成为步行景观区域，为居民提供更便捷舒适安全美观的户外活动空间。区域内道路由消防环路与人行道组成。机动车停车为适应汽车日益增多的趋势，本规划组织了充足的机动车停车位。小区机动车停放采取两种形式采用与五合概念相结合的半地下组团式停车，主要位于组团和组团与人防相结合的集中式地下停车低层住宅部分采用室内停车。自行车摩托车停放组团自行车摩托车停放处位于建筑室内组团自行车摩托车停放与半地下车库组团在小高层住宅下设自行车摩托车停放处。景观规划设计规划景观结构本小区的规划景观结构重在营造景观景向结合步移景异的四度空间生态社区。小区空间组织重在创造生长型的动态格局，追求小区空间的四度时空观，改变以往住宅小区四菜汤式的空间布局，加强带状户外步行系统与绿化空间的整合，创造丰富的视觉效果变化和趣味性的户外休闲空间，使更多的居民获得良好的朝向与景观。小区结合建筑空间系统设计了完整的景观系统。景观轴线小区景观设计以空间组织的四维框架规划了完整的景观系统。小区主要出入口与入口俱乐部中心水景相结合，构成千年灵芝的根部，成为景观序列的起点，主要景观轴线布置了广场公共绿地等景观构成要素，基地南北区结合部位布置了独特的以出水芙蓉为主题的造型，大面积的绿地水面连廊式花架亭子雕塑与建筑群体串接为步移景异的南北向景观轴线。居民在各种视角可以领略地势起伏的草地视野开阔的观赏草坪疏密相间的丛林蜿蜒曲折的水体驳岸以及幽静的林间小道等景致。动态的景观轴线小区结合动态步行的流线，围绕自然河道形成树状步道，使居民在行进中切实感受到步移景异的空间效果，享受全方位的视觉景象。景观节点小区内设计了内容丰富形式不同的景观节点。小区入口的广场与俱乐部景观小品相互映衬小区内园艺雕塑小品自由的绿化构成独特的园林景象小区中心的绿地广场与会所水体成为小区的景观节点系统的高潮所在。广场小区内流畅的步道线串联了各类气氛生动的广场，广场与建筑布局充满动感，空间走势如行云流水，气呵成。广场园林中设水池喷泉雕塑山石小品，浓荫叠翠，鸟语花香，为居民的生活提供个惬意的空间环境。绿化系统现代化的居住区建设，已不再是简单的水泥砖墙的堆砌，它还包括环境绿化配套物业管理等多方面。小区内的绿化，不仅从美学角度出发，而且还从改善人们的居住小气候这观念着手，强调绿色植物和水体等自然因素对改善环境质量的生态作用，居住区内绿化面积大，硬质地面面积少，并增加了区内的垂直绿化，充分发挥和水体遮荫减尘等功能，创造出人与自然沟通的绿色空间。景观设计理念与功能分析设计理念遵循二十世纪世界环境的主题人与环境和谐共存和以人为本回归自然及园林植物造景中适地适树原则的设计理念。在环境空间的布局和使用功能的安排上，力求融合功能与健康休闲与知识运动与安全等相互的关系。在创造视觉景观环境美的同时，也注重环境空间在使用功能上的合理性和生态环境的效应性，为业主提供个环境优美舒适方便的休闲场所。力求自然活泼的风格，摒弃大色块布置手法，建造景观各异，丰富多彩的人工植物群落。植物布置充分考虑周边建筑的通风采光隔热等特定功能，做到环境与建筑的自然融合。运用我国传统园林手法，充分利用建筑树木地形水体道路等条件，设置对景障景借景框景等不同景点，促使景区内的植物空间幽雅舒适变化丰富。通过堆土造坡并密植乔灌木,避免外界对住宅的视线干扰。环境与功能设计分析生态环境功能绿地设计种植的乔灌草占地比例及植物品种数量达到种以上的规范要求以内，并采用草灌乔立体种植的形式做到黄土不见天,以提高绿量，增加净化空气的生态能力。健康功能绿色的生态环境有益人的身心健康，为此在配置植物时选用了较多的对人体有保健功能作用的特色树种。如有提神醒脑和杀菌功能的桂花腊梅等香花植物。知识功能丰富花园住宅的文化氛围和知识性。在小区种植的植物上挂牌,牌上标明树木的品种原产地习性与用途等，创造普及绿化知识爱护绿化和环境的良好风气。景观绿化种植设计的总体形式与构思设计采用自然形式从有利于组织空间和绿地的自然排水及植物的生长，适当的塑造地形绿化种植设计，以自然起伏的草坪和花灌木为主，适当种植定量的乔木，营造出花花世界既返朴归真又大气磅礴的自然景象。浇灌绿化用水主要来源于雨水收集系统绿化种植设计植物品种乔木常绿落叶亚乔木常绿观赏树观花观落叶花木花灌木色叶木地被植物灯光照明系统根据绿化和小品水景设置的不同，小区内均采用新型的节能照明灯具，小区绿化环境照明系统及楼宇照明系统如地灯投光灯草坪灯变色灯，庭面积的中心湖等不同的水的表现形式。每户独享私家园林空间，充分体验自然生态的居住环境。私家庭院的特色，私密性，土地私属感优山美地的住宅是随庭院而建与绿化环境融为体。建筑细节精致细腻，在空间利用上更加生活化，充分体现以人为本的原则。在空间尺度观景采光通风方面做了很多革命性的创新。入住其中得到的不仅是房子，还有天空大地阳光。道路交通系统规划，构架清晰，人车分流，注重统性便捷性舒适性三大原则。尊重文脉，创造优美生态环境，充分利用现有的地形及环境，通过中心绿化带的设置对原有地块中自然水体利用改造生态保护发挥有效作用，创造个尊重本地区地域文脉的优美居住环境。