求旺盛产能不足年显著高于趋势增长率的增长，已经造成了较年时更大范围的产能压力，经济快速增长和低通胀的经济周期黄金阶段显然已经结束。官方的产能利用率指数见图表以及单位劳动力成本上升当中见图表有所体现。图表过剩产能达到历史最低点扩散指数衡量的是产量高于产能的企业相对于产量低于产能的企业的比例。例如，表明产量低于产能的企业比产量高能的企业多。资料来源高盛经济研究图表单位劳动力成本的上涨预示着通胀上升势头高盛亚洲首席经济学家梁红认为截至年月达到年高点的通货膨胀，并不是任何暂时的国内或国际供应面冲击所造成的，而是显著的正产出缺口即总体需求相对于经济总体产能的过度增长是过去几轮通胀以及此轮通胀的主要推动因素见图表。并得出结论，要使通货膨胀显著下降，就需要看到能够降低总体需求增长的政策措施或其他需求方面的变化。然而这种剩余产能不足导致的需求过度增长的分析忽略了个因素，全球经济放缓带来的中国出口的不可避免的持续下滑般规律中国当前不能再加息，热钱因素暂不考虑，这种出口转内销的产能释放分析中并未考虑。当然从中国的总体经济过热的程度上看，的确需要抑制总需求，但从经济增长的角度上看，是否抑制总需求或抑制哪些需求值得认真考虑。图表总体需求的过度扩张导致了通胀上升，但在时间上有定的滞后三外汇政策压制了内需通过将人民币汇率盯住在个显著被低估的水平，中国在年的政策选择与过去年样在保持了出口强势的同时已经继续抑制了国内需求。换句话说，这些政策使得中国经济更容易受到外部需求大幅放缓的冲击。外部需求的放缓或许会平抑国内需求释放带来的产能曲线，中国连续多年的投资拉动，产能问题肯定不会像高盛的统计数据那样严重。人民币大幅的名义升值有助于向私人领域传递正确的价格信号，促使其重新分配资源。此外，它还有助于在内需再度上升的情况下遏制国内通胀压力。否则，当外部需求在将来的时刻复苏时，中国可能需要再度抑制内需。四出口导向战略的挑战中国过去的经济增长，出口导向战略功不可没。美国消费指数不断下降，各类数据继续显示经济日趋疲软。鉴于净出口对增长的显著贡献年中国的贸易顺差可能占的，贸易顺差增长年前个月为的大幅放缓必将对中国经济增长以及工业企业盈利能力产生显著影响，全球经济放缓对中国出口导向战略提出了严峻的挑战。如果出口增长回落的幅度比人们预期的更快，与此同时人民币被迫更大幅度升值，那么更疲软的外部需求对增长造成的下行压力可能促使决策当局重新考量他们在国内需求方面的政策立场，尤其是那些与国内投资需求有关的领域。出口增长的大幅放缓以及人民币的更大幅升值我们预计明年人民币兑美元升值，预测风险趋于上行将是件好事，原因是这些因素对增长的周期性影响可能引发推迟已久的亟需的政策调整。出口下降释放的产能可能需要的时间较长，在短期内，增长与通胀格局已经显著恶化，迄今为止积聚的过热压力需要经济进入个降温期，其中增长率需要回落至其潜在增长水平，但这种增长水平下降定是轻微的，绝对不可以影响到就业增长。这种增长的放缓可以通过有效的政策紧缩外部需求的冲击，或者在更不理想的情况下通过两者的偶然结合来实现。这两个负面因素出现的时间规模和速度等方面的不确定性将使得年成为投资者感到格外棘手的年。五拉动内需是中国崛起的需要也是国际经济形势的选择时机在当前通胀恶化的条件下说拉动内需，或许是大逆不道，我并不反对在年上半年进行持续严厉的宏观调控，但目的绝不能是控制总需求以减缓产能不足造成的通胀压力，我们还有出口产能可以释放。这样在政策选择上可以安排投资少量增加拉动内需的组合。经济增长，出口依赖是个放缓因素，必须在投资和消费两方面寻找突破。经济学家们可以计算或者政府通过增加出口税负等经济手段主动控制出口产能的向内转移，这样就不需要过度投资造成难以抗拒的通货膨胀或者过度紧缩造成经济衰退。外汇政策和出口压制了内需，现在内需的释放，正是大规模转移出口产能的时机，面向国际出口的金属能源原材料初级产品，都可以转化为供应内需的产能。而且打击了消费者的信心，我们就丧失了绝佳的国际时机，再过若干年后，全球经济复苏，中国将再次面临国际竞争和能源原材料价格上涨压力，中国崛起将成为句空谈。六内需推动型经济增长战略提升日程在稳定压倒切的政治选择下，中国的决策区域，占总成交量的以上，接近位于沈阳南部的浑南新区的倍。由此可以看出，年沈北区域的土地放量，必带来未来年甚至更长时期的开发热潮，随着各地块的逐步启动，该区域也必成为沈阳未来的主发展方向，未来发展潜力巨大。从单宗土地规模来看，规模地块集中于长白大东浑南于洪沈北几个区域浑南区域成交地块宗，其中宗地块面积为万平，成为沈北新区发展的绝对竞争板块，实力不容小觑。铁西区自年以来的三年发展，已逐步成为成熟的居住区，但从年成交的土地情况来看，以小规模多项目运作为主，未来年是该板块成熟的时期。长白板块自长白岛的规划建设实施，区域得到了快速发展，年的土地增量主要集中于此，且以规模开发为主，未来年，该板块将成为引导高端人群消费区域。于洪区与沈北新区相似，受城市外扩带动，逐步发展成熟。