场趋旺，年房地产开发投资亿元，同比增长 ，年房地产开发投资亿元，同比增长，房地产投资呈现持续 火热的情况。年以来东莞房地产开发急剧增长，说明东莞市已进入个房地产 开发迅猛发展的阶段。 商品房施工面积东莞市近年房地产施工面积 万平方米 施工面积 从以上的数据分析来看，年东莞市的房地产行业的施工面积为万平方 米，同比增长，表明东莞房地产市场投资进步加大，投资放量增长，未来两年 的房地产市场供应量将急剧增长。 商品房竣工面积 东莞市近年房地产竣工面积 万平方米 竣工面积 年东莞市房地产当年竣工面积为万平方米，同比下降，与 年施工面积对比分析，施工面积与竣工面积比值达到倍，该指标高达，远 远高于东莞历年该指标的平均值。如果房地产市场无法进步扩容，明后两年的东莞 房地产市场将面临着巨大的消化压力。 批准预售面积 年是东莞市房地产市场历年来市场供应量最大的年，批准预售项目的个 数达到个，批准预售面积万平方米，同比增长。从市场看，截至年底，依然不断有新盘出现在市场上，开盘认筹等 营销活动不断，显示出市场的供应量大的局面。 商品房销售面积 东莞市近年房地产销售面积 万平方米 销售面积 东莞全市商品房销售面积年度同比增长最大，销售面积达到万平方 米，是年的倍年销售面积为万平方米，同时与同期东莞市批 准预售面积万平方米相比，销售面积仅为预售面积，说明年房 地产整体上供需矛盾逐渐突出，地产二级市场面临相当压力。 商品房空置面积 东莞市近年房地产空置面积 万平方米 空置面积 年全市商品房空置面积万平方米，比去年同期增长年 全市商品房空置面积万平方米，比同期增长，年的增速有所减 缓，是同期销售面积的，说明空置面积总量仍很高，较高的市场空置率是市场 预警信号。 通过竣工面积与空置面积的交互分析，可以看出，东莞商品房空置率比年 已经有所下降，市场需求走向稳定。东莞中心城区房地产状况 中心城区概述 根据已经获得广东省人民政府批准的东莞市城市总体规划显 示，城市总体规划范围为莞城东城万江南城个区和寮步镇西北个自然村的 行政用地，总面积平方公里。 近年来，东莞市进行了大规模的城市基础建设。东莞城区内交通路网发达，莞太 路东莞大道莞长路莞樟路 莞龙路三四五环路及城市外环线，莞深高速广深高速等将城区与城区 城区与各镇区城区与广深之间形成了紧密的联系。 城区行政区域面积平方公里 万江区平方公里 莞城区平方公里 东城区平方公里 南城区平方公里 中心城区规划 城市总体布局贯彻新城靠山旧城依水的指导思想，东南方向为城市主要 发展方向。规划中心城区包括大片区即新城中心区旧城区东城北片区东城 南片区南城片区和万江片区。设市级城市中心区级城市中心和居住区级中心。市 级城市中心包括新城中心和旧城中心两部分，区级城市中心按城市片区布局，东城 万江设区中心。工业工业进园和居住区集中成片布局，形成中心突出放射 发展的整体布局。 中心城区功能布局分析 东莞城区分为四个的行政区，规划中的城区是东莞市进行城市化建设的 重要步骤，最终将会成为体现东莞特色的现代化的名城。 其中莞城区是旧的行政和经济中心，在只有平方公里的土地上，进行 了城市基础建设，形成了东莞人口密度最高，商业最繁荣的区域。 随着新城市规划的出台，南城将成为东莞城市中心，经过几年来东莞政府进行大规模的城市基础建设，东莞大道中心广场会展中心等公共设施的相 继投入使用，个暂新现代化的城市不久后将出现在南城片区，成为 整个东莞市的经济行政文化中心。 东城作为城区的重要组成部分，是行政区域面积最大的个区行政区域面 积平方公里，已完成了发达的交通路网建设，御景湾五星级酒店旗 峰山公园等十余项目工程建设，和众多高档楼盘的开发，已将东城区建设成 为最适宜居住的区域。东城区是未来年重点规划建设的区域，从东城 区的市政规划来看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业第三产业将交 更加旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将更加齐备，人民 生活质量将进步提高，整个区域将更适合居住。 万江区位于东莞市的西北部，与莞城区仅河之隔。在四个城区中经济相对 较差，但新的城市规划中对万江区进行了重新定位。 中心城区各区商品房发展状况 莞城区地产开发以旧城改造为主 莞城区受本身土地面积限制，加上长期的发展的积累，土地使用情况已趋于饱和， 片区土地供极少，目前莞城区共有亩土地进入储备中心，房地产开发主要以 旧城改造为主。