„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式十项目敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式第期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式第二期投资„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式成本变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式价格变动„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式十二项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式宏观政策风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式市场风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式操作风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式十三项目战略意义„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式十四结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式项目概况沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式项目概况沿袭采用地沟敷设方式位置沿袭采用地沟敷设方式本项目位于经湖北省政府审定的咸宁市城市规划的中心区域。北起文笔大道，南至咸宁大道，西起长安大道，东至银泉大道，占地面积约平方公里未开发区域内的三条今年将开工的道路青龙路，金桂路，十六潭路两侧。沿袭采用地沟敷设方式本项目外围四面全部均已经开发建设西北面与咸安区相连，东南面与咸宁市委市政府所在的温泉区接壤东北面和西南面是温泉经济技术开发区。沿袭采用地沟敷设方式本项目距武汉市中心区约公里，本项目的南北两端距京珠高速公路咸宁南北出口各公里。新建的武广客运高速铁路咸宁站在本项目的北端公里现有的京广铁路咸宁站在本项目的西北公里。见图沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图咸宁市位置图沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式咸宁市沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图咸宁市与武汉位置示意图沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图项目区域图沿袭采用地沟敷设方式长江开发区沿袭采用地沟敷设方式温泉开发区沿袭采用地沟敷设方式面积沿袭采用地沟敷设方式本项目总占地面积约万平方米，约合亩以最后测量土地面积为准，可实际开发面积是整个中心区的面积扣除区内的自然保护区青龙山浮山十六潭公园三座山林和已获得合法开发手续的建筑物以外剩余土地。具体位置在区域内青龙路两侧未被征用的约余亩土地，金桂路范围内未被征用的约余亩土地，十六潭路未被征用的约余亩土地。沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图项目地块分布示意图沿袭采用地沟敷设方式地块分部状况沿袭采用地沟敷设方式温泉区沿袭采用地沟敷设方式市委市政府沿袭采用地沟敷设方式十六潭公园沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式温泉开发区沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式地块沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式长江开发区沿袭采用地沟敷设方式十六潭路沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式地块沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式咸安区沿袭采用地沟敷设方式城市中心新区沿袭采用地沟敷设方式银泉大道沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式地块沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式长安大道沿袭采用地沟敷设方式金桂路沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式浮山沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式地块沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式青龙路沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式青龙山沿袭采用地沟敷设方式本项目由五块地以，区分构成，地块位于青龙路以北，地块位于青龙路以南地块位于金桂路与金桂北路交叉口地块位于十六潭路北测见图。沿袭采用地沟敷设方式地块占地面积亩,位于青龙山南与沿青龙路北之间的狭长地带，整个地块较沿袭采用地沟敷设方式为平坦略有起伏沿袭采用地沟敷设方式地块占地面积亩，位于青龙路南侧与地块相望沿袭采用地沟敷设方式地块占地面积亩，位于金桂路与金桂北路交叉口沿袭采用地沟敷设方式地块占地面积亩，位于十六潭路北测与十六潭公园隔路相望。沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图十六谭路地块分布图沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图青龙路地块分布图沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式图金桂路地块分布图沿袭采用地沟敷设方式项目周边交通情况沿袭采用业税万元销售沿袭采用地沟敷设方式收入沿袭采用地沟敷设方式万元所得税万元利润万元经济适沿袭采用地沟敷设方式用房中高档沿袭采用地沟敷设方式住宅低密度沿袭采用地沟敷设方式住宅中心商沿袭采用地沟敷设方式务区楚文化展示沿袭采用地沟敷设方式中心总累计沿袭采用地沟敷设方式投资规划和不可预测费用沿袭采用地沟敷设方式万元实际总利润沿袭采用地沟敷设方式万元土地款项按照面积分配到各期项目中沿袭采用地沟敷设方式土地总款项按照万人民币计算沿袭采用地沟敷设方式销售款均按照销售计算沿袭采用地沟敷设方式总投资为万元沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式利润率沿袭采用地沟敷设方式投资利润率净利润总投资金额为沿袭采用地沟敷设方式销售利润率净利润销售总收入为沿袭采用地沟敷设方式十项目敏感性分析沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式本项目用净利润率来分析项目的敏感性，而没有计算内部收益率，其原因是我们考虑由于经营时间长，要大量追加投资，可能导致多个内部收益率出现，以计算没有实际意义，所以没有以此来衡量。沿袭采用地沟敷设方式本项目实际仅需第期和第二期两次投资沿袭采用地沟敷设方式第期投资沿袭采用地沟敷设方式第期投资共计万元沿袭采用地沟敷设方式万土地定金万经济适用房和中高档住宅土地费万经济适用房建安费万经济适用房前期费万经济适用房销售推广费万中高档住宅建安费万中高档住宅前期费万中高档住宅管理和销售推广费万不可预测费万总体规划费万元沿袭采用地沟敷设方式第期投资为整个项目的土地定金第期工程所用土地费用第期开发成本费用其中土地定金为万，土地价格按照第期所用亩，每亩地价元的计算，建安成本按照建安总成本予付计算，前期费用和推广费用按照实际价值计算。沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式第二期投资沿袭采用地沟敷设方式全部土地余款要交付沿袭采用地沟敷设方式补足期开发所欠全部费用沿袭采用地沟敷设方式二期建安成本，二期推广销售成本沿袭采用地沟敷设方式共计万元沿袭采用地沟敷设方式因从第期销售开始有部分销售收入可以转为投资,第期经济适用房按销售计算中高档住房按销售计算资金回收额为万元沿袭采用地沟敷设方式第二期投资金额减去销售收入，需追加投资万元沿袭采用地沟敷设方式所以投资峰值为万元，出现时间预计在年第季度总累计投资万元实际总投资万元总销售收入万元总利润沿袭采用地沟敷设方式万元净利润率实际收益率注净利润率按照纯利润除以总投资计算沿袭采用地沟敷设方式实际收益率按照纯利润除以实际投资金额计算沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式敏感性分析沿袭采用地沟敷设方式我们将投资额锁定，将建设成本和价格住宅商业用房作为不确定因素，对本项目的销售利润率进行敏感性分析，分析结果表明，销售利润率对销售价格变化最为敏感，其次时建设成本。详见下表沿袭采用地沟敷设方式成本变动沿袭采用地沟敷设方式表建安成本敏感性分析表建安成本变动幅度项目净利润率价格变动沿袭采用地沟敷设方式表售价敏感性分析销售价格变动幅度项目净利润率沿袭采用地沟敷设方式十二项目风险分析沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式宏观政策风险分析沿袭采用地沟敷设方式目前国家还在对土地开发进行宏观控制。本项目拟开发区域尚未取得合法的开发手续。虽然按照现行政策，咸宁市政府认为，该地块处于咸宁市中心，获得批准没有问题。但是仍存在国家进步紧缩后，无法获得批准的可能。沿袭采用地沟敷设方式对策分析在前期合作时定把本项内容写入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手续，应以同价格给开发商土地或除退还土地款项之外要赔偿我方经济损失。沿袭采用地沟敷设方式二国家对房地产市场进行宏观调控，未来两年房价和地价走势不确定。沿袭采用地沟敷设方式对策分析根据多项综合指标及对国内线二线同级城市的房地产指数分析，既使房价不再上涨，但咸宁市和同级城市的房地产差价明显，仍然会有很大提升空间。另在实际操作中及时了解市场，随时调整价格，保证在市场中立于不败之地。沿袭采用地沟敷设方式三地块面积大，开发周期长，可能会存在部分土地暂时闲置，目前政府规定闲置两年以上土地要被政府收回沿袭采用地沟敷设方式对策分析洽谈签约时在合同中要注明，务必避免此情况的发生，对解决方案要在合约中明确体现。沿袭采用地沟敷设方式四开发周期长，近阶段政府直在对房地产市场调整，有可能会出台政策限制房地产市场。沿袭采用地沟敷设方式对策分析月份已经出台国六条政策对房地产的限制，这是近年来对房地产限制最厉害的次，目前正处在调整期，譬如新建设房屋要包含小户型，不能建设别墅等，但实际执行是在地方政府，本问题需和政府提前协商。根据我们预测近期内国家不会再出台新的调控政策。沿袭采用地沟敷设方式沿袭采用地沟敷设方式市场风险分析沿袭采用地沟敷设方式咸宁政府职能部门专业化水平和管理水平较低，特别是开放意识淡薄，投资环境较发达地区差。沿袭采用地沟敷设方式对策分析在合同签署时，对各种可能出现的情况进行全面分析，在合同中予以约束和咸宁政府各部门建立良好的人际关系予以解决从房地产机构的数据来看，近两年房地产的发展呈现跳跃式前进，在保持目前现状不变的情况下，今后的房地产就会呈现良好的势头。沿袭采用地沟敷设方式二如果更换政府领导对本项目会产生定影响。沿袭采用地沟敷设方式对策分析在洽谈签约前要和近期更换可能性小的领导直接对话沟通，把本项目变成政府工程尽可能的把政府答应的条件以及违约的处理办法写在合约中，从法律角度避免此风险带给公司的损失。沿袭采用地沟敷设方式三