，在旅游商业地产领域进行了新开拓和探索。在多年从事房地产项目开发和市场运作历程中，坤保始终坚持以市场为导向以客户为中心市场营销理念，摈弃重开发轻市场，先讲盖建筑后讲卖营销，凭经验开发等传统房地产开发模式，强调策划在先以全程营销策划为主线贯穿项目运作始终，把市场分析作为前提，通过市场调查及客户心理分析，深层次地把握客户消费欲望和精神诉求，通过科学营销策划进行市场细分，谋划准确产品定位和项目包装，进行专业化全方位市场开发。在项目运作中,坤保贯注重和强调将营销工作重点放在市场研究产品定位准确性与营销服务提升和完善上，突破先盖房，后找市场旧模式，从项目启动初期就积极介入，首先通过深入市场调查和市场分析，对客户群在哪里客户需求是什么应该盖什么样房子等问题做到心中有数，在准确把握项目定位和目标客户群体需求基础上，对楼盘样式户型结构园区景观等提出具体意见和建议，为项目规划设计提供重要市场信息和建设依据。这样开发出来楼盘，具有坚实市场基础，客户欢迎，适销对路。在此同时，也为项目销售积累和准备了充足客源。策划先行，运筹帷幄强势销售，能征善战，是坤保搏击房地产市场，竞争取胜两大优势。经过激烈市场竞争锤炼，坤保不断发展成熟，形成了以昆明为中心辐射省内外较为完善市场营销网络，拥有支专家型策划精英和熟悉市场业务精湛专业营销团队。由坤保代理楼盘销售，不是简单地叫卖，而是充分发挥自身了解市场善于谋划熟悉客户心理掌握大量客源信息等特长，以全程营销策划统领全局，紧扣项目市场定位，从市场实际出发制定科学正确营销策略，有效控制销售关键环节，形成独特销售技巧和高超营销手法，从而在激烈市场竞争中快速实现项目销售，为开发商降低投资风险获取更大利润空间提供有力保证。二成功案例蒙自红竺园蒙自红竺园，是官房集团实行异地开发战略挺进红河州第个开发项目。该小区投资亿多元，按照省级住宅示范小区标准建设，以其新颖设计独特亚热带景观在当地引起难叫卖三年红竺园是官房挺进红河第仗，按照省级住宅示范小区标准开发建设，却叫好不叫座，开盘年仅售出多套，回收资金万元。这除了官房沿袭旧有营销模式等因素外，更深层次原因还在于项目开发前缺乏应有策划论证，没有找准项目市场定位，即没有解决好在蒙自开发示范小区，应该卖给谁这关键问题，户型搭配比例失当，安排了大量两室两厅小户型，约占小区总户数半。结果偏偏就是这些小户型卖不动，前后拖了三年才勉强卖完，大大迟滞了资金回收速度，落得个花好月不圆尴尬局面，与开发预期大相径庭。为什么好房不好卖，就因为这种小户型不符合红竺园目标客户群当地富裕阶层居住需求，在蒙自没有市场。句话市场定位出了偏差。在项目规划设计之初没有摸清市场命脉，仅凭主观想象做设计，房屋经建成，再难修改。即使后来坤保以全新营销理念和运作方式打破项目销售沉闷局面，对缺乏目商业氛围业态组合投资机遇政策扶持等多方面突出项目优势，运用现代商业经营理念和统定位统规划统管理统形象统宣传全新模式对大桥项目进行包装运作。坤保创造性地将滇西明珠成功经验嫁接移植到个旧大桥，顺应现代商业物业财产权与经营权适当分离必然要求，打破传统商铺销售模式，在个旧首家运用产权营销模式进行商业楼盘市场运作，把为投资者营造最佳投资环境，让业主物业不断升值，并获得满意投资回报作为项目运作基本指导思想，结合项目实际设计出产权商铺产权式酒店公寓以招商带动销售等策划创意。在大桥项目运作中，面对商业楼盘操作难度大市民怀疑观望州政府搬迁以及进入时机较晚规划设计已经成形难以变更等系列不利因素，坤保急流勇进，知难而上，以准确市场定位和全新经营理念，为大桥项目注入鲜活生命力，令项目开盘就产生强烈市场效应。坤保专业营销团队不仅让个旧市民很快接受了产权商铺等现代营销理念，而且在不长时间内就将开发商原准备用于赠送二层商铺即买楼，送二三楼销售完毕，创造了个旧商铺销售史上令人难以想象奇迹不买楼买二楼。仅是这些原来开发商准备要赠送二三层商铺，就收回了近万元资金，再次显示出坤保专业策划水准和超群营销实力。对于商业地产，项目运作是否成功，还要看能否对该地产进行有效旅游商业经营并获得预期旅游商业利润。为保证大桥项目运作，坤保成立了个旧市坤保大桥商业步行街管理公司，搭建项目经营管理平台，跨入商业经营管理领域进行全新探索。经过年多实践，对大桥商业步行街整体形象业态组合功能用途商业氛围招商策略等，进行了全面深入论证，提出了完整策划方案，并结合项目工程进度和销售进展，提前展开招商和管理公司前期准备工作，为项目竣工后迅速开业经营有效回避商业地产经营风险奠定了基础提供了保证。坤保对大桥项目系列运作理念，集中体现为种全新文化观念即现代商业市场经济文化，它以大桥商业步行街为载体，结合个旧锡文化背景，将项目所蕴含历史文化内涵商业步行街所体现现代商业文化观念以及当代市场经济经营理念营销手法市场文化氛围等进行有机融合，将多种现代时尚商业形态汇聚在起，用最新现代商业理念进行组合营销，把传统商业单购物行为演变为集激情购物旅游观光餐饮美食休闲娱乐文化消费酒店住宿等多种功能于体现代化大众立体消费模式，通过浓郁锡文化氛围吸引游人用时尚商品刺激消费，为商业步行街创造最大商机，形成完整意义锡文化核心商业圈。