目前的房地产项目主要集中在金牛路和人民公园带，预计东江大道 附近将会出现批高档住宅项目，东江沿岸也将成为东莞的高档住住宅商业和商务 区。总体上房地产发展速度比较缓慢，但不排除局布北侧，北接待开发空地，南至世博 广场，东面为东城中路，西面是即将撤出的电子厂厂区。该地块属于东城区东纵板块。 东城区区域经济基础分析 东城区概况 东城区位于东莞市中部，是市区四个区之，地理位置优越，水陆交通方便。东 距广九铁路石龙站约公里，南去深圳市公里，西距太平港码头公里，北距广 州市公里东莞运河自东向西在区内流经莞龙莞长莞樟等省道市道及市区 几条环市城市道路在区内纵横交错，交通网络四通八达。全区面积约平方公里， 辖个居民区原个村全部改制为居民区和个国营林场，有常住人口 万多，外来人口万。 商业繁荣区内形成两个大型商业圈，花园新村商业圈及东纵大道商业圈。花 园新村从特色食街发展成了现在集合超市百货服饰精品餐饮娱乐的综合性商业旺 地，吉之岛百货花园粥城等都位于此区域。东纵商圈是目前东莞规模最大大型商 业最集中的中心商圈，这里云集了地王广场威尼斯广场君豪广场世博广场金 月湾商业街世纪广场等大型商业广场，百佳国美沃尔玛顺电天虹好又多 万佳天和也纷纷在此立足，这里必将发展成为商业中心。 工业发达全区拥有企业家，其中外资企业家，有东城市郊区工业 园东城科技工业园东城外经工业园等大型工业园，同香港台湾日本南韩 美国新加坡等多个国家和地区建立了经济技术合作关系。 东城区强大的经济实力成熟的居住氛围完善的配套设施，使得东城区成为最 适宜居住的片区之，正在迅速成长的中层富裕人群将成为地块住宅项目的潜在目标 客户。 东城区规划 东城区作为市区的重要组成部分，多年来积极配合市区的规划建设，按照建设现 代化中心城市的要求对辖区进行高起点规划高标准建设，目前已经完成历时两年 耗资亿元的工业园区开发建设工程御景湾酒店东城文化广场行政办事服务 中心旗峰公园广场以及三环路贯通工程等十项工程建设。东城南北片是东城区未来年重点建设的新区，其总体规划已经初步完成，其 总体思路市分三个层次推进城市建设 第层次抓好控制面积平方公里的东城新区建设，将东城新区建成集行政办 公金融贸易文化教育旅游度假功能于体的行政经济和文化中心 第二层次抓好靠近市中心的村改造，实行退二进三，逐步撤出工业，大力发 展第三产业，做好商业 第三层次是离市中心区较远的村，按照市郊中心村的要求，以实施旧村改造为主， 提高村民居住和生活质量。 从东城区的市政规划看，东城区的城市化建设将更趋完善，商业第三产业将更 旺盛，东城范围内离市中心较远的区域的生活配套也将得到质的提升，市民生活质 量将进步提高，整个区域的居住环境更美居住氛围更浓。 东城区交通 东城区交通发达，高速公路环市公路省级公路在区内纵横交错，组成东城区 的交通大动脉。高速便捷的公路网将东城区和周边市镇紧密的联系起来。 莞深高速 莞深高速公路，经黄江镇南侧大朗镇南侧寮步镇南侧，在横坑跨莞樟公路， 全程约公里。莞深高速公路全线采用全封闭全立交完全控制出入的高速公路 标准，全线设置塘厦黄江大朗寮步莞樟莞龙互通立交出入口处。 通过莞深高速，从东城到塘厦黄江大朗石碣深圳，车程不足个小时，大大 缩小东城与各地的距离，是东莞市构筑小时生活圈的重要组成部分，也是地块个 利好。 五环路 五环过境路是东莞市市区最外侧的条城市环形快速干道本地块位于五环路之 内，承担着提高路网通行能力将过境与市内交通分离减轻过境车辆对城市中心 区的影响。沿线与莞穗大道莞太路新万道路东莞大道莞长路松山湖大道 莞樟路温园路莞龙路广深高速公路莞深高速公路等干道相连，将线内各地距 离缩短，市内交通将更畅通。五环路过境路整体通车将于年年底前完成，从目 前施工状况看，实际通车时间将延迟。 莞樟大道莞樟路全长公里，由横坑经过本地块附近达市中心区，是地块的交通主干道。 本地块处于莞樟路与东城中路交汇处，地块通过莞樟路和东南各镇联系也可以通过莞 深高速加大与高速沿路各镇之间的紧密程度。 东城中路 东城中路被接莞龙南接东莞大道，莞龙路是市区北上石龙茶山石排企石 桥头等镇的重要交通要道，而东莞大道则是东莞的标志性主干道。东城中路是本案通 往行政中心的最佳选择，车程不到公里。 三区域房地产市场环境分析及预测 东城区房地产现状 东城区近年来经济发展迅速，城市建设日新月异，房地产开发火热。从整个东城 区域看，房地产开发尚不均匀，主要集中分布于三个区域，东城北部片区东城中心 片区以及东城东部区域。 东城北部 东城北部的花园新村和周围片区城市化较发达，形成了花园路为中心的商业集中