活小区 中国泛珠三角商品集散中心内部分主要专业城名称如下 五金机电城小商品城家电城工艺品城办公用品城教育设备城运动休闲用 品城家居用品城家私城服装城内衣城童装城玩具城珠宝城床上用品城 美容美发用品城电脑城通讯设备城音像制品城卫生洁具城陶瓷城建材城酒 店用品城环保用品城仪器仪表城工程机械城纺织机械城建筑机械城医疗机械 城印刷机械城食品城电子元器件城电工电气城灯光音响城灯饰城汽车配件 城精细化工城塑料城纺织城皮具城箱包城中医药品城西医药品城温控材 料城茶文化城农产品交易城图书城纸品材料城包装材料城锁具城针纺材料 轻工机械城 重工机械城 医院用地个 大中小学城各个 原材料城五个 配送货运站 汽车站个 中心广场文化休闲旅游观光 消防中心 办公楼公安工商税务质检商检大楼 写字楼数码写字楼 地下停车场 屋面停车场屋面绿化停车场 合计亩万土地含道路 城纺织服装原材料城皮革皮具原辅材料城五金化工塑料城电子工业原材料城等 个专业城。 第二部分项目期简况 项目期总体规划情况 项目位置中国泛珠三角商品集散中心小商品城期位于中山市东升镇轻轨站点 中心向东升大道新政府办公区筹延伸连片区域。 期占地面积亩 总建筑面积约万平方米 二项目形象定位 形象定位分析因篇幅关系，本小节只作重点提示，不做详细解析 我们即将面临的问题包括如下 中国泛珠三角商品集散中心作为地区的龙头，该以什么样的面貌出现在市场 如何确立项目在珠江三角洲的位置 如何体现项目独有的魅力特征 如何建立起市场知名度 如何吸引目标租户客商在该处立足 如何„„ 关于怎样使项目确立鲜明定位 原则 必须做到人无我有，人有我好，人好我精。 创建有自己特色的产业市场。 做贴近市场需求，具时代脉搏的产品。 项目与地区产业发展的战略地位。 项目在区域发展中所起到的将不只是单纯的专业批发市场，而是作为区域发展的领 跑者，领跑并非般短距离，同时能成为同行心目中必须观摩的对象。 使地区产业发展有更良好的上升空间。 对于东升镇推进城市化进程，起到更好的促进作用。 项目如何显示与义乌小商品城不同的特色 必须以高性价比作为我们的目标，争取与义乌小商品市场各有特色，体现出独 特性和唯性，更重要的是凸显第五代市场的先进性和超前性。 在市场同质化现象充斥的情况下，必须建立项目独特的形象。 必须为项目注入具生命力的元素，增强项目的吸引力。 品牌理念的提升及延伸 项目整体开发理念 从中山市东升镇及周边商业地产发展状况来看，区域内具标志性的特色建筑并不多见 即使个别相对大型的同类项目亦只是遵循了市场的部分要求，其个性并不凸显相反，与 其它同类型物业相比共性则不少。因此，该类物业虽然有定的市场认同度或知名度，但 缺乏灵动的人性比。因此，项目在整体定位上必须与该类型项目有本质性的区别，不但要 彰显其独特的个性，更要从品牌构造的战略高度规划整体开发思路，将对手在个性竞争中 抛离。 综观东升及周边城镇各大小商铺，真正有特色具规模成型成熟的品牌经营场地 十分稀缺，而大规模场地中，均以自发性及零散招租为主。不难看到，各项目就园林规划 建筑楼体设计物业管理等方面都未得到有效的完善。所以，该片区中经营的商户虽然有 多次置换商铺的经验，但所置换的商铺未必能满足他们的最终要求。 因此，作为片区化的产业项目，所建造的不再仅仅是间间简单的铺位，而是建造属 于商户自己的经商地方。因为，建造的产品是属于地区独有的，更是为商户度身定造的。 本项目形象定位为 具备自身风格亲和领导市场能为商户提供营商条件的特色卖场。 三目标客户定位 主流客户 片区中经商的商户厂商。 外地厂商驻本地区经商的商户。 义乌小商品城经商的广东厂商到自己的家乡打造的功能更为完备的第五代与国际 接轨的专业化市场谋求更大的发展。 努力使小时经济圈内相关产业经销商来本项目内寻求更大发展，或迁移过来。 吸引国内外优秀企业在此设立辐射珠江三角洲地区的营销总部，使商务中心成为 国际营销机构集聚基地。 需求特性 现时经商条件不能满足其需求。 不满足现状况想寻求突破发展。 扩大经营。 企业寻求更大的发展平台。 买铺及承租心态 环境偏好具备主题式的建筑特点，有良好的购物及营商环境。 配套设置规划完善，具良好营商环境，优良的物业管理服务，产品偏好。 承租动机 对原有经商环境有所不满，向现在新场寻最新的突破，本中国泛珠三角商品集散中心 具有更好的发展潜力。 