自己的形象高尚气派，为企 业的形象建设提供了最好的展示基础 而且，相对的裙楼，能给进驻商家更大的展示空间，有效促 进进驻商家的企业形象建设 裙楼内的平面结构设计宽敞实用 在本项目南向分钟车程的地方，是郑州市的地王，此地块是 综合用地，定位较高。而本项目是此地段的唯个顶级写字楼， 商家进驻本项目，必定能抢占先机，待地王建成并投入使用 后，必定再次拉升此地段价值本项目的投资价值商业价值从 长远看，有较大的升值空间。 本项目裙楼的客户定位 本项目裙楼的市场定位主要针对以下几项依据 与整个金水区的区域定位相结合 与周边商业环境相结合 与本项目的特点相结合 与本项目的形象相结合。 本项目商业裙楼的客户定位为 有实力的注重企业形象建设的准备开展多功能业务的银 行证券公司 裙楼定位的论证 银行证券公司及高档酒楼的选址必要条件 此两类企业营业点的选址，估计有以下几方面必要条件 资金流密集 周边的消费层次结构组成丰富交通方便车位充足 方便形象展示，地域标识性强 所使用的物业在软硬件设施方面能符合企业现在及未 来持续性发展的办公需要 具备餐饮业建筑设计布局 本项目的区域唯性 般而言，银行进驻写字楼裙楼物业，是最佳的选择。因 为写字楼的大堂物业管理等方面能达到银行等金融业企 业的使用要求。 而本大厦是目前郑州最顶级的写字楼物业，软硬件设施 流。本大厦更是本区域内唯的顶级全新商业物业。它 的唯性，决定了它的商业价值。 这对于类似银行这种具有需要快速抢占市场份额的经营战 略的企业而言，是最为合适的。 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 缺陷车道狭窄，交通阻塞，人流车流不通畅 离本项目约分钟车程的经三路，是金水区内发展成熟的 商业路。虽然此处的商业较为密集，但是，由于早期道路 规划的原因，双向两车道的设计，已远远不能适合现代办 公企业所讲求的效率要求。路口多红绿灯多的客观环境，导致日常的办公时间内，这里的车流都不太顺畅。上下 班时间的堵车更是司空见惯。 缺陷二物业软硬件方面均难以适合企业的可持续发 展的办公需求 这里的写字楼物业绝大部分属于过渡性产品这在下节 写字楼的可行性研究分析中有详细的叙述，无论物业质 素档次机电设备配套设施物业管理等方面，无法 满足现代企业的办公需求更无法很好地满足企业的可持 续性发展需求。 如果最终因物业方面的原因而最终放弃所驻守的区域，也 即非战斗性损失已抢占的市场份额，这绝对是企业不 可接受的。 从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为 银行证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件， 所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行证券等 金融企业使用的。 事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情况观察， 银行类的客户占了大多数。这从另角度也证实了这个结 论的正确性。 裙楼情况简介 本项目的裙楼为地面层，面积共约平方米，分层面积如下 楼层 建筑面积 平方米 南，北， 南， 北， 南， 北， 南， 北， 平面图见下页平面图显示区 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区 的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要 的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴 雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模 的扩大，将迎来新轮的建市场份额，这绝对是企业不 可接受的。 从以上三方面的综合分析，论证了本项目的商业裙楼作为 银行证券公司的办公场所是具备了充分条件与必要条件， 所以，本项目的商业裙楼的功能上，是适合银行证券等 金融企业使用的。 事实上，从目前多家与本项目正在洽谈的客户情况观察， 银行类的客户占了大多数。这从另角度也证实了这个结 论的正确性。 