准。 住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到， 住房中无厨房和合用厨房的占无厕所卫生间的占，还有部 分的住户是合用的有的住户没有用上自来水使用燃气的比例为 ，使用传统的煤炭和柴草的比例为，有的住户住房内不 具备洗澡设施。居住条件差的家庭比例还比较大。 居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民 有个观念转变和资金积累的过程，城市已购买商品房的家庭不是很高，占 ，购买经济实用房的占。无房户租房住者仍占相当份额。 此外，随着中国加入民营经济的发展，城市化进程加快，我省的 小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大的拉动作用，对住宅 办公楼商业营业用房等各类房屋的需求正日益显现。因此，房地产业的发展 还有很大的空间。 江苏是中国经济增长较快的地区之，经济总量名列全国第二，占全国比 重，工业增加值全社会消费品零售总额全社会固定资产投资出口 贸易总值进口列全国第四等主要经济指标均保持全国第二位。前几年，江 苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济的发展。年以来， 江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名， 基本与江苏经济发展基本相适应。 项目实施是提高企业自身竞争力的要求 江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现 为以下几方面 外来投资者强力介入。中国庞大的房地产市场吸引了众多的淘金者。 批实力雄厚的工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发 行列。异地开发已成潮流。在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房 地产开发成本较高的城市转向开发成本较低的城市，实施跨市跨省区的大开 发。江苏已成为众多房地产商追捧的热地。 房地产开发领域拓宽，产品多元化。房地产开发产品从原来主要集中 在商品住宅，逐渐向商品办公楼商业用房商品厂房，综合楼等多样化方向 发展，触角甚至涉及些基础设施项目。 基于上述趋势，本地房地产企业发展的重点对策主要有 房地产企业自身要进步把好土地使用关。土地是房地产开发之本， 土地又是有限的不可再生的。要从环保的角度长远的观点，有计划有限 度的获得土地计划开发，避免成为供地者。 加快房地产结构调整的步伐。需求决定市场。房地产业投资和产品的 主体结构是由它的主体功能规定的。为新进城的居民提供安居条件，提供高中 低档各类户型住宅是仍是房地产发展的主要需求。房价只有贴近老百姓的购买 能力，才能激发人们的购房欲望。房地产开发要进步提高安居工程经济 适用房的开发比重，二要选择交通比较便利的区域建普通商品房。 提升企业的竞争力。从微观方面来看，江苏房地产企业自身还存在 些不利因素资质等级偏低。企业规模比较小。房地产开发企 业高负债运营。竞争性行业优胜劣汰，强者生存。当今江苏房地产企业面临的 不仅是省内的竟争，而且是全国范围内的竞争，甚至还有境外投资者的竞争， 没有强大的实力很难取胜。要提升竞争力首先要取得资本优势，获得土地资源， 建立规范的开发程序，采取各种方式，强强联合，兼并，调整等，集中资本， 优势互补，做强做大，迎接挑战。 项目实施是镇江市城市总体规划的要求 镇江市城市性质是国家历史文化名城，长江下游重要的港口风景旅游城 市和区域中心城市。镇江市城市发展目标是经济高效充满活力的城市，长江下游最富有特色 的现代化的滨江城市富有文化特色的城市，国家历史文化名城和优秀旅游城 市优美的人居环境城市，人与自然和谐共生的山水园林城市生态城市，清 新亮丽充满灵气和活力的江南名城。 项目地处镇江丁卯新城镇江主城区东片，随着镇江城市建设的快速发 展，项目区域规划为教育区及综合居住区并配套大型商业建筑，项目区域城市 道路主干路网已完成，随道路已进行了基础配套施工，项目区域为京口区丹徒 镇庄家湾自然村落，综合开发工程方面以综合小区建设形成城市新区，另 方面通过村落拆迁，促进城市土地开发，提供更多可建设城市用地。 项目实施是促进城市土地开发加快城市化进程的要求 加快城市化，将绝大多数农村人口转变为城市人口，是我国全面建设小康 社会的项极为重要的任务。依据镇江市城镇体系规划预测， 年镇江城市化水平为，城镇常住人口万年为，城 镇常住人口万年为，城镇常住人口万。因此加快城市规 划区建设，进行城市增加土地开发是拓展城市规模的主要方法。 