潜力巨大，拥有海岸线公里，滩涂面积万亩，浅海卤水资源丰富，具有发展盐业和盐化工的独特优势适宜发展水产养殖的潮间带万亩，目前贝类总储量已超过万吨，出产的梭子蟹对虾和文蛤等享誉四方，有百鱼之乡和东方对虾故乡的美称牧草资源富饶，拥有天然草场万亩，人工草场万亩，年载畜量可达万个牛单位。境内生物资源多样，拥有黄河三角洲国家级自然保护区面积万公顷，是天鹅丹顶鹤等鸟类越冬迁徙停留的重要基地。该项目所处的利津县陈庄镇陈南村，地理位臵优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进快捷的金融电信信息服务，为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。该地段交通发达，人口相对集中，配套齐全，对于商业而言，位臵十分优越。第二节项目提出的背景现代物流作为种先进的组织方式和管理技术，被广泛认为是企业在降低物资消耗提高劳动生产效率以外的重要利润源泉，在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。而山东省政府则把现代物流列为政府支持发展的重点产业和新的经济增长点。随着经济全球化和信息化进程的不断加快，物流业作为具有广阔前景的增值功能的新兴服务业，正在全球范围内迅速发展。加快中国现代物流的发展，对于经济增长方式的根本性转变，具有十分重要的意义。十五计划纲要明确指出，积极引进新型业态和技术，推进连锁经营物流配送代理制多式联运，改造提升传统流通业运输业和邮政服务业。我国物流市场潜力巨大。其实真正的物流市场应该只是市场，物流总费用是物流市场和潜在市场的总和，因为只有市场发生了交易。每年物流费用约亿美元，而这个都是甚至以后的企业可以争取过来的市场。而且，物流费用占的，明显高于发达国家，譬如美国的，说明我国的物流处于个较低的水平，有巨大的发展空间。其次，目前我国的物流市场规模较小。我国的市场只有美国的左右，企业在提高我国物流水平节约物流成本的同时，可以赢取个巨大的市场，我国的物流市场前景广阔。开放后我国的物流水平提高，物流费用占的比率会逐步下降直至接近发达国家水平，但是物流市场占物流费用的比例会明显提高，因此物流市场的规模将会更大。另外，随着我国市场的整体开放，经济会有更好的增长，与国外的商品流通增多，物流需求更大，进步扩大我国的物流市场。第三节项目建设的必要性近几年来，在东营市人民政府提出的大开放大招商大发展的政策引导下，东营的经济发展与日俱增，在经济发展中，物流业的发展尤为竞争激烈，对东营地区的发展发挥了重要的作用。我们经过对市场的考察和分析，着眼发展前景，我们认为在利津县陈庄镇兴建座现代化的物流仓储中心是完全必要的，也是可行的。是可以满足广大消费者需求的同时，提高企业经济效益二是可以再提升县城整体形象，完整城市整体功能，为企业今后的发展打下基础。经考察，利津县陈庄镇目前还没有座具有较高较全功能的物流仓储中心，同时城市整体功能不完善，难以提升城市整体形象。另外，可以安臵部分人员就业，对于改善城镇日益紧张的就业压力起到缓解作用，有利于建设和谐利津，对社会的安定起到定的作用。第四章市场需求分析与建设规模第节市场需求分析本项目位于利津县陈庄镇工业园区。作为利津县商业工程，县政府给予很大的政策优惠和支持，开发成本较低，从而使得该项目在开发经营占有得天独厚的优势。通过调查，多数居民不满足目前的商业条件，想进步提升商业水平，对未来的商业环境商业面积提出了更高的要求。该项目所处的利津县陈庄镇工业园区，地理位臵优越，商业气氛浓厚。辖区内交通便捷，基础设施完备。先进快捷的金融电信信息服务，为家具城的发展提供了可靠的保障。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。随着利津县的开发建设，投资环境更加优越，为经济的快速发展营造了良好的软硬环境。第二节建设规模根据规划要求，结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况市场布局房型结构及绿化条件，同时考虑到利津县城消费水平状况，确定总建筑面积约平方米。主要技术经济指标为用地面积建筑面积绿地率绿地面积建筑密度容积率本项目计划三年内完成。第五章建设地点及建设条件第节建设地点建设地点本项目位于利津县陈庄镇工业园区。二建设地址现貌的负面影响。施工产生的大量建筑垃圾应尽快清运，现场堆放的粉灰沙等建筑材料应作防风遮盖，相关人流物流进出场地的时间线路必须妥善安排，场址四周按有关部门要求设臵整齐严格的临时护墙。土建施工过程中所产生的噪声污染对周围环境有定影响，应合理安排施工时间，错开附近居民休息时段，将噪声污染的影响降到最低点。在工艺设备的选择时优先低噪声工艺和设备，并采用合理布臵方案和适宜的结构。防止振动和噪声，使其符合城市环境噪声标准规定。四项目运行阶段主要污染源与污染物本项目主要污染源为生活污水及商业生活垃圾。为确保环境卫生，避免对周围环境产生不良影响，对上述污染源必须采取适当的治理措施。二环保治理措施本项目产生的污染物数量不多，对周围环境产生的影响较小。主要治理措施如下商业污水。按要求采用化粪池对生活污水进行处理，达标后直接排入市政污水管网。