商的保护和支持不可缺少，政府对早期项目的扶持也是十 分有必要的。 政府有必要使用法律手段规划等部门的规定与规范经济手段启动资 金税收费用与地价政策以及行政手段来引导和支持开发商的开发 开发商在获取利润的同时也应负起更多的社会责任。 概念二以精英文化为主导的创新型社区 文化的继承和创新是座新城诞生的要素 对无锡市历史文化的继承和保护是方案构思的关键之，在此基础上我们 进步提出了蠡湖新城文化创新的概念，即将传统文化和欧美文化整合创 新，形成蠡湖新城独特的精英文化，提升社会的综合品质 无锡，是先吴文化的发源地。在三千多年就建立了长江下游地区第个文 明古国勾吴即吴国。无锡也是著名的院士之乡，对中国的政治 经济文化科技进步方面作出了贡献。 如今我们将以强大的文化创新力，会通中西古今，融地域现代世界为 体，与经济与社会事业发展相协调，城市文化教育文化经济文化消 费文化审美文化网络文化等整个文化体系快速发展，促进了蠡湖新城文 化品位不断提高。 蠡湖新城精英文化创新切入点 导入国际文化 欧洲风情小镇 欧美先进教学模式 提供双语教学 国际文化氛围体系优良完备的教育机构 国内外知名教育机构入驻 国际标准管理团队 营造欧洲文化风情建筑 小镇式典雅公共建筑 滨水与森林型的园林式校区 保留无锡市街区传统空间结构 概念三旅游型新城市主义的社区规划模式 将蠡湖新城融入周边环境，最终达到城在景中，景色映城效果，整个社 区成为太湖沿岸道亮丽的城市风景线。周边可以依托的旅游景观资源有 规划中的蠡湖十八景优美沿湖绿色长廊及湖景 街区绿化带基地内部清澈溪流 按新城市主义的理念，将本项目划分为个聚居区每个聚居区以分钟的 步行距离米为半径，占地万平米，配备定比例的公共设施每 个聚居区又是由若干个建筑组团构成组团之间聚居区之间通过路网连接构成 个有机整体。 蠡湖新城社区规划模式创新切入点 中高产阶级聚居区 步行导向 增加服务设施密度 发展社区商业设施，建设独特的城内商业街， 强化滨湖和临河休闲场所建设，营造自由放松的生活氛围 大社区的可成长性 概念四的国际生活理念 根据我司在上海开发的数个大型社区的成功经验，蠡湖新城号地块项目 将以建设湖滨大型欧洲风情小镇作为设计理念，规划设计手法采用 主题分区低密度大绿带 商业街周边式道路分组团物业管理 建筑方案拟包括小高层别墅花园洋房酒店式公寓商业 街主题会所及泛会所等多种建筑类型，在保证了住户私密的同时又可以享受度 假休闲般的生活，足不出户就可以满足居住休闲旅游购物邻里交往等需 求，在无锡市实现住宅消费的先进理念。 在项目开发之初，我们将启动商业街招商和引入配套设施，引进教育交 通超市菜场家电餐馆等生活配套及商业服务，使居民既远离闹市，又尽 享城市生活的便利，将度假与居家的感受完美结合。 引进国际级物业管理公司及其先进的经营理念，提供高质量和家庭式的标 准化服务，满足无锡市居民对高品质生活追求。 蠡湖新城国际生活理念创新切入点 国际级的居家生活环境 小高层南面依湖，高处可观赏到绝佳的湖景 花园洋房底层有私家花园，二三层设露台，顶层有屋顶花园 和别墅临湖而建，层层有大露台，屋前屋后有自己的花园 提倡全装修房的居住理念 国际级的生活服务 五星级的商业配套 国际级物业管理 泛会所与阳光健康生活服务 国际级的商务配套 ， 具有国际水准的酒店式公寓 智能化与电子商务理念三项目经营与管理方案 管理机构 为使本项目运作成功，上海企业发展股份公司将在无锡市注册成立家房地 产开发公司，负责无锡地区房地产的运作，并在蠡湖地区规划建设领导小组 和市政府的领导下，按照蠡湖新城开发建设计划，共同推进本项目建设，最终形 成蠡湖新城地区房价与地价可持续发展的局面。 项目经营目标和战略 作为蠡湖新城的启动性项目，本项目将促进蠡湖新城地区经济社会和环境 的可持续发展，挖掘出蠡湖地区土地和房产的真正价值，达到政府企业和消费 者三赢的可持续发展局面。为了顺利实现本项目的经营目标，我们将采用发展型 经营战略，针对新的消费者提供新产品。 项目发展计划 为了实现本项目的经营目标，并使经营战略风险最小化，我们将从新产品的 研发建设营销和投资个环节来把握项目，相应的计划性纲要如下 新产品开发计划纲要 为提升本项目的规划设计水平，满足开拓市场的需要，我们将利用公司内外 部设计团队的优势 设计部即将完成改制为设计院，技术力量雄厚，经过多个项目的实践， 设计管理水平不断提高 与国内外众多优秀的设计团队和设计师合作，并结成战略伙伴关系。 