遵循二十世纪世界环境的主题人与环境和谐共存和以人为本回归自然及园林植物造景中适地适树原则的设计理念。力求将乔木灌木草地植物花卉合理分配营造个顺应自然利用自然超越自然环境对人的补益的居住空间。可以引出南通是长寿之乡，长寿博物馆本案结合现代居住行为和住房市场的需求，按照住宅的类型与标准，采用多种建筑类型分区的布置方式，从而提高了小区的功能和环境质量。在居室空间的设计上，做到了把户型从平面设计转化为立体设计。别墅的房型设计充分考虑现代成功人士的居住习惯和名流人士社交活动的空间。在平层的设计上，运用了南通前所未有的空中花园的设计，让业主在平层中也能享受到别墅的生活。小区内房型十种，可以满足客户不同需求。四项目投资估算土地成本土地补偿费万元平方米亩土地出让金万元交易费万元契税万元小计万元二开发前期费用勘察设计费元万元报批报建费元万元三通平费元万元临时设施费元万元监理和审图元万元小计万元三建安成本费低层住宅元万元多层住宅元万元小高层住宅元万元地下元万元半地下车库元万元商业元万元公建元万元小计万元四社区配套费道路和雨污水元万元水电气通讯有线元万元智能化元万元交通和邮政元万元环境设计元万元绿化景观施工元万元小计万元五不可预见费二三四万元小计万元六开发间接费管理费用万元万元不含土地费的直接费投资利息万元年年万元小计万元七政府规费小高层元万元多层住宅等元万元小计万元八营销费用万元万元包含广告费样板房装修小计万元合计二三四五六七八万元五项目资金筹集本项目的前期资金由和融和南通融汇投入,项目开发期分三个区域滚动开发通过销售回笼资金六财务与效益分析销售收入低层住宅元万元多层住宅元万元小高层住宅元万元商业元万元车位位元位万元合计万元不含车位收入二经营税金及附加营业税及附加万元万元土地增值税万元万元综合基金万元万元印花税万元万元合计万元三利润指标分析毛利收入成本税金万元企业所得税净利毛利企业所得税万元销售净利率净利销售收入万元万元投资回报率净利总投资额万元万元四现金流量分析项目现金流量表单位万元序号项目年月年年年合计月月月月月月现金流入银行贷款预收收入二现金流出土地费用建安成本政府费用前期费用配套费用销售费用管理费用财务费用经营税金综合基金印花税土地增值税企业所得税还贷支出不可预见费三净现金流量四累计净流量七项目期开发计划本项目计划期开发建设分三个区域,计划两年半年开发建设完成,期包括三个区域,区为低层住宅面积平方米,区为多层带电梯住宅面积平方米,区为小高层住宅面积平方米和期相应的商业配套平方米及公建配套平方米,配套相应的地下和半地下停车位含非机动车,两区计划在年月日开工年月日竣工,计划在年月进行公开销售区在年月日开工年月日竣工,计划在年月日进行公开销售八项目风险分析项目风险购买力风险随着国家对房地产政策的出台,稳定房价,规范市场现阶段持币观望的客户越来越多,本项目远离市中心区,客户对房价的接受度,是开发商要值得深思的问题,不然难以形成强劲的销售态势,对项目的开发进度和资金投放产生压力竞争风险未来本市和本区域的项目相继开发,营销策划各家开发商都很重视,这样就会形成定竞争开发风险开发商应依据市场,制定科学,有效的计划,盲目的开发建设会带来资金的压力,使公司无法正常的运作项目风险规避市场定位和产品规划是关键因素在项目开发的各个阶段,建立科学细致的调查系统,做好市场调查,形成准确的市场定位,适度超前的规划理念,独具个性的建筑风格和布局,人性化的环境空间和合理的户型设计是住宅产品成功的重要因子,优质的工程质量也是获得市场认可的根本形象包装和营销策划项目价值的最终体现,要超越众多的对手,在于销售过程中成功的形象包装和营销策划能够增加项目的附加值和产品的竞争力项目的成本控制有效的控制成本,就能有效的保证利润,同时在价格上能有定的竞争力项目融资管理资金的统筹管理和合理利用资金对项目的开发是很重要的,优质的产品,加上成功的营销策划可以快速回笼资金,减轻项目投资,融资的压力,减少融资成本,增加投资收益,另外,做好融资工作,确保自己到位,可以保证项目的顺利进行,二者相辅相成的九项目建设组织管理本项目开发实施由和融旗下的南通融汇房地产开发有限公司具体负责,前期工作由公司的领导带领开发部工程部总工程师完成规划设计邀请美国设计公司,营销策划请上海知名的聚仁机构和锦园行加盟绿化景观规划和施工聘请上海优秀的景观公司完成十项目营销计划策划包装策划包装时针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售资料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在市场同类型的产品中脱颖而出。同时，利用项目建设单位已取得的良好信誉，产生品牌效应，促进项目的销广告牌广告的创作应以清晰醒目为准则，并突出项目建设单位的名称，为本项目作软性的宣传。广告牌摆放的位置，是小区的现场及通往小区的道路两侧，利于过往人流加深印象二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置，吸引区内人流注意。另外，可在各处广告牌上醒目的