北部新城虽已突出市场重围，但区域内的战争又是”大盘时代来临，市场放盘量大增，使得市场危机四伏目前在售项目约个左右，总体供应量超过万方。其中，锦秀河山北门提都，城上城，苏州路号地块凯旋城万豪国际枫桥韵泊等项目体量超过万方，大盘时代的来临使得市场危机四浮。随着品牌发展商的进驻，市场压力将会更加加剧随着老村长众鑫发展商逐渐进驻北部新城，预计在未来年中凯旋时代北门缇都金旭城上城天赐花园二期喇叭河别墅区等福州路华林地产新上马的项目将会达到个之多，且开发面积趋大基本都在万平方米以上，预计年市场放盘还将会增加万方左右，市场总体放盘量将会增到万方左右，市场压力逐渐加剧。由于市场竞争价格战已“悄然展开”由于市场放盘量越来越大，市场竞争日趋激烈，各楼盘为了在激烈的市场竞争中获胜，各楼盘之间的价格战已经“悄然展开”开发商被逼杠起了按无公摊面积销售的大旗在资本运作上开发商开始实行价格高开低走路线。残酷的价格战已开始影响区域市场价格走向区域消费市场也开始降温在国家宏观调控后，随着国际金融危机的引导和传播，市民的消费信心彻底被击溃。区域房产市场明显开始降温，市场消费力有所下降，客户消费欲望降低，绝大部分开始持观望态度。消费者的消费意识越来越趋于理性，这样导致很多楼盘处于举步维艰的境地。区域消费市场也开始降温面对如群雄逐鹿的疲惫市场，作为品牌发展商的元盛地产是随波逐流还是突出重围要想获胜当然要突出重围让我们开辟这场“突围”之战第二部分元盛再战北部城含苞待放的锦绣河山，财富国际突出群雄逐鹿的市场重围，成为市场的赢家。，锦绣河山又将以什么去突出充满“硝烟与战火”市场重围，征服北部新城，继续成为北部新城最大的赢家，再次续写地产开发史上辉煌的页。要想让锦绣河山再次突出市场重围，就必须针对市场做好充分的埋伏。埋伏谁在与我们争夺同块蛋糕埋伏二我们将来的客户是谁埋伏三我们自己的优劣势卖点在哪五面埋伏突出重围埋伏四如何实现与同区产品价值剥离埋伏五我们的产品需要怎样的优化谁在与我们争夺同蛋糕与狼共舞，谁与争锋“市场蛋糕”北部湾锦都豪苑明日家园伏四如何实现与同区产品价值剥离埋伏五我们的产品需要怎样的优化谁在与我们争夺同蛋糕与狼共舞，谁与争锋“市场蛋糕”北部湾锦都豪苑明日家园它们虽然和本项目的品质不在同水平线上，但其打价格战对本项目的影响将很大，距离太近了。此类项目在明年本项目入市时可能已进入销售尾声，但它们的尾盘将会对本项目造成定的冲击波。北门提都纳帕溪谷金旭城上城凯旋时代万豪国际都市名苑二期苏州路号这类项目和本项目属于同质产品，这直接对本项目造成威胁。南岭山水桃溪河畔该项目和本项目属同质产品。我们想要突围市场，争取更多的“蛋糕”，就不可轻视以上“劲敌”我们将来的客户是谁再好的产品也需要有人来买，那我们的上帝在哪里他们是谁他们在哪里他们为什么要买两大主力阶层为主导，覆盖整体中高收入阶层鉴于本项目的产品类型主要为两类联排叠加别墅和花园洋房宅，主力市场分成两个层面第层面针对客户群联排叠加别墅身家数百万可承担万以上房价的老板阶层及企业要员阶层第二层面针对花园洋房客户群可受总价万以上的较高收入精英阶层。他们是谁来自政府五套班子的般中层干部及普通职员来自公检法等机构的政府直属单位职员来自其它企事业单位的职员来自遵义及周边县市的些私营企业主及高级管理阶层来自周边县市的公务员队伍他们是谁五大主力行业势必成为本项目的庞大的消费队伍医疗教育机构的高收入人群移动通讯电信邮电等追求生活品位的高收入人群来自教育系统的庞大消费队伍来自金融系统的高收入阶层遵义本地的各大烟酒经营业主和周边的各类矿产业主可能不排除的遵义本土的异乡客他们在哪他们为什么要买第类自住型目标客户群占到总体目标客户的以上有购房需求，有较强的购买实力，对生活品质有较高追求对生活方式及生活品质有定追求喜欢较好的生活环境对品质生活有较高追求崇尚自由，对精神层面的号召有定归属性。在意识层面，主力目标客户中较大比例拥有较高的学历，如教师公务员白领，他们较为讲究品味，追求格调生活，有定的面子观，故希望项目不可流于般大众住宅的形象，而应具有自己独特的特色及气质。他们为什么要买随着遵义城市基础建设的大力发展，相当部分具有定资金积累的本地人看好未来几年房地产发展的巨大潜力，他们会选择在城区进行不动产投资，以便等待日后的升值，而本项目将会成为这部分消费群体考虑的主要对象。第二类投资型目标客户占到总体目标客户的以下目标客户已经很清晰的摆在我们面前，这些人中有以上的人属于二次臵业他们现在臵业并不是单单的买套房，他们更是在买种高品质的生活方式，他们追求的是健康时尚尊贵的生存之道因此我们的定位是紧紧围绕目标客户群全面展开，突出市场重围我们自己的优劣势在哪知己知彼百战不殆我们要想突围市场，击败“别人”，首先就得认清自己项目先天凛赋有问题吗项目位置有问题吗项目所在的北部新城为遵义房产发展的热点区域项目景观有问题吗凤凰山生态植物园美景市民广场美景湘江河畔生态美景三阁公园园景从景观看围绕本项目项目位置有问题吗项目独有的苏州园林景观项目交通有问题吗知己知彼百战不殆多路公交交巴士直达本项目而过站台距离小区中心位置约米周边配套有问题吗与植物园为邻距汇川体育馆不到米，项目地块周边各项配套已成气候。