济南项目 项目位置及周边环境 天泰济南项目土地位置极佳，位于济南市的东南面，属于山东省府济南上风上水之宝 地，位于千佛山脚下，周围冬暖夏凉的小环境在济南这火炉中实属难得，因此该地区属于 济南的高级居住区，是众多商家必争之地。项目北临中华女子学院，东西分别有舜耕路旅 游路两条交通干线贯穿南北，组团南端以兴济河为界，总占地面积亩，项目内及周边有 近亩森林和亩社区绿化，群山环抱，气候宜人，具有典型的城市花园特点，是非 常适合居住的大型社区。附近的阳光舜城于年月正式开始开工建设，目前的社区配 套已进步得到了完善，社区建设已初具规模，现已完成住宅项目多万平方米，在建住 宅项目万平方米。自年月首批省直机关住宅交付使用余户居民入住起， 截至年年底，入住人数已逾万人。入住业主主要为驻济各大高校教师，省直机关公务 人员商务人员职业经理人及各专业人士，居民素质较高。 天泰济南项目位于南城中心地带，东依千佛山山脉，西侧与龟山遥遥相望，视觉效果 极佳，地理位置优越。该组团距市中心不足公里，且有等多条公交线路通 过，交通较为便利。 根据已批准的详细规划，济南项目总占地面积亩，容积率为，总计可建设住宅 及配套公建约平方米。由于该项目原为阳光舜城大开发的个重要组成部分，建设用地已明确为出让地熟 地，且项目产权十分清晰。另外，该项目已办理好土地证和用地规划许可证，基本具备三 通平施工条件，项目所需水电煤气等配套设施齐备，市政管线均已布放到位，建设 条件较为理想。 项目定位 济南项目定位于济南房地产市场的顶端产品，将与国际设计大师和国际著名的设计机构 合作，打造顶级楼盘。室内装修将采用高标准人性化的设计。在规划单体环境乃至室 内装修要协调致，互为补充脉相承。社区环境将突出基地自然地形的特点。 项目设计总体要求 建筑全部为高层为主，容积率不高于，立面设计大气简洁现代创新 而独特。 室内平面布置符合中国人的生活习惯和功能要求，室内装修突出现代简约实用大 气艺术等特点，在与业主充分沟通的基础上，大胆创意，做出建筑艺术精品 大胆使用新技术提倡生态环保理念，营造适合人类居住的小环境，形成城市中的空中 别墅。达到生活方便与居住舒适的双重目的。 规划目标定位 该项目的地势呈碗状，整个区域范围地形成三级跌落状分布，极目远眺，不远处 的市区以及千佛山尽在眼前，无论雾天还是晴天都别有情趣，规划阶段应该充分利用自然资 源。 规划充分考量基地自然地形和周边整体自然环境，同时兼顾社区内环境的充分营 造，力求精致，此为本设计的重点，可以充分借鉴和发挥日本园林营造的特色。 项目定位为个真正的现代生活时尚住区。体现在住宅科技的考究与利用，根据 济南当地的环境以及气候弱势，如降低噪音控制室内温度等等。 以健康时尚为主体的高尚居住区。包括小区室外运动场地漫步道网球场划 水道森林氧吧中漫步高尔夫练习场等。会所内室内攀岩温泉浴壁球馆游泳池健身房等。 生态为主体的景观设计，结合周围自然景观山水的综合利用。把小区内景观融 入自然。浓郁的森林小桥流水，林荫大道，步行景观大道等给人以回归自然的感受。 规划建议采用大间距，要留有大面积绿化用地，提高档次的同时，使业主更有机会和 自然亲近。 单体设计要求 该项目单体户型面积在平米之间，楼层越高，单户面积越大。 会所功能齐全，结构合理布置精致，成为小区居民交流生活的中心，面积在 平米即可。 底层部分要和小区精致的环境以及现状的错落地势相结合，移步异景。 中高层部分具备安全而且有最佳景观的空中别墅。 高层住宅建议大户型，并且布置平层错层形式，平面功能布局参考别墅的功能 布局。使业主真正享受到别墅的感受，而又有高层住宅的安全性和景观优势。 引领时尚的功能布局。 宽阔的景观大阳台，客厅卧室落地的景观玻璃窗，开敞的主卧室卫生间，让业 主在洗浴休息中感受窗外千佛山以及泉城济南的无尽美景，开窗面积尽量大，但还要考虑 济南当地的气候特征。 第四章市场分析 济南市人文经济简况 济南市是山东省的政治经济文化科技及教育中心是国务院公布的历史文化名城， 中国首批优秀旅游城市。 人文地理概况 济南市位于山东省中西部，泰山穹隆北麓，黄河南岸。北距首都北京公里。北邻德州市，东北连滨州市，东接淄博市，南与莱芜市泰安市毗连，西与聊城市相邻。东西最大 横距公里，南北最大纵距公里，总面积平方公里，其中市区面积平方公 里。现辖历下区市中区天桥区槐荫区历城区长清县平阴县济阳县商河县等 个区个县，代管章丘市。总人口万人，其中城区人口万人。 