的消费并不减少可供其他消费者的消费量二是消费的非排他性，即排除没有付费的消费者来消费这个产品的成本是如此之高以致于没有利润最大化的企业愿意提供这种产品。物业管理具有准公共产品的特征个人的消费并不减少其他任何消费者的消费量，如果只是些业主购买了物业管理服务，那些未出钱的业主就有很强的动机成为搭便车者，因为他们希望无成本地从那些付费者那里获益而对于提供物业管理服务的物业管理公司而言，由于业主同处个社区，排除没有付费的业主几乎不可能。因此，搭便车问题的存在可能会阻碍物业管理进入老城区。老城区的物业管理不但涉及业主自治的问题，同时也涉及政府城市管理与社区管理的问题，老城区的居民自身难以实现制度转换，政府应当使用法律手段的方式在老城区强制性地推行物业管理。由于老城区的物业管理不但涉及业主利益个人利益，同时也涉及社区利益与城市利益公共利益，不但涉及业主的自我管理，同时也涉及政府的城市管理，因此，政府指导帮助老城区建立物业管理并监督老城区实施物业管理。政府应当为老城区规划合理的物业管理区域物业管理是区域化管理，首先应当明确各个区域的边界。物业管理区域的划定原则上应当按照城市规划，考虑物业的共用设施设备建筑物规模社区建设等因素，以方便人们生活生产，合理利用和充分发挥房屋及市政设施的效用以及便于管理为原则，综合考虑地缘因素区位因素规模因素等，从而形成有定的规模面积与定数量的常住人口，有或相对分界线的居住小区。政府应当为老城区完善物业管理必要的基础设施与设备，协调有关部门的关系老城区的物业管理，是政府的民心工程与安居工程，但老城区的基础设施较差，保养不到位，有些已进入设施更新和改造期，且由于历史原因，这些物业大都没有建立专项维修资金以及没有专门的物业管理用房和设施。要改变这种现状，需要政府加大投入，改善老城区的基础设施，整治社区环境，确定物业管理用房，负责前期投入包括投入必要数额的房屋专项维修资金。老城区的物业管理是项系统工程，是城市管理的重要环，其中涉及国土房管建设市政卫生公安规划工商城市综合管理和街道等多个部门的关系，政府应当推动各部门之间整体配合协调管理，各自做好本职工作，不要越位错位和缺位，共同推进老城区的物业管理。政府应当加强宣传，增强群众物业管理意识物业管理是新生事物，存在个逐渐熟悉与接受的过程。政府应当以多种形式向社区居民宣传物业管理条例等法律法规和政策，有针对性地做好宣传引导工作，提高居民对物业管理法律法规的认知程度，逐步使其树立依法管理社区与小区的意识。通过宣传周边的物业管理示范小区，使居民群众清楚认识到社区引入物业管理的优点，使之逐步树立起有偿服务的意识。通过讲座讨论问答等多种面对面的交流方式，生动形象地普及物业管理常识，提高居民群众对物业管理的认识程度，使其逐步树立自治管理的意识。政府应当引导老城区居民实行自治管理在老城区推行物业管理，政府主要的任务是掌舵，而不是划桨政府将老城区规划成若干合理的物业管理区域后，应当指导物业管理区域内的物业业主成立业主大会，制定业主公约，选举业主委员会委员及选聘物业管理公司。物业管理条例第条规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式但应当有物业管理区域内持有二分之以上投票权的业主参加，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。但问题是，如果业主开不成会没有达到二分之的法定投票权人数，或开会而做不成决议没有达到二分之或三分之二的法定多数时，政府就应当强制性地介入管理，就如同在新建住宅小区在出售给业主之前，法律规定必须先由开发商选聘物业管理公司制定业主临时公约，如果业主开不成业主大会或业主大会形不成决议，则由开发商选聘的物业管理公司继续管理，老城区的物业管理，政府应当预先制定业主临时公约预先招标物业管理公司提供给业主选择，如果业主放弃选择或选择不成则视为业主认可政府的选择当然，也可以采取事后的模式，在业主开不成业主大会或业主大会形不成决议时政府才介入。凡有可能，决策应当交给业主，只有在其他切办法都证明确实不能发挥作用的情况下，才有必要采用政府干预这种次佳的办法。政府应当制定老城区物业管理的实施办法或实施细则虽然物业管理已经有了全国性的法规物业管理条例，但物业管理条例主要针对的是新建小区，对老城区如何实施物业管理关注不多，致使老城区的物业管理在很大程度上存在法律空白物业管理条例主要是原则性的规定，对老城区建立物业管理具有指导意义，但对老城区如何推行物业励最强，但物业价值变化不定，难以操作人头数原则最能贯彻民主原则，但激励最弱惟独物件数原则能够兼顾二者，以利益份额的大小来加强激励，以数量上的平等来顾及民主原则，同时可操作性强，因此，应当按照物业面积来确定投票表决权的大小。