展重点专项规划，十五期间，重庆市将争取每年星级饭店总量保持的增速，五年内力争再造颗星，即个五星级个四星级个三星级旅游饭店。本项目投资近亿元，将促进重庆市旅游接待设施完善升级，具体落实重庆市打造中国旅游经济强市的战略决策。本项目为劳动密集性生产项目，项目的实施，将产生巨大的社会效益。预计本项目为重庆市提供数百个就业机会，这对缓解重庆市剩余劳动力就业，为下岗职工提供发展空间，促进当地经济发展和社会稳定，都有着积极的作用。综上所述，该项目的建设具有显著的经济效益和社会效益，进行投资是十分必要的。七研究范围和工作内容通过对餐饮市场分析，并围绕技术可靠经济合理的原则，论述本项目的可行性情况。主要研究内容包括市场分析项目实施条件建设规模与项目选址工程技术方案环境保护项目实施进度投资估算和财务评价风险分析等。二项目研究结论技术评价项目技术上可行符合产业政策的发展要求餐饮业目前为国家重庆市鼓励类产业，本项目符合产业政策的发展要求。符合市场需求经市场需求预测分析，重庆市餐饮业为朝阳产业，高端商务餐饮发展空间较大，项目市场前景乐观。项目实施准备充分金叶公司正积极推进项目各项准备工作，项目具体实施计划详细可靠。建设规模和项目选址合理该项目建设规模合理，项目场址对外交通便利，市政配套基础设施完善，可以满足本项目建设需要。工程技术方案合理可靠环保可达标金叶公司根据国家的有关设计规范和标准，对环境保护均采取适当措施，该项目不会产生环境污染。二经济效益评价本项目所得税后项目投资财务内部收益率为，高于行业所得税后项目投资基准财务内部收益率，所得税前项目投资财务内部收益率，高于行业所得税前项目投资基准财务内部收益率，项目资本金财务内部收益率为，高于行业融资后资本金基准收益率，项目投资可行。本项目偿债期间，利息备付率，偿债备付率大于，项目偿债分析指标较好，偿债能力较强，易于取得贷款机构的贷款支持。计算期内各年经营活动现金流量均为正数，不需要借用短期借款，具备较强的财务生存能力。从敏感性分析结果看，考虑到种因素影响下仍具有较强的抗风险能力。项目存在的风险对项目的影响程度为中等偏低。三研究结论本项目从技术与经济指标，所能承担的风险程度和给企业带来的经济与社会效益上看，我们认为该项目是可行的。根据商业性文化娱乐设施项目投资收益的般水平，结合餐饮行业的市场现状发展前景项目建设条件等因素，并综合考虑国内正在实施的其他同类项目的可比因素，建议投资方采取积极的投资战略。四附主要技术经济指标主要技术经济指标表序号项目名称单位数量备注日餐娱接待能力人次客房数量间占地面积平方米停车位个建筑面积平方米露天经营面积项目总投资万元资本金建设投资万元新增建设投资建设期利息万元流动资金万元年均营业收入万元财务评价指标所得税后项目投资财务内部收益率所得税前项目投资财务内部收益率所得税后项目投资财务净现值万元所得税前项目投资财务净现值万元所得税后项目投资回收期年含建设期，下同所得税前项目投资回收期年项目资本金财务内部收益率项目资本金财务净现值万元项目资本金投资回收期年项目资本金净利润率银行贷款分析指标项目银行贷款本金万元占项目总投资比例项目银行贷款还贷期年还贷期利息备付率还贷期偿债备付率第二章市场分析我国餐饮业发展现状项目经营以提供餐饮服务为主，娱乐休闲住宿等为辅，项目属于餐饮业。改革开放以来，我国餐饮业获得了空前发展，餐饮企业在过去的多年中总体规模不断扩张。这时期餐饮企业的产业地位得以确定，不仅产业规模迅速扩大，而且产业内部结构调整加快，餐饮企业的整体素质不断提高。年，我国餐饮业市场活跃，继续呈现又好又快的稳步发展态势，餐饮消费实现历史性的跨越，全年零售额首次突破万亿元大关，达到亿元，同比增长，比上年净增亿元，比同期社会消费品零售总额增速高出个百分点，连续年实现两位数高速增长。餐饮消费继续成为拉动消费需求快速增长的重要力量。分城市指省会城市以上看，零售额方面，超过百亿元的城市有个，比上年多出个，上海北京广州天津成都均超过亿元并分列前五名，上海市连续两年拔得头筹，北京市跻身第二，广州市屈居第三。增活动如年春季全国糖酒会年第届全国全国图书交易博览会年第届全国摩托车及配件展示交易会等的客人组成，般都选择四星级以上酒店。年以来重庆地区参加国际性的商务会议及文化交流活动的游客在客源市场中所占比例越来越大，根据年重庆市旅游业统计公报年全市共接待海内外旅游者万人次，来渝游客中商务旅游占，会展旅游占。国内大中型企业外资及合资企业，如重庆啤酒太极实业重庆百货重庆国投等，利宝福特爱立信家乐福安利等世界强等。上述均为高端商务客户，该部分客户客源比较稳定，其对酒店的忠诚度高消费力强利润比大众餐饮高左右。高端商务客户对就餐环境菜肴出品服务质量文化品位个性化服务有较高的要求。行政事业单位重庆市机关行政事业单位各种公务商务性质的各种会议活动或招待宴请较多，该部分客户对服务质量文化品位安全隐私安静性要求严格，对消费价格不太敏感。