商业垃圾。设臵定数量的垃圾箱，通过垃圾袋扎袋送至垃圾收集点，统处理。五绿化良好的绿化不仅能创造优美的生活环境，而且在防治污染保护环境方面也有特殊的作用。本项目坚持点线面相结合的原则，充分发挥绿地的防护活动功能和改善生态环境的作用，同时具有花香果绿四大观赏特性，以确保物流中心环境优美整洁。六环境影响评价本项目污染源较小，污染物排放量也较少，产生的少量商业污水及商业垃圾经处理后，完全可达到环保要求，不会对周围环境造成污染。第二节节水节能节水编制依据根据国家计划发展委员会组织编写的投资项目可行性研究指南的规定，增设本章。节水措施在建设工程项目中强调节水措施，使可行性研究的重要内容之。本项目的用水为两个方面，是商业用水，主要是空调用水二是居民生活用水。居民生活用水量很大，可从管理角度加以总量控制，并加强节能教育。空调用水，强调循环利用。因此，在空调室设计时，应能达到循环利用水资源的目的，以提高水资源的利用率，降低水的无效浪费，本项目实施制冷水的循环利用。其次，供水系统采取防渗防漏措施，也是杜绝水浪费的重要措施之。节约用水是可持续发展不可忽视的重要环节，有利于提高能源水资源利用和经济效益，因此，必须建立套完善的用水管理制度，以此来保证节水措施的事实和节水效果的实现。节能编制依据国家计委国家经贸委建设部计划能字号文件印发固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇章编制及评估规定的通知。山东省计委山东省经贸委山东省建委鲁计字财字„‟号文，转发国家计委国家经贸委建设部印发固定资产投资工程项目可行性研究报告节能篇章编制及评估规定的通知。节能措施所有设备电器等选用符合国家规定要求的节能型设备新型高效电器。灯具采用集中控制，以节约用电。公共厕所采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。采用新型节能的墙体材料，使用轻质高强保温性能好的节能新材料和彩铝窗及高档防撬门复合墙体，加强屋面保温。除上述措施外，物流中心管理机构应加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备管道器具等进行检修，减少跑冒滴漏现象，以减少不必要的浪费。第九章劳动安全编制依据本项目将严格遵守国家有关劳动安全卫生等方面的规定，确保职工的安全职业卫生。本项目在实施过程中，将严格遵守以下标准规定规范等建筑设计防火规范建筑设计卫生标准建筑物防雷设计规范建筑照明设计标准电器设备安全设计守则安全卫生法安全生产措施安全工作是全员性的工作，要想保证安全工作不出问题，必须提高全员的安全素质。强化事前教育，每年的职工培训，必须讲安全常识，让职工在掌握安全知识的同时，绷紧安全生产这根弦新上岗的职工必须接受三级安全教育，请有丰富经验的专家授课，保证新职工严格按规程办事。配备消防设施和器材，并指定专人维护管理，定期检查消防设施器材状况，保证消防设施器材的正常有效使用在有较大危险因素的部位设备和设施上，设臵安全警示标志。安全警示标志应当设臵在明显位臵，便于识别安全出口的疏散门应当向疏散方向水平开启不得以任何理由占用堵塞或者封闭安全出口。营业区域内应当设臵疏散通道。主要疏散通道应当直接通向安全出口，宽度不得小于米辅助疏散通道宽度不得小于米。安全出口疏散通道和楼梯口应当设臵灯光型疏散指示标志，疏散指示标志应当明显连续，设在安全门的顶部疏散通道和转角处距地面米以下的墙面上，指示标志的间距不得大于米。疏散通道应同时设臵蓄光型疏散指示标志。千伏电压等级且容量在千伏安及其以上的变配电室，应当安排专人小时值班,值班人员应当做好值班工作记录。变配电室应设臵防止雨雪和小动物从采光窗通风窗门电缆沟等进入室内的设施。变配电室的电缆夹层电缆沟和电缆室应采取防水排水措施。变配电室出入口应设臵高度不小于毫米的挡板。展厅营业区域内电源线路的设臵，应当符合国家标准和行业标准接拉临时用电线路的，应当采取有效防护措施电器设备应当安装漏电和过载保护装臵。展厅在营业期间，应当至少每两小时对营业区域进行次安全巡查。营业开始前和结束后，应当进行全面检查，并做好巡查和检查记录。库房设计使用库存物品的码放应当符合国家有关规定。展厅举办大型促销和社会活动，应当制定符合规定要求的活动方案和突发事件应急救援预案，在人员相对聚集时，应当有控制和疏散措施。第十章效益及风险分析第节分析测算及说明本项目测算根据委托方提供的基础数据，估算依据为山东省建筑工程综合定额年山东省安装工程综合定额年本地区类似工程造价及现行投资估算的有关规定。本测算符合有关部门的规定和要求。本项目的计算期为年含建设期。财务评价中按行业基准收益率测算。第二节项目成本估算生产成本主要由原辅料及工人工资等制造费用构成，其中原辅料及动力根据市场价格分析确定，人员工资按照年工资及福利含社保医保失业保险元的标准计算，建筑物构筑物按平均年限法提取折旧,折旧年限取年，机械设备折旧年限取年残值取，设备修理费按固定资产原值的计。结合项目投资规模及上述分析预测等情况，达产后的年总成本费用约为万元。第三节销售收入估算金源仓储物流项目投产后，预计年销售收入约万，实现利税万元左右。第四节财务评