段规划设计的依据可行性研究的内容二项目研究项目研究的目的宏观环境研究经济环境•宏观政策及经济形势通胀利率汇率等•重大事件及其影响国家政策的调整•城市经济状况人均收入等•城市建设城市规划固定资产投资拆迁计划等人口及其变化状况总量新增家庭数外来常驻人口比例等房地产市场环境结构及其规模二三级市场板块布局热点区域行业成熟度产品丰富度外来开发商的进入程度结论房地产未来发展趋势项目价值分析区位价值分析产业分布第三产业旅游经济高新技术产业物流等街区价值土地级别，区域功能