经济发展指标 据初步核算，年全市国内生产总值达到亿元，比上年增长。 全市非公有制经济实现增加值亿元，增长，占的比重达到， 比上年提高个百分点，人均国内生产总值元，增长。 从分配角度看全年完成地域财政收入亿元，增长，城市市区居民非 农业人均可支配收入为元，增长。另据银行统计，年全市企业存款比上 年增加亿元，增长。 城市居民消米，建筑面积万平米，期万，交付 均价 元平米 荷兰庄园荷兰风情，占地面积亩，多层为主现价 元平米 黄金时代高新技术区多层普通住宅，约万平米现价 元平米 其他 西部阳光国际新城新世界城市花园外海西子城市花园 这是个外地房地产公司独领风骚的板块市场，无论是杭州来的公司外海西子北京 的阳光还是香港的新世界，他们不仅带来了先进的社区开发理念，而且大大提升了济南 西部的生活居住档次品位。 项目地理位置建筑概况价格 阳光原水泥厂路 经十路附近 多层小高层为主，占地亩，建筑面 积万平米，期多万平米已经售罄 元起价， 现价元 新世界城市 花园 经七路与纬十 二路交界 多层小高层，占地公顷，建筑面积 万平米 均价 元平米 外海西子兴济河与幸福 路交界 多层普通住宅现价 元平米 其他 北部鲁能康桥重汽彼岸新都富翔天地 与西部相比，北部是当地国企的地盘，鲁能重汽乐成等凭借自己的实力在北部树 立起了楼盘的典型形象，当然，这与济南市政府正准备改造北部的利好有很大关系。如， 北园大街准备改造成商业街 当然，作为中国房地产的老大万科和新贵天津顺驰也正在全力竞争北部重汽厂地块 亩的开发权。 项目地理位置建筑概况价格 鲁能康桥大明湖和铁路 对面北园大街 占地亩，规划建筑面积万平方米， 总共户，年月全部竣工 三期元 平米起价 重汽彼岸 新都 花园路和山大 路交界 占地亩，幢多层幢高层，建筑面积 约万平米 均价元 平方米 富翔天地花园路与二环 东路交界 占地多亩，建筑面积万平米，多 幢多层住宅，多户 现价元 平米 其他 竞争性板块中部南部指千佛山和舜耕路板块分析 中部鲁信花园大舜天成三箭银苑 虽然我们把大舜天成三箭银苑列入了竞争性的中部板块，这只是从价位上考虑， 实际上从目标消费人群分析，中部区域的竞争对手就是正准备正式对外销售的鲁信花园，这 个项目地理位置突出比邻经十路，斜对植物园，工作生活都非常方便，而且其 的价位刚好处于我们的竞争价位上。 项目地理位置建筑概况价格 鲁信花园青年东路号项目占地万平米，辖幢万平米高 档写字楼，两幢高层住宅楼。 起价元 元 大舜天成山大路号 与和平路交界 总建筑面积万平方米，会所面积多 平米，并设室内游泳馆视听房钢琴房 乒乓球室健身房室内攀岩馆等 精装 元平米 三箭银苑乐源大街与民 生大街交界 占地公顷，建筑面积万多平方米，采 取分散设计，统装修，适合族 起价元 平米 南部中创开元山庄永大清华园银丰山庄伟东新都阳光舜城 南部看起来竞争性楼盘很多，但仔细分析，竞争对手并不是很多 中创开元山庄虽然保持着元平米的高价，但因为盘子太老已没有了吸引力，而 附近的永大清华园凭其元平米的多层电梯洋房有定竞争力。 银丰山庄正准备启动，其不错的地理位置加上元的均价，如果建筑不错，会对天 泰项目造成定的竞争性。 伟东新都阳光舜城都是盘大地熟，但是因为其为旧城拆迁，在目前市场定位明确的基 础上很难树立起高档房的形象，对天泰项目没有本质上的竞争性威胁。 项目地理位置建筑概况价格 永大清华园千佛山东面多层带电梯洋房，平米以上大户型元左右 银丰山庄舜耕路南有部分多层电梯洋房，建筑面积万平米均价元 伟东新都舜耕路南占地亩，总建筑面积万平方米， 分四期开发含拆迁户 目前元 平米 阳光舜城千佛山下已建多万平米，在建万平方米元左右 其他 第六章投资说明 本次融资拟通过股权融资及债权融资相结合的方式进行，发行人为山东天泓置业有限公 司。 股权融资 本次增资扩股拟将注册资本金从，万元增加至，万元，通过股权形式融资 万元。 单位人民币元 单位面值认购价募集资金 每股 合计 债权融资 拟向新老股东以债权方式融资，万元，债权融资额与股权投资额的比例为。 本次募集资金的情况及使用 本次股权融资基本情况 股权融资规模 根据公司临时股东会决议，公司实施增资扩股计划，公司注册资本拟增加，万元。 本次增资后，公司注册资本金将扩至，万元。 认购价格 此次增资扩股采用定价认购方式，每股认购价格拟定为元。 认购方式 本次增资扩股采取协议认购方式，凡有意对本公司增资的现有股东和社会特定法人机构 及自然人，均可向本公司提交意向书。本公司将按照认购量优先和认