实行技术与市场的无边界小组管理模式，通过概念构思筛选产品设 计测试时间项目生命周期总建筑面积 万平方米 均价 折合可售建面 准备期 元平方米 半年期住宅均价 增幅暂取元平方米 提升期 成熟期 持续期 退出市场 在本项目各期的销售中，进行阶段性的推广，阶段性的推广计划如下 阶段总目标 提升蠡湖新城的土地价值和市场美誉度 突出项目的主要卖点，体现楼盘个性 预热市场营造热销气氛，给目标客户强烈的销售感染力 展示本项目和蠡湖新城休闲美丽亲和的市场形象 阶段分期 准备期 完成工地现场临时售楼处样板房的包装，营造具有震 撼力的销售动线 完成地块景观样板段设计和施工。 通过户外广告和软广告告之楼盘信息，引起市场关注 销售道具制作完成 物业管理以及购房合同等各类法律文件准备齐全 内部认购期利用内部客户资源，聚集前期人气，制造市场知名度吸引目标客户参观现场，预热市场 为开盘作准备 开盘期引爆市场营造热销气氛，给目标客户强烈的销售感染力 强销期逐步释放卖点，不断引起市场关注利用多种媒体和公关手段，扩大市场分额 持续期 利用建成小区形象和客户推荐，保持市场影响力 通过各种促销方式，保持品牌知名度和美誉度 成功退出市场。 新产品投资计划纲要 根据测算本项目的总投资为万元，启动资金为万元，按总建 设期年滚动开发的运作方式，各年投资额度见下图 项目运作建议 根据我司在上海的项目运作经验，对于个成功的大型项目，下面的条件将 是十分必要的 合适的启动方案和政府大力支持 企业雄厚的实力和管理水平 企业创新的项目发展战略和企业战略的执行力 结合本项目的实际情况，目前操作难点在于企业启动蠡湖新城号地块的战 略是否合适和执行的能力，这将决定号地块乃至蠡湖新城今后的发展水平。 政府的配合与支持 作为新城启动项目的难度 投资额万元 年年年年年 投资额万元作为蠡湖新城首推项目，如何启动无锡高端市场是关键。而目前无锡目标 客源对新区的心理接受程度和房地产市场年的均价为元平方米，成 为阻碍高端市场的发展的大阻力，以新产品面对新市场的投资风险非常大，我 司高成本进入市场难以避免。 政府支持力度需增强 本项目需要政府部门的大力支持，这将提高整个蠡湖地区的市场吸引力。 引入国内知名教育机构入驻社区内的中小学校 在项目开发之初，我们将启动商业街招商和引入配套设施 周边地区整体规划的配套实施，整体蠡湖地区规划中与居住有关的配套 设施，如文化中心商业格局等应在开发时配套执行。 我们的信心与实力 我司致力于不断提升蠡湖新城号地块项目的产品力和市场影响力，并将 上海成熟的社区发展理念和产品设计优势引入无锡房地产市场，凭借我司的经济 实力与品牌优势使蠡湖新城号地块成为无锡市新的地标建筑群。 作为蠡湖新城的启动项目，它的建设也将迅速提升该地区的土地价值，进 步推动蠡湖新城的开发建设事业的全面发展。 四财务与融资 经济技术指标及销售收入 地块的主要经济技术指标 序号项目名称数量单位备注 占地面积万平方米根据规划 容积率根据规划 地上建筑面积万平方米根据规划 其中居住面积万平方米 小高层万平方米 别墅万平方米 多层万平方米 公建面积万平方米 其中商铺单层万平方米商铺等 会所学校万平方米会所学校等总户数户暂取平米套 车位个根据规划车位户 可售面积万平方米 用地平衡表 用地面积平方米用地比例 用地面积 其他用地 规划支路 公共绿地及其他 二居住区用地 住宅用地 居住配套公建用地 道路用地 绿化用地 成本与费用估算 估算依据 本次估算参考了无锡市近年来类似商品房小区可行性研究报告的结论。 土地费用暂取净地出让方式万亩计算，费用中已包括土地使用权出 让金征地费动拆迁费用和城市基础设施配套费等。 有关管理部门提供的参考数据。 投资估算 土地费用 作为蠡湖新城的启动项目，本地块土地费用暂取万亩。 前后期工程费 根据无锡市近年类似商品房可研报告测算，暂取元平方米。 建筑安装工程费 其中设计费为元平方米，高于市场平均水平以支撑蠡湖地区中高档 精品住宅的定位。 住宅造价 根据无锡市造价统计资料显示多层造价约为元平方米 小高层造价约为元平方米 别墅造价为元平方米 可转让公建造价 暂取元平方米。 全装修成本 根据我司对无锡市场的初步调研显示，市民新房家庭装修