距目前正在建设的武汉市轨道交通号线光谷广场站千米左右，乘等公交可达，具有定便利性。自驾公路交通南湖大道与关山大道相交汇之处，交通四通八达。南湖大道西起李纸路，横跨整个南湖，东至光谷路，沿路娱乐业和高技术产业都很发达关山大道南与三环线相交，北至珞瑜路，是项目地块与武昌中心连接的要道，沿路房地产开发已基本成型，道路规划比较成熟。地块开发条件分析基地地质情况了解项目地质情况，可以适度把握规划设计及工程建造的结构要点，在工程建造时要考虑到拆迁和地势利用等问题。目前项目规划用地中无名胜古迹坐落项目规划用地中有待拆建筑包括武汉理工大学职工宿舍和武汉职业技术学院项目规划用地中有少许生长林木项目规划用地中局部呈起伏的丘陵和土坡项目规划用地中有规划小学项目规划用地东侧与地块之间布置条宽米的公共通道项目规划用地中武鸣县遮挡物如高压电线等地块文脉自然及历史地块本身无显著文脉和自然特征发展的历史更多的是乡镇和工业的历史，近几年改成了东湖高新技术区地块周边配套设施建设项目所在地周边配套设施还不够完善，有待开发，已在规划当中。地块区位规划及发展前景发展规划区位定位武汉东湖国家新技术开发区特色定位中国第家国家级的光电子产业基地所在地中国光谷区位职能定位武汉东湖新技术开发区位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园关南生物医药产业园汤逊湖大学科技园光谷软件园佛祖岭产业园机电产业园等园各具特色，家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为主导，能源环保生物工程与新医药机电体化和高科技农业竞相发展。区位优势武汉东湖新技术开发区建成了国内最大的光纤光缆光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达，国际市场占有率光电器件激光产品的国内市场占有率，在全球产业分工中占有席之地。武汉•中国光谷已成为我国在光电子信息领域参与国际竞争的标志性品牌。胡锦涛总书记视察东湖高新区高新技术企业时，充分肯定了通过提高自主创新能力增强企业核心竞争力发展特色高新技术产业的做法温家宝总理希望北京上海武汉等高新区，经过到年的努力，真正建设成为世界流的科技园区。东湖高新区将承担起新的历史使命，坚持实施自主创新战略，全面提升资源整合能力持续创新能力产业生成能力和经济产出能力，主要经济指标力争以年均以上的速度增长。到年，技工贸总收入亿元，工业总产值亿元，财政收入亿元。通过十五的努力，光谷将建设成为国内流世界知名的科技园区和国家重要的自主创新平台，为跻身世界流的科技园区奠定坚实基础。发展前景武汉东湖新技术开发区是在国家改革开放，特别是科技体制和经济体制改革的大背景下诞生的，湖北省武汉市在全国较早进行转化科技成果实现产业化的探索。年，武汉市政府成立东湖智力密集小区规划办公室，进行规划研究和筹建工作，年，东湖新技术开发区正式成立，年，国务院批准东湖新技术开发区为国家级高新技术产业开发区。年月，国家科技部和外交部批准东湖新技术开发区为科技园区。年月，国家科技部批准东湖新技术开发区为国家火炬计划光电信息技术产业化基地，年月日，国家计委正式批复，在东湖新技术开发区建立国家光电子产业基地即武汉中国光谷。目前，高新区形成了以光电子信息为龙头生物工程与新医药环保机电体化高科技农业等高新技术产业竞相发展的产业格局。武汉中国光谷坚持以创新促发展，在充分释放东湖地区积淀的巨大科教能量的基础上，推进持续创新，实现充分发展，在延伸产业链壮大企业规模培育品牌产品参与国际竞争等方面不断开拓进取。开发条件分析总结总的来说，项目所在街区正在发生着日新月异的变化，虽然在居住形态配套设施等方面存在明显不足，但在政府作用，经济杠杆城市化进程和房地产开发的大势下，发展前景令人看好，尤其在城市开发与高新技术产业的发展上，规模的地块越来越彰显出其经济价值和社会效益。我们拥有了个可以创造美好未来的平台。第二章市场预测第二章市场预测武汉市房地产宏观分析年武汉房地产市场回顾新增供应量与年基本相当年截止月日，武汉商品住房累计新增供应万平方米，与年相比微幅增长。分月来看，武汉市供应量主要集中在第二三季度，年初和年末供应量较少。月和月供应量均不足万平方米，从月开始供应量均在百万平方米以上，在月受预售资金监管政策即将出台的影响甚至达到万平方米的高峰，随后月和月大幅回落，但月再次突破万平方米。成交量创下新高，均价涨幅得到控制年截止月日，武汉商品住宅累计新增成交万套，较年增加万套成交面积万平经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。本项目主要风险本项目在建设的过程中主要面对的风险是市场竞争风险和社会风险，其中尤以销售价格的变化和销售进度的快慢直接影响项目资金回收和还贷问题，主要表现在国家的政治经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。因此对这两个因素作重点分析。盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析是通过分析房地产投资项目在定时期内的开发数量销售数量成本税收利润等因素之间的变化关系，找出生产规模或销售规模的盈亏平衡点。其中投资开发量可以看作是销售收入和总成本的变量，从而使开发量与利润之间建立起函数关系，计算出开发量的变化对利润的影响。函数公式如下利润销售收入销售税金总成本根据以上成本计算表可知该项目固定成本为土地成本万元，单位可变成本为总成本土地成本万平米元平方米，项目建成后预计平均售价为元平方米，销售税金及附加为，设开发商预期获利为,项目盈亏平衡时的开发数量为万。则根据上述盈亏平衡的函数关系,有下列函数关系式其中当，即项目处于保本阶段时的开发量为万项目保本结论总建筑面积为万，大于万，说明本项目风险非常小，值得投资。敏感度分析敏感度分析是通过分析预测房地产投资项目的些不确定性因素发生变化时，项目经济评价指标因此而受到的影响程度，进而从中找出敏感性因素，并确定影响程度的种分析方法。依据以上方法进行了计算得到了如下表格敏感性分析是投资项目的经济评价中常用的种研究不确定性的方法。它在确定性分析的基础上，进步分析不确定性因素对投资项目的最终经济效果指标的影响及影响程度。敏感性因素般可选择主要参数如销售收入经营成本生产能力初始投资寿命期建设期达产期等进行分析。若参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化，则称此参数为敏感性因素，反之则称其为非敏感性因素。表敏感性分析表序号不确定因素变化率内部收益率变化幅度敏感系数临界点基本方案销售价格建设投资由以上敏感度分析可知销售价格和建设投资的变动对项目收益的影响都较大，即动态评价指标对销售价格和建设投资的变动具有很大的敏感性，所以本项目开发成败的关键在项目的销售价格和建设投资的控制上，因此对这两个敏感性因素要重点关注和提前防范。显然，适当的降低价格和合理的控制建设投资有利于减少项目风险。经济分析及敏感性分析结论和建议分析结论上述分析和财务效益评估的结果表明，本项目的投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率的要求，同时本项目也有较强的抵御市场风险的能力，说明本项目在经济上可行。另外，本项目的建设也有利于城市核心区的建设提升，所以在社会效益上可行。相关建议重视公司资金预算工作，做到投资有计划，收支相匹配，不闲置资金浪费资源。房地产企业资金预算分为两个阶段。加快进度，本项目开发周期有五年，开发经营周期越长，项目建成以后的经济形势就越难预测，项目建成以后的政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证拆迁工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素的影响。加强管理，合理安排。降低项目的开发费用，适当减少管理费用和财务费用。从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。分析市场周期，选择入市契机。密切注意行业发展态势，规避行业政策风险，调整经营策略。先做景观节点环境，后建房，以提高小区品味住宅区先高档小区，打造精品，借助学区房宣传聚集人气。资金运作要注意严格控制成本，加快资金回收速度，降低融资成本，保证资金链连续。第六章结论与建议第六章结论与建议总结武汉市房地产今后几年将会逐渐升温，在这个上升时期开发物业必定会享有很大的升值空间。与本区域其它项目相比本项目优势在于地段优越和成熟社区，本项目在争夺区内市场有很大的优势但在对于外来市场很有吸引力的周边环境因素方面稍差，所以在外销市场方面显得势力较单薄，整体上，本项目具有定的优势。通过可行性研究和财务效益评估的结果表明，本项目的投资财务内部收益率投资回收期净现值能较好满足市场投资收益率的要求，同时本项目也有较强的抵御市场风险的能力。另外，本项目的建设也有利于城市核心区的建设提升，因此锦绣龙城项目的可行性是非常大的。本项目的各项指标如下所示项目位置建筑面积平方米，其中地块平方米，地块平方米。建筑密度地块控制在以内，地块控制在以内。绿地率。本项目地块幼儿园占地面积为平方米,住宅区占地面积为平方米，总计栋，层高都为层地块电影院占地面积平方米，层高层，住宅区占地面积平方米，总计栋,层高都为层。规划用地净用地面积地块平方米，地块平方米以实测为准。容积率地块控制在，地块控制在。规划用地性质居住用地。建议在本项目的具体实施的过程中，应该做好项目的投资进度控制施工质量把关和施工进度控制。同时也要防范项目具体实施过程中的些意外情况，做好项目的安全把关和质量把关，使得本项目得以成功完成。具体建议如下重视公司资金预算工作要做好房地产企业的资金管理必须做好企业资金预算，做到投资有计划，收支相匹配，对资金要做到好钢用在刀刃上，这样才能做到不闲置资金浪费资源。房地产企业资金预算分为两个阶段。第阶段是项目的可行性研究。此