而城市土地开发依赖于城市交通等基础设施建设，其对交通的影响主要指 新的土地开发项目利用建成后，产生和吸引新的交通量，给附近已有道路设施 的交通运行及周围环境造成影响，有的不但影响周围局部地区，甚至会波及全 市。个城市的可持续发展，有赖于现代化的城市交通来支持。要保证城市交 通在经济持续高速增长和土地高强度的开发下能够保持有机的运作，最有效的 方法就是结合交通设施来对土地开发强度加以控制，把交通需求控制在路网可 接受的水平，同时，明确发展商需承担的交通责任负责新增加的交通设施 费用，以减少政府的开支，协调好土地开发与交通建设的关系。 项目综合开发体现了城市基础设施建设增加城市发展区域的相互关系，近 年镇江市通过拓宽学府，新。 镇江市区地质系第四纪岩层，粉红色细砂基岩，冲击土层，地基承载力 般为。按地质条件不同，区内可分为三类工程建设区城市西北部为 良好工程建设区老城区为较好工程建设区城市东南西南地区为可进行工 程建设区，需进行地基处理。 项目地处于长江中下游断裂带扬州铜陵地震带附近。历史上公元年 常州发生过级地震，年扬州发生过级地震，年年镇江 东部发生过级地震，级地震频频发生。年代以来，该地震构造带活动日益强烈。年代以后发生过次破坏性地震，主要集中于镇江市南部的溧 阳地区，都影响到镇江市。 本地区地质构造受扬州铜陵大断裂带控制，区域内未发现较大断层及破 碎带等对建筑不利的构造。年国家重新确定镇江市区地震烈度为七度，在 抗震设计时采用地震加速值为，本工程据此设防。 工程地质与水文地质 项目尚未进行过工程地质勘探工作，依据委托方提供周边工程地质资料判 断地质情况良好，建设项目用地为山间坡地。 项目地属北亚热带季风气候区，具有寒暑变化显著，四季分明等气候特征。 春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季阴湿寒冷。 水文该地区地下水为重碳酸钙型水，值约在至之间，为中型。 长江水为重碳酸钙型水，值约为，地表水为重碳酸钙硫酸钙型水， 值约为。地下水地表水对土壤无腐蚀性。 项目区域内有京杭运河防洪道等流域性主干河道，以及古运河团结河 等区域防洪排涝水源。 项目区内长江段属感潮河段，每日涨落潮各两次，涨潮平均延时小时 分钟。落潮平均小时，其水文特征为 历年最高洪水位米 历年最低洪水位米 历年最大平均洪水位米 历年最小平均枯水位米 历年最大潮差米 历年最小潮差米 历年平均潮差米平均流速米秒 最大流速米秒 最小流速米秒 洪峰最大流量立方米秒 最大平均流量立方米秒 最小平均流量立方米秒 多年平均流量立方米秒 最小枯水流量立方米秒 年平均径流量亿立方米。 气候条件 项目区域历年气候统计如下 历年平均气压 历年平均气温 极端最高气温 极端最低气温 历年平均相对湿度 历年平均降雨量毫米 历年日最大降雨量毫米 历年平均风速米秒 历年最大风速米秒 常年主导风向偏东风 夏季主导风向东风西南风冬季主导风向东北风西北风 地区灾害性天气主要有台风暴雨冰雹及寒潮。 城市规划与社会环境条件 盛达欧洲城已获得镇江市规划局批准，项目平面控制点经镇江市规划建 筑设计研院设计也已获得镇江规划局批准。项目建设符合镇江市城市总体规 划，实施后城市已开发土地适应了城市区域发展的要求，项目实施能显著改善 镇江主城区东侧教育区高新区及化工区对中高档居住区的需求。 交通运输条件 盛达欧洲城位于镇江市城市交通主干道学府路南侧，经十二西侧 沪宁高速经镇宝路谷阳路方便到达镇江市区各处，项目实施不处于交通禁区， 因此项目实施交通运输条件较好。 公用设施社会依托条件 项目区域内城市基础配套设施齐备，项目区内主干道路网络已建成，随道 路建设了给水排水供电燃气电信等公共配套，因此项目供用电给排 水燃气等配套无接入困难。 项目区域规划为教育区，周边有全国重点高校江苏大学江苏省重点高中 镇江市第中学江苏省重点职校镇江市职业技术学校。并配套有易初莲花 金太阳国际商贸中心等大型商贸设施。 区域内卫生资源主要有级医院丹徒卫生院谏壁卫生院二级医院丹徒 区人民医院。上述卫生资源距离本项目分种车程，镇江市第人民医院 江滨医院第四人民医院解放军三五九医院距离本项目半小时车程。 防洪防潮排涝设施条件 项目选址位于镇江市城市规划防洪区内，因此项目无防洪防潮长江潮 位个别要求，项目规划区内有通江河流，自然落水由雨水收集系统收集后经 通江河流收集排入长江，由于项目场地高于周边水系最高水位，因此项目无须 设置排涝设施。环境保护要求 本项目适用的环境质量标准为 环境空气质量标准二级 地表水环境质量标准类 工业企业设计卫生标准表 城市区域环境噪声标准中类类类。 污染物排放标准 大气污染物综合排放标准二级 污水综合排放标准表中三级级 居住区噪声标准中类 居住区污染物排放标准，二类区时段。 法律支持条件 本项目主要法律依据为中华人民共和国城市规划法城市用地分