高档休闲游客自由人团队散客这部分游客主要来自国内经济发达地区和海外对休闲度假的要求较高，要求酒店具备完善的休闲设施和相关服务设施对交通便捷程度要求较高，要求目的地与所住城市有直达航班，且可以随去随回。年，来自广东北京上海等经济发达地区的游客，占来渝国内游客总数的。高收入者包括企业家金融从业人员高校工作者外企员工新闻工作者。根据本次重庆市高收入者年收入万元以上个税自行申报情况和实际申报率约，重庆目前高收入者在万人以上。该部分客户对就餐环境绿色餐饮食品安全菜肴特色要求较高。本项目主要目标客户为高端商务公务客户，根据商务部和各地烹饪协会调查数据，年中国各大城市商务公务餐饮消费所占的比重为，其中高档消费在以上，即高端商务公务消费占餐饮消费以上。重庆市餐饮企业目前专攻高端商务餐饮的目前不超过家，代表主要有重庆万豪大酒店重庆金源大饭店等。据了解，这些定位高端的商务酒店，其客源大多为商界高层政界精英，如大公司大企业的公司宴请公司高层间的聚会，政界高层公务接待等，高端商务餐饮在整个重庆餐饮市场所占份额约，但年销售额却高达亿亿元，重庆市频繁的商务活动正在成为重庆餐饮业快速增长的重要力量。重庆市文化商务活动的需求随着重庆经济的发展而日趋旺盛。五项目市场竞争优势地理环境优势金叶岛国际大酒店工程项目位于重庆市九龙坡区，为重庆目前最成功的滨江美食娱乐休闲带之，可以预计，在未来几年内，九龙坡核心商圈的规模将仅次于解放碑。金叶岛国际大酒店位于直港外滩，临长江，环抱独具特色的天宝广场，项目整体规划科学合理，与周边环境和谐，地理位置商业环境优势显著。硬软件产品优势金叶公司本次投入巨资，对原金叶岛酒店所有客房餐厅公共区域设备系统系统及设施用品进行了更新改造和提档升级，将使酒店档次处于重庆市餐饮业酒店业娱乐业的领先地位。金叶公司目前已与国际知名软件公司进行接触，拟合作实施信息化战略与建设规划，形成酒店前台运营市场营销物流管理人力资源财务管理等多个系统集成，酒店智能化水平将位于全市前列。人力资源与企业文化优势金叶公司现主要股东方和董事会成员大多是餐娱业酒店业资深专家，高管人员以上从事酒店业二十多年，熟谙酒店经营管理，确保了股东会董事会的决策符合市场发展方向和企业长远利益，有利于经营层的执行准确高效。现有职工中以上是原国内四五星级酒店的业务骨干，曾经有多位管理和业务骨干先后被派往国外著名饭店管理集团接受过短期培训，员工队伍整体国际化程度较高。管理优势金叶公司将聘请国际知名品牌酒店管理机构担任项目发展顾问，为项目策划定位市场分析财务评估规划设计和营运商选择提供专业支持聘请国际知名品牌酒店管理集团担任项目建成后的专职营运商，使项目融入国际连锁品牌系统和市场营销网络，获取足够的客源渠道和管理服务质量。六项目市场研究结论随着重庆市旅游业的持续发展，旅游人数的不断增加，将扩大酒店的客源基数会议团队企业及机构组团高级商务旅游高档休闲旅游的显著增长，对高档特色酒店的新建改造提供了需求动力重庆市基础设施的完善直航线路的增加，将开辟更多的高档休闲旅游的客源地，也为重庆高端商务餐饮业发展提供了客源保证。随着重庆市城乡居民生活收入的稳步增长和消费水平的不断提高以及餐饮消费习惯的改变，重庆高档餐饮有着较大的市场空间。本项目产品设计和服务理念将和重庆直港美食街以及重庆目前和未来年将出现的竞争对手存在差异，项目市场前景乐观。第三章项目实施准备情况和具体业务计划项目实施准备情况本项目建成后将主要从事餐饮娱乐休闲住宿经营，针对新的营运模式和不同的目标客户，金叶公司已在营销和经营管理方面着手进行相关准备工作针对本项目，已筹建专门的项目建设和管理机构，确立各自分工和职能，根据项目建设和运营情况进行相应的组织管理。基于本项目特质，已与数家国际知名品牌酒店管理集团进行接触并进行了初步洽谈，已初步确定家作为战略合作伙伴。根据项目的进展情况，坚持针对性系统性相结合，已培养储备批专多能的复合型人才资源，实施了人才管理与开发规划，包括符合岗位要求的各类人才的数量结构，人才招聘计划教育培养计划薪酬分配体系等。加强了制度化系统化建设，建立了项目建设营运相关的所有管理制度规定标准和程序，明确了各级人员岗位职责，确保项目运行科学高效。成立了专门营销机构，配备专业营销人员，在开展大量市场调研基础上，进步加强针对重庆市各大旅行社目标客户的宣传推广，初步明确战略合作意向。正加速完善金叶岛全球市场营销系统，拓宽区域市场和分销渠道，吸引更多的国际国内终端商务客人。与海外商务旅行代理商国内外订房组织的谈判正在进行，努力扩大国内外市场空间。制定了前瞻性的经营策略，积极开发商务客源高档会议展览和宴会市场，突出公司产品服务优势，提高整体营销能力。二项目具体业务计划产品开发计划服务质量金叶公司将强化以客为尊精益求精追求卓越的服务理念，注重服务细节关注宾客反馈，完善服务内涵，创造新的服务亮点，体现金叶岛细意浓情的个性化情感化服务特色和人文关爱。餐饮主业开发计划以市场调研为基础，做好经营结构的调整与提升。在高端消费者中开展对项目市场定位经营结构和经营特色的普查调研，动员社会各方力量进行会诊，广泛收