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目特点亮点，形成强烈市场冲击力。三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化影响，从而使房地产投资成为项具有高风险综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在，特别是处在经济转轨时期中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资变现性能较差，在交易过程中可能因变现时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东概言。坤保结合项目实际创造性地打出了文化牌，通过文化凸现大桥项目特点亮点，形成强烈市场冲击力。三房地产投资风险与全程营销策划房地产投资具有高风险性众所周知，房地产投资具有投资额大，建设周期长和投资项目不可移动等显著特点，这些特点决定了房地产投资极易受到社会环境经济环境工程建设环境等诸多因素变化影响，从而使房地产投资成为项具有高风险综合性经济活动。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在，特别是处在经济转轨时期中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险，是指开发商直接或间接地把定量资金投入房地产开发过程，由于受各种不确定因素影响而造成收益下降或损失增加或投资成本增大等不利结果可能性，它涉及政策风险社会风险工程技术风险自然风险国际风险等。倘若剔除政策性技术性因素，假定开发商已能较为顺利地将房地产项目开发出来，则经济风险就成为对房地产投资影响较大风险，它主要包含市场利率风险也可视为政策性风险购买力风险变现风险等。购买力风险是种需求风险，主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能被市场消化，造成开发商经济损失。又由于房地产投资变现性能较差，在交易过程中可能因变现时间和方式变化或商品房不适销对路而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失，即资金变现风险。这两类风险实际上都涉及到房地产商品开发出来能否卖得出去，开发商投入巨额资金能否收得回来并获得预期利润，开发商会不会因产品滞销而变成房东概言之，这也就是房地产投资必然要面对市场风险总论第二章产权酒店概述第三章亚美大酒店背景分析第四章产权式酒店经营模式第五章业主权益及投资收益分析第六章投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第七章可持续经营和盈利保障第八章投资风险控制分析与防范第九章研究结论与建议总论项目名称亚美大酒店名称暂定二项目承办单位及基本情况项目承办单位名称坤保房地产开发有限公司核准通过，归档资料。但因沿袭传统销售模式，销售局面迟迟不能打开，开盘年只售出多套，回收房款万元。年月，坤保接集团公司委托个后立即以全新营销理念和运作方式对红竺园旧有销售模式和销售队伍进行全面新建，重新进行定位策划，借助小区竣工有利时机，举打破叫好不叫座沉闷局面，短短两个月就使销售额飙升到万元。至年月底，红竺园销售已达到亿元。红竺园销售成功，在官房集团内部引起震动。坤保以实实在在销售业绩，给官房传统营销模式注入了活力。丽江五星级滇西明珠分时渡假酒店坤保策划在先，全程营销运作模式，在丽江官房滇西明珠项目上取得了尤为明显成效和骄人业绩。年，坤保接手该项目，首先进行充分深入市场调研，立足于丽江建设国际精品旅游城市大背景，凭借丽江官房大酒店已经建立五星级管理平台，借鉴国际上分时度假先进经验，开创性地运用产权式营销科学理念对该项目重新进行市场定位，将原规划为高档居住小区滇西明珠项目策划包装成云南省第家五星级产权酒店，按照产权销售模式推向市场。仅此创意，就使该项目销售标由亿元飙升至亿元。在项目运作上，滇西明珠采用了策划为先广告开路等方式。在销售全过程中，坤保紧紧抓住产权酒店这核心理念，将目标客户群由原来规划当地较富裕居民扩大为每年数以百万计海内外观光游客，利用开发商拨付给坤保万元广告费，以报刊电视旅游载体等多种形式展开强有力立体宣传攻势，迅速在游客群体中开发出了大批客户，使该群体最终成为滇西明珠最主要客户来源和投资者。即使在当年非典肆虐，丽江旅游