裙楼情况简介 本项目的裙楼为地面层，面积共约平方米，分层面积如下 楼层 建筑面积 平方米 南，北， 南， 北， 南， 北， 南， 北， 平面图见下页平面图显示区 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 郑州近两年的城市化进程的不断加快，老城区的规划改造及郑东新区 的建设发展促进了郑州的投资环境愈加完善良好的区位优势及重要 的交通枢纽为写字楼市场的发展奠定了基础。作为城市经济发展的晴 雨表，城市品牌形象的名片，写字楼随着经济的繁荣，城区规模 的扩大，将迎来新轮的建设高潮。 目前市场供应现状 经过本行实地调查，郑州写字楼市场的现状是部分写字楼的使用功 能混杂定位不清，体现现代商务办公的高水准物业较为缺乏，商住 型写字楼仍为市场的主流产品。 但商住型写字楼的物业特点，决定了其自身属性仅仅是写字楼发展过 程中的过渡产品。 近年销售情况较好的国际大厦财富广场数码大厦我们 对此三个物业简单分析如下，以窥得郑州市场写字楼的现时供应状 况 财富广场基本上是住宅型结构，居家式的建筑尺度无法满足商 务企业的宽敞明亮的办公要求每户带个小阳台， 商务办公的严谨性不够。电梯数量较少也无法有效配 合高效的现代企业需求。国际大厦较财富广场有进步，完全的商住型结构，电梯配臵 及电梯等候大堂设计等开始接近现代写字楼的标 准。但在结构上尚带有住宅的痕迹，对于提高企业 形象方面没有起到促进的作用。 数码大厦三个物业中，在结构上研究，最为接近现代写字楼 模式。只不过许多配臵标准尚未达到平均水准，给 日常的办公带来不便。例如电梯数量少公共部分 灯光阴暗停车不便等。 以上三个物业，基本上可以代表现时郑州写字楼的发展状况。据本行 调查，客户在日常工作中，反映以下几个较为集中的问题，应该可以 说明现时物业的商务缺陷 停车位少，停车难 等候电梯时间过长 更愿意使用中央空调 电梯速度太慢 大厦外墙尚可，但内部形象不专业，无法提高公司的企业形象 内部结构局限，面积需求稍大的企业需要合并数个单元，导致内 部结构差，死位较多，影响使用同时也无法满足企业的持续性 扩展 物业管理较差。 甲级写字楼的状况 目前郑州市公认的最好的写字楼有未来大厦润华商务花园裕达国 贸大厦河南报业大厦。 我们可从中发现，这些物业已接近甲级写字楼的般标准，基本上可 以代表郑州市顶级写字楼的水准。这类写字楼确实与商住物业相 比，进了大步。可惜数量在郑州实在太少。 从这些物业的进驻客户中，也可发现，外资公司国内著名公司集中 进驻的比例比其它商住型物业的非常明显地增多。例如 润华商务花园飞利浦三星等众多外资公司进驻设立办事处 未来大厦诺基亚法国达飞船务华为清华同方英美烟草 等多家国内外著名公司等进驻。 由客户的需求看，发展到定阶段的企业，已经将公司形象作为成功 商务交往的重要因素之。他们在国内外各大城市的商务办公习惯， 在他们挑选办公物业时已明显反映出，商住物业，并不符合他们的办 公选址要求。 目前郑州市场上高档写字楼物业稀缺，只有极少数楼宇达到较为优质 水准随着郑州市经济的逐步增长，已具有定发展实力和规模的写 字楼客户对物业质素的要求将越来越高， 香港怡和大厦 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映 目前国际上新建的写字楼，全部采有纯写字楼的形式，甲级标准更是 众多客户追求的理想指标。 国际上写字楼的形象，完全向纯粹发展， 这也符合商务形象。国际上，即使是中小企业 的发展，也会注重企业形象的建立，以求全方 位赢得市场先机。 德国德意志银行大楼 法兰克福银行大楼国内大城市的写字楼形式反映 目前，国内各大城市的写字楼，虽都存在商住类型的物业，但随着市 场的发展，与国外市场的频密交流，再加上商住物业的过渡性质，决 定了其退出市场主流的必然。 在目前各大城市的写字楼市场中，最受客户追捧的，仍然是属于甲级 写字楼的纯办公物业。 北京国贸中心 上海金茂大厦 广州中信大厦 深圳地王大厦 而在深圳最近新建的写字楼中，全部都是纯写字楼物业，也从另角 度反映了，市场的发展决定了商住物业最终退出市场的必然。而且这 个趋势，只用了不长的时间，就完成了。 深圳国际商会中心 深圳新世界中心 目录 大厦商业裙楼可行性研究分析 项目位臵介绍 郑州市城市规划发展分析 商业环境层次结构 本项目的特点分析 本项目裙楼的客户定位 裙楼定位的论证 银行证券公司的选址必要条件 本项目的区域唯性 周边繁华的经三路存在的先天缺陷 裙楼情况简介 大厦写字楼可行性研究分析 郑州目前写字楼市场状况 目前市场供应现状 甲级写字楼的状况 写字楼发展的世界性趋势 从国际写字楼的普遍形式反映