，取得显著的促销成效。城区市场由于绝对供应量不大，价格相对坚挺，因此其消化率 急剧降低，明显落后于新三区，呈现出有价无市的格局。城区市场中，销售形势相对较 好的是城南，消化率达到，其他各区的消化率只有左右，位于绝对市中心的城中 板块只有。 存量房增多，供求关系短时间很难逆转，销售压力和价格压力并存。 截止年底，全市存量房源按当年的消化速度还需消化个月，因此年销售 形势不容乐观。受经济危机导致购买力下降的影响，年成交量是否能在年基础上回升 还尚待观察，销售压力和价格压力在年并存。 全市各区的销售率，其中浦口江宁河西新三区的存量房源的绝对数量高，与其他各 区相比，其上市多卖的多剩的多，因此新三区的市场消化率依然明显高于城区市场。 低档房源和高档房源走势相对教好，中档房源成交比例下降。 受市场调整影响，全市商品房销售价格明显向下，低档房源和高档房源的走势相对较好。 元以下的低档房源集中在江北，此板块楼盘纷纷大幅降价，成交持续上升 元的中档房源集中的江宁板块，虽然此板块楼盘也有大幅促销，但成交比例 明显下降而元及以上的城中新盘以及河西部分楼盘由于价格明显下调，令 元以上高档房在年底出现翘尾。 总体供求失衡，利好政策及降价促销，成交年底翘尾。 年月份，全市住宅供求比达到，供求关系处于明显的供严重大于求的失 衡状态，供求失衡是今年房价重心向下调整的直接影响因素。年月份以后，在政策刺 激和楼盘大幅降价的双重促进下，年年底和年初成交量放大，呈现阶段性回暖。 年南京房地产市场政策回顾 年对南京房地产业来说是充满挑战和压力的年，前半年延续年楼市调 控政策以调整结构，抑制房价过快增长，防止房地产投资再度过热为主要目标下半年随国 内外经济形势恶化，需求走弱，房地产成交量蹶不振，国家楼市调控方向逐渐转变为防止 楼市过冷，确保房地产行业健康稳定发展为主要目标。中央多次降息降低交易费税和二套 房贷款部分松动等政策变化，再加上南京市政府更加具体和直接的救市细则出台，对维护市 场稳定，挽救市场信心起到了定的作用。 现将年南京房地产政策汇总如下 关于进步加强房地产经纪行为和存量房交易资金管理的若干规定 年月日，南京市工商行政管理局南京市房产管理局南京市公安局中国 人民银行南京分行营业管理部近日联合出台了关于进步加强房地产经纪行为和存量房交 易资金管理的若干规定，从年月日起正式实行。 关于调整享受优惠政策普通住房标准的通知 年月日，根据国务院办公厅转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工 作的意见国办发号和南京市政府办公厅关于保持房地产市场稳定健康发 展的意见宁政办发号文件精神，现结合我市实际，调整享受优惠政策普 通住房的标准如下享受优惠政策的住房应同时满足以下条件住宅小区建筑容积率 在含以上单套建筑面积在平方米含以下。二本标准自年月 日起执行，与本通知精神不致的，按本通知规定执行。 关于保持房地产市场稳定健康发展的意见 年月日南京市政府印发关于保持房地产市场稳定健康发展的意见。意见 的主要内容包括进步优化住房消费环境，适当调整普通商品住房税收优惠政策标准，抓 紧研究并适时出台提高公积金贷款额度，加大住房补贴的发放力度最高为房款总额 进步优化房地产业投资发展环境，加大金融扶持力度，推进房地产信贷产品创新和担保方 式创新，全力保障个人购买自住住房的贷款需求适当调整出让土地规模，不断优化土地出 让条件，吸引有实力的开发企业参与开发建设等。 年国内宏观环境展望 年上半年中国经济由于受全球经济衰退国内经济增速下滑固定资产投资小幅 回落居民消费回落资产市场持续低迷的影响，预计将延续年下半年经济下滑的趋 势，全年增长在左右固定资产投资增速预计全年增幅会超过居民消费方面，全社 会消费品零售额增幅会低于年，在年月到月出现负增长的可能性较大， 但随着万亿投资的累积效应，预计全年增幅在以下。 年月份南京房地产市场特征分析 市场消费信心呈阶段性回暖 在各类房地产利好政策的刺激以及各楼盘的积极促销，使得年观望者的刚性需求在 年底和年月份得到部分释放，市场交易量有较大幅度的增长，出现较为显著的 阶段性回暖特征。 月份商品房成交面积为万，其中，商品住宅成交面积分别为万，成交 套数为多套。扣除元旦和春节假日因素，商品房日均成交面积万，商品住宅日 均成交套数多套，略低于年日均成交水平。 