项目地块有问题吗地块依山伴水，利于高端项目开发建设。从先天条件看，本地块是块自然山水生态的绝佳高尚住宅用地，具备建造高尚大型人文社区的各种条件，称得上“御景天成，独具特色”。项目位置没问题！目标客户群又清晰的摆在我们面前！先天资源赋予的山水生态，又给本项目可谓锦上天花。那在先天优越的条件上，本项目后期赋予什么样的价值，才能使先天资源转换成市场能动力，突出市场重围。如何实现与同区产品价值剥离我们在先天优势的基础上，在后天产品附加值及形象上做足工夫，争取成为北部城这狼群中的领头“狼”。住宅部分价值剥离属性诠释定位体系“锦绣河山“是什么赋予“锦绣河山“什么样的形象在产品附加值上做那些”工夫“另辟蹊径，突出重围从财富国际到锦秀河山整体战略策划报告深圳市港联房地产经纪有限公司年月北部年，更是锦秀河山年导读这是个充满欲望与竞争的时代我们既要面对物竞天择的市场，又要面对步步进逼的对手我们既要独善其身，修生养性，又要知微察幽，胸罗万象我们既要抵制诱惑，又要循循善诱我们既要抵制欲望，又要制造欲望更重要的是，我们要功利与人心之间作场无声的较量理性研究市场，感性洞察人性在市场竞争对手和人心之间另辟蹊径，突出重围另辟蹊径突出重围战略部署第部分群雄逐鹿，风烟四起元盛突战市场的问题与分析第二部分元盛再战北部城含苞待放的锦秀河山第三部分，元盛双城计从财富国际广场到锦秀河山另辟蹊径突出重围战略部署第四部分突出重围杀出血路元盛攻击市场战略部署第五部分品牌拳头重拳出击元盛地产品牌的全新演绎与建立提六部分元盛作品亮相名城元盛作品全城演绎第部分群雄逐鹿，风烟四起元盛突战市场的问题与分析地产发展于国民经济增长的关系衰退期良性发展期高速发展期地产发展周期国民经济增长率国民生产总值地产发展金科玉律个城市地产的发展起决于其国民生产总值的增长速度当的增长速度超过时，房地产进入发展高峰期。遵义目前以的速度增长，房地产市场火热。遵义房地产投资逐年呈上升趋势，且增幅较大近四年遵义市房地产投资走势图投资额年年年年投资额年至年遵义市房地产价格走势图遵义房地产价格逐年稳步上升自年至年，遵义市的总体房地产价格趋于逐年上升趋势，且上升的幅度比较大。年至年年价格为预测价格分别同年同比增长此增长涨幅为中心城区初步预测。年年年年年年年年年年年年年年年至年房地产商品房施工面积遵义房地产施工面积逐年增加其中新开工面积年万方年万方年万方年万方年至年房地产的竣工面积截止年遵义房地产竣工面积逐年增加，年兑减但是，国际国内的金融及政策导向，预计的房地产项目将不能如期交付或者竣工，在个层面上将极大的打击买受人的信心年年年年年年年年年年年至年房地产商品房销售面积遵义商品房销售面积逐年增加据官方数据，年月，同比销售面积上，遵义同比减少，环比减少，按照遵义区域市场的分析，真实交易额度不足同期的。市场的消费信心和钢性需求不足。年年年年年年年年年年年至年房地产商品房销售收入遵义商品房销售收入逐年增加年前金融机构的政策性影响和对土地工程款项的资金缺口已经非常严峻，据金融机构保守估计，遵义民间借贷及担保公司典当行的累计资金在亿左右。年年年年年房地产市场在未来的个月内形势非常严重群雄逐鹿，硝烟四起在市场前景发展遇到问题的同时机遇与挑战并存遵义地产形成“三足鼎立”之势南部新城北部新城中心城区受以汽车食品加工等为主的第二产业的带动，南部新城形成了主要以经济使用房为主的住宅开发区典型的大中华九州时代金地华城销售严重停滞随着城市运营化的进程，中心城区逐渐形成了主要以旧房改造为核心的商业及商务性住房集中营。碧云路项目外环路东城国际永城项目金苑项目扎堆休息北部新城环境比较好，再加上政府政策的倾斜，北部新城逐渐形成了高尚住宅的居住区，且目前气候相当成熟。锦秀河山的。折销售都市名苑停工等不利影响优势劣势三足鼎立谁为胜从目前南部新城中心城区及北部新城三个区域之间的房地产市场较量来看，遵义人的置业目光逐渐瞄准”北部新城“，北部新城突出区域重围，成为三足鼎立之战的胜者。置业重心逐渐北移生活向北向北向北北部新城正在成为座崛起的未来之城正成为片真正的热土北部新城虽已突出市场重围，但区域内的战争又是”大盘时代来临，市场放盘量大增，使得市场危机四伏目前在售项目约个左右，总体供应量超过万方。其中，锦秀河山北门提都，城上城，苏州路号地块凯旋城万豪国际枫桥韵泊等项目体量超过万方，大盘时代的来