但区域对沈城呈现包围式，无集中的发展空间。目前已成交的土地主要集中在于洪新城和通向沈北的两个区域内，未来会成为沈北新区发展的分流区域。沈河皇姑两区则少有地块供应，土地资源稀缺。三各区域成交均价根据简单平均数原则估算长白大东东陵和平皇姑浑南沈北沈河铁西于洪土地成交均价通过以上简单算数平均数法估算情况可以看出，土地资源的日益稀缺引起的土地价值提升现象极为明显，市内五区的土地成为绝对的高价值土地。和平区大东区的土地价值最高，长白区域的长白岛规划借势浑河景观资源的价值战备也使得该区域的土地价值迅猛增长。其它各区域的土地价格也日趋增值。铁西区年成交地块均为工业用地，成交价格最低。沈北新区作为新兴的发展区域，处于发展初期，是除铁西区之外价位最低的区域，单宗价格，具有很大的利润空间。由于皇姑区沈河区可查资料成交价格只有宗地块，不具备普遍性，这里不作比较。长白区域发展趋势可以自成派，故单独列出。四可知不同用途地块的成交状况单位万平居住商业商业工业公共建筑宗数成交面积从土地用途来看，居住是主要的土地利用方式，但也可看到年，随着政府战略的转变，产业的逐步完善和调整，越来越多的工业用地出现。年沈阳市住宅因统计销售区域的扩张表现平稳增长月销售商品住宅万平方米图表商品住宅月消化量统计单位万平住宅月月月月月月月月月月月月图表其他物业形态月消化量统计单位万平网点办公及写字楼车库及其他月月月月月月月月月月月月年全年商品住宅销售量为万平，月均销售量为万平。网点销售量为万平，办公及写字楼销售量为万平，车库及其他销售量为万平。从各种物业形态的月成交量上来看，商品住宅在月及月呈现两个波峰，单月成交量在万平以上，其中月成交量最高，达到万平，由此可见，月及月前后为购房的高峰期。其他类形态物业全年成交量，除车库类在月呈现高峰外，其他物业形态月成交量较为平稳，与时间的相关性不明显。不同区域商品住宅的销售量图表不同区域月消化量统计单位万平月月月月月月月月月月月月沈河区和平区皇姑区铁西新区大东区东陵区于洪区浑南新区苏家屯区新城子区单位万平月月月月月月月月月月月月合计沈河区和平区皇姑区铁西新区大东区东陵区于洪区浑南新区苏家屯区沈北新区新城子沈阳市各区域销售量均在月及月呈现销售高峰，时间上恰为五十长假前期，而在这两个假日月份，销售量极度下滑。年的利率上调时间分别为月月月月月月，与上图相比较，利率的上调对我市商品住宅销售量无明显影响，购房者需求与利率上调无明显相关性。区域上来看，于洪区销售量始终位于全市各区域首位，铁西新区紧随其后，东陵区销售量在后半上涨趋势明显，度赶超于洪区。新城子区即沈北新区，下半年销售量猛增，月较月增加近倍。虽然在月销售量跟随全市市场趋势缓慢回落，而在月月再度上升，销售量高于浑南和平等区域，发展势头看涨。不同价位商品住宅的供求比供求比消化量上市量图表不同价位月供求比统计以下以上月月月月月月月月月月月月从上图可以看出，年上半年，价位供求比比值最大，始终大于，而且在月及月均达到以上。表明在这价位的商品住宅需求远大于供给，需求势头强劲。年下半年，以下及以上商品住宅供求比比值异军突起，超过其它价格区间，其中月达到最高峰，需求量接近供给量的倍。另外，月及月商品住宅供求比比值呈现波峰，各价位中最高达到，也就是说，销售量是上市量的两倍还多，需求远大于供给。结合月度消化量，可以推断月及月销售量急减与上市量不足有很大关系。不同套型商品住宅的销售量供求比消化量上市量图表不同套型月供求比统计月月月月月月月月月月月月年上半年，各面积区间供求比比值多分布在以上，表明需求大于供给。年下半年供求比比值有所下降，徘徊在上下，需求量与供给量基本平衡。总体来看，年全年，需求量大于供给量，房地产市场看涨。从面积区间上来看，上半年需求量大于供给量，下半年需求量回落。全年需求量与供给量基本平衡。上半年需求量约为供给量的倍，下半年供求基本平衡。供求量全年波动较大，供求基本平衡，但在个别月份，月及月需求量猛增，供给不足。以上全年来看需求量旺盛，供给不足。二价格状况不同物业类型价格图表普通住宅别墅月价格统计普通住宅别墅月月月月月月月月月月月月普通住宅全年价格稳中有升，别墅价格波动较大，价格集中在左右。图表网点办公车库及其他月价格统计网点办公写字楼车库及其他月月月月月月月月月月月月网点办公及写字楼车库等价格在上下波动。图表商品房商品住宅月价格走势统计商品房商品住宅月月月月月月月月月月月月年月受央行频繁加息等因素影响，商品房及商品住宅价格在波动较大。月央行仍有加息政策出台，价格表现平稳，略有上升，表明加息对市场的临时性影响大于长远影响。具体来看，沈阳市商品房全年均价为，商品住宅全年均价为，整体运行平稳，价格有所上升。不同区域价格图表商品住宅月价格走势统计月月月月月月月月月月月月沈河和平皇姑铁西大东东陵于洪浑南苏家屯新城子沈河区价格最高，维持在上下。和平区上半年价格较高，在之间，但在月起价格有所回落。大东区铁西区及皇姑区全年价格走势较为平稳，在之间。同属于沈阳周边区域的浑南新区东陵区于洪区上升势头较为明显