旧场发展已有定局限性，投资新场创造商机。 立志创业，将该平台作为发展事业的前沿阵地。 辅助客户 对本行业有定兴趣并有志投身的客户。 现经营与五金机电小商品相关行业产品，有门路从势，又有作为小商 品城本身独特的风格。 营造时尚大气健康文明的营商文化及环境。 产品定位支持点 配套四合的国际展馆，利用广交会深交会东盟博鳌会的商机做到永不闭幕的博 览会。使世界各国各州各省各市到中国泛珠三角展馆展示其优势，更有效地交流互 动。 特色旅游能为商户提供有利环境，为观光客户提供名目繁多的特色小商品五金 机电产品。 产品定位 在清楚认识到自己优势，明确自身目标的情况下，做市场需求的产品。 项目的产品定位为 能为商户提供更有效的，为市场提供了解本中国泛珠三角商品通路及产品信息的平台， 更好地营造东升镇作为新型现代化城镇的良好形象。 项目建设成本及投资收益估算见下表 项目占地面积土地成本建设成本建筑面积建设期质量保证金年不收租金银行贷款分项目合计 五金机电城亩亿 亿折 算每平米的成 本为 元 万 平方米个月 亿 万平米商铺质 量保证金按均价 元年 亿 万平米商铺平均 评估价值万元， 以贷款亿 亿 小商品城 小商品区 亩亿 亿折 算每平米的成 本为 元 万 平方米个月 亿 万平米商铺质 量保证金按均价 元年 亿 万平米商铺平均 评估价值万元以 贷款亿 亿 站前文化 广场区 亩 亿 亿折 算每平米的成 本为 元 万 平方米个月 亿 万平米商铺质 量保证金按均价 元年 亿 万平米商铺平均 评估价值万元， 以贷款亿 亿 合计亩亿亿万平方米亿亿亿 第三部分营销策略 营销主题打造世界制造，东升集散的商品交易平台 打造中国制造，东升采购的商品流通平台 二营销目标立足中山，面向全国，连接世界 三营销方案 在进行价格定位和实际操作过程中，我们有两套方案可供选择 第套方案是利用现代化经营手段，采取头两年免收租金的办法吸引商户 进驻，但商户须按规定向我方缴纳元的质量保证金，此举旨在提高小商 品城重质量，讲信誉，严格杜绝假冒伪劣商品入市的行业地位，从根本上保障消 费者合法权益。商户缴纳的质量保证金由保险公司承保，这样有利于避免商户产 生不必要的忧虑，也就是说，在未来的经营中，只要商户依法和守法经营，没有 从事过假冒伪劣商品销售的劣迹，在签订合同两年内商户随时可以提出撤场，而 我方则无条件地向商户退回其所缴纳的全部质量保证金，假如我方不履行承诺， 则由保险公司进行理赔。因为在交质量保证金的过程中，由保险公司参与签订了 三方承保相关合同。 从另外个角度来看，向商户收取元的质量保证金可以从根本上收回 投资成本，按万的商铺计算，仅质量保证金就可以收亿人民币。在此基 础上，再把土地及物业进行评估，然后向银行贷款约亿，足够还第期投入 款项及解决第二期开发资金。从调查结果来看，义乌小商品市场商品租金在 元之间，佛山等地租金在元之间，且他们的配套设施简陋，商 场陈旧，与本项目国际化运作和方向相差甚远。 第四部分项目规划的决心及展望 通过建立交易平台，整合中山及周边城市及周边省份的原材料供需双方的优 势资源，从根本上奠定东升镇在省内外的地位，推动珠江三角洲地区商品流通业 的发展。随着未来的期项目运营的日趋成熟，在此基础上开展每年度的国际 会展也将成为必然，届时可以通过该交易平台，向国内外全面展示珠三角制造业 的竞争优势，为厂家商家们搭建合作平台，创造发展机遇，实现双赢共赢的美 好局面。中国泛珠三角商品集散中心将从单纯交易空间的聚集场所建设，转向对 交易主体的大批发商大代理商大经销商的培育，使之交易商户的市场集中度 不断提高。通过市场主体的到位实力的增强集中度的提高，有效带动本项目 的整体创新和提升，确保市场功能更加强化，科技含量日益提高，社会形象不断 提升。 确保目标达成所需采取的措施 强化规划 我方将会综合周边各大城市专业商品城尤其是义乌小商品市场的优缺点，同 时针对珠三角地区的情况及特点，作出周密的规划设计安排，并强调立足长远， 避免出现重复投资重复建设的现象。 搞好配套设施建设 发展专业交易平台，搞好配套设施建设非常关键。要充分考虑到专业城的特 点，在空间布局上并加以考虑。 加强人才的培训与引进 要使该项目上规模上档次，重点是抓好人才的培训与引进。许多城市的专 业化交易市场在硬件设施方面都比较差，加上普遍存在管理人员素质偏低，缺少 专业管理人才的现象，极