年月份全市认购成交情况 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 月 日 认购套数成交套数 部分楼盘促销成效显著 部分楼盘积极呼应房产新政，采取适当降价及其他优惠措施来促销，春节期间我市房 地产市场促销楼盘多达多家，其中江宁河西江北三区域楼盘占了浓厚和 购买欲望低迷 从成交量的角度来分析年成交量相对于年萎缩过半，年预计也不会有很 大的起色，预计维持在年水平左右 从开发商的角度来分析缩减开工量运营开支等，准备过冬是明智的选择，有钱 的开发商可以选择储地，预计年下半年行业有可能出现回暖 南京市场热点供应量决定市场热点，江宁区江北区和河西区将是市场的热点， 或者城市中心高性价比地块也是个主要考虑方向。但是前提定是要控制好销售价格，产 品以刚性需求产品为主。 综合评述项目所在区域整体价格偏高，年南京各大区域价格都出现了左 右的下降调整，城东板块由于成交量低迷维持在左右的价格下调，市场补跌可能性 在增大，市场风险相对于其它区域较大。 区域房地产住宅市场研究 项目所处房地产板块市场特征分析 城东板块环境资源优越，区域高端居住形象明显 城东板块因为有月牙湖以及紫金山的山水资源，直为南京传统的富人区，别墅类别 墅豪宅的产品特征和高昂的价格使得区内以具备较强经济实力的改善自住和投资客户为 主，这部分客户不缺住房因此在经济下行的前提下是最容易持币观望的人群，城东板块 年下半年开始需求量就呈现大幅下降，成交低迷。 城东板块成交量大幅萎缩，供求关系严重失衡，市场形势严峻 根据南京网上房地产数据统计，年，全市商品住宅累计成交套，与年 相比，环比下滑。年，城东板块成交套，较年套同比下降 ，下滑速度大大超过全市下滑速度。城东板块年总可售房源套，消化率， 总体供求比，供求关系处于供严重大于求的失衡状态，市场形势相当严峻。 年城东板块新推出货量较大，虽然区位和产品具有特色，但是面对低迷的经济环 境，如何改变目标客群的观望如何挖掘改善型自住客户是板块内各楼盘面对的共性问题。 项目区域主要竞争项目分析 主要在售竞争项目览表 光华路区域 项目名称德基紫金南苑万达江南明珠万达紫金明珠鸿意星城 项目地址玄武区长巷石杨路号星海路号星海路号 开发商南京凯丰经济开发有限公司南京万达房地产开发有限公司万达房地产开发有限公司南京鸿意地产开发有限公司 总建筑面积万万万万 容积率 绿化率 推出时间 在售期数二期四期二期 建筑形式 多层小高 层高层 多层层小高层 装修标准毛坯毛坯毛坯毛坯 总套数套四期套套套 销售率 销售均价元 折后均价元 主力面积 主力客群主城范围内年轻成功人士 板块内改善居住 人群首次购房 外地人 板块内改善居住 人群首次购房 外地人 板块内改善居 住人群首次购 房外地人 后续供应量约万基本售完基本售完基本售完 项目所在区域楼盘受容积率限制，建筑般为多层小高层，为争取建筑面积的最大化， 产品多做了顶层跃层。 从楼盘户型方面，各个楼盘的主力面积几乎都是以平方米两房两厅平方米 三房两厅的户型占据了市场主力地位，三房仍然最受市场的青睐。 从价格上看，项目所在光华路区域销售均价在元平方米左右，比月牙湖和 紫金山板块的豪宅定位居住区价格低很多，符合此区域中高端购买人群的定位。 从楼盘配套来看，周边环境尚可，光华门地区交通较顺畅，但到达率不高，教育和商业 等相关配套还需进步提升。 后续市场供应预测 根据房地产网上公布的城东板块在售和在建项目不包括未入网的待开发地块不完全 统计数据，预估板块总待售和待建的后续供应量约为万平方米，项目所在区域的南紫 金山板块及光华路区域的后续供应量约为万平方米，占整个板块后续供应量的， 可见此区域在整个板块中竞争非常激烈。从以上数据可见，城东板块的后续供应量巨大，在 年严峻的全市房地产市场中，压力非常大，项目所处区域又是板块中压力最大的个区 域，销售前景不容乐观。 说明按照年成交套数套套均面积平方米计算，板块年成交不到 万平方米，按照年最好成交套数套套均面积平方米计算，最好年成交不到 万平方米，市场竞争还是比较大的。 重点竞争个案分析 德基紫金南苑 项目概况 德基紫金南苑位于海内外闻名的南京东郊风景区紫金山南麓玄武区长巷，地处中山陵 景观中轴线上，西邻中山门明城墙，南望南京最大混地公园七桥瓮混地公园，与月牙湖高 尚社区相连解放军理工大学工程兵学院，南京理工大学，南京农业大学等多所高校环拥四 周，人文环境极佳，小区北面为纬六路，南临石门坎，东西