但为防范制度运行出现的偏差，防止出现以业主大会之名侵害部分业主利益的现象，法律应当制定相应的救济措施当业主认为业主大会侵犯其合法权益时，可以向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门申诉或者向人民法院起诉，当然，业主如果不服区县人民政府房地产行政主管部门的决定还可以向人民法院起诉，以贯彻司法最终救济原则。四老城区的物业管理专业管理老城区的物业管理具体由谁来管，关键要看物业管理是管什么，谁能够胜任管理。物业管理所涉及的工作主要如下房屋维修及设备管理物业是指建成并投入使用各类房屋及其配套设施设备和场地。因此，物业管理最基本的就是房屋维修与设备管理。房屋维修指的是房屋自建成到报废整个使用过程中的养护修缮和改建，其目的在于修复由自然因素人为因素所造成的房屋损坏，延长房屋的使用年限，保证房屋正常地发挥其使用功能，使房屋能够保值增值设备是房屋建筑的有机组成部分，其管理工作更为复杂，不仅要掌握各类设备的基本情况，而且还要能够维护各类设备的正常运转保障设备的有计划更新扩建和改造装修等服务。二安全管理物业安全管理是指物业管理人采取各种措施手段，保证业主和使用人的人身财产安全，维持正常的生活秩序的种管理行为，通常包括治安管理消防管理和车辆管理。随着经济的发展，人们在生存需求得到满足以后，越来越重视安全问题。物业安全管理作为项职业性的服务，是介于公安机关职责和社会自我防范之间的种专业安全保卫工作，物业区域安全管理的好坏，直接影响到整个城市的治安状况。三环境管理良好的物业环境是城市文明的窗口。环境是指围绕着人群直接或间接影响人类生存和发展的各种因素的总和。环境般是指自然环境，但在广泛意义上，它还包括了人文环境。个物业区域内的物业环境，是城市环境的部分。物业环境是个复合交叉的统体，它是室内环境与室外环境的统，自然环境与社会环境的统。良好的物业环境是业主生活质量的标志，也是社会文明的体现。物业环境管理由污染防治保洁管理和绿化管理三部分组成，通常情况下，污染防治不是个物业区域可以承担的，因此环境管理主要是指后两者。四特约性服务与兼营性服务特约性服务，指的是当业主因为健康时间知识信息能力等诸多不便，在学习工作或生活上产生各种矛盾，自己难以自行解决时，物业管理公司为满足个别业主的需求，创造条件，受委托提供的相应服务。兼营性服务，指的是物业管理公司遵照以区养区以业养业的原则，根据客观需要和实际条件，统筹安排的多种经营与社区服务相结合的项目。与特约性服务不同的是，物业管理公司开展兼营性服务时，通常先设立服务项目，并将服务内容质量及收费标准公之于众，当业主需要种服务时可自行选择。兼营性服务主要包括代订报刊杂志代理物业租售代订机票代办旅游手续代为接送客人代订蒸馏水家政服务代订出租车室内园艺设计洗车服务介绍保姆代收代付公用事业费送餐服务临时代管小件物品商务服务等。由于物业管理并非简单的清洁卫生工作，其针对物业及其附属设施场所提供维修养护清洁绿化保安车辆消防等方面的管理与服务，具有很强的综合性系统性与技术性。特别是老城区，往往存在房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，由于以前老城区实行的是低租福利制的管理模式，使得旧城区的房屋和基础设施得不到维修和保养，造成失修失养，致使设备陈旧老化。同时，旧城区的基础管理工作往往薄弱，房屋图纸资料不完善，甚至缺失严重，管理制度往往不健全，物业管理较之于新建小区难度更大。如此情形，非专业性的物业管理公司不能胜任。物业管理条例第条规定本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。所以，物业管理应当由业主选聘专业性物业管理公司实行专业化管理。诚然，物业管理的产生与发展，与居民住房问题解决后的住宅管理相联系，并与社会的经济发展以及居民的消费观念消费能力消费层次及消费追求密不可分，各国各地区的物业管理的构建，不可能只是个模式，也都没有定常规，如我国台湾地区，物业管理除由专业化的物业管理公司负责外，还实行业主自营式管理。所谓业主自营式物业管理，就是住宅小区的物业管理由楼房业主自己负责管理。业主自己选出个比较精干的管理委员会，全权负责社区内庭院各种公共活动场所和临街配套建筑物的管理。管理委员会的委员般任期年，每月开会次，讨论决定社区物业管理的重大问题其物业管理队伍非常精干，专职人员只有两位，位是干事，另位是守门员兼监控员，另外有少量的临时工，如保洁员修班工等，由干事根据需要聘请，他们的工资从出租房屋收取的管理费中支出。业主自营式物业管理最大的特点是可以从出租的房屋中收取管理费，所收的管理费足以应付各种公共开支，无需再向业主收取费用，从而减轻了他们的经济负担。此外，台湾地区的社区均实行住户公约制度，所有住户都要爱护房屋及设施，维护环境卫生，如有人违反了公约，就会受到本楼其他住户的谴责，甚至可以援用恶邻条款强制其退出社区，这就为搞好业主自营式物业管理创造了有利条件。加之物业管理工作人员敬业，设备先进，所以管理成本不算高，但效率很高。老城区的物业管理应本着便民利民为民的原则，具体可根据业主自治自律意识物业管理区域