规模建设地点及场址选择总体规划方案设计方案项目节能方案分析环境保护与节能安全组织机构与物业管理工程及销售进度安排投资估算和资金筹措经济评价可行性研究工作概况山东宗汇工程咨询有限公司在接受委托后，即组成项目组，到建设现场进行了详细考察，并与蓬莱市有关部门项目承办单位领导及技术人员进行了座谈，就建设用地建设规模设计方案及有关配套条件等重要问题交换了意见，并就编制可行性研究报告些关键问题达成致，项目组又查阅了大量资料，在此基础上，编制了本项目可行性研究报告。可行性研究项目概述基本概况近年来，随着蓬莱市国民经济快速发展以及当地人民生活水平不断提高，对住宅要求已不在局限于满足住宿要求，追求高品质成为新需求标准，居民对普通商品住房需求在逐年增加。再者商业房地产发展迅速，商住楼同时拥有商业和居住双重功能，具有良好市场发展空间。项目承办单位蓬莱天宏房地产开发有限公司为满足市场需求和企业自身发展，决定进行蓬莱市府后路旧城改造工程建设。建设规模项目结合市场需求情况建设用地条件及周围环境状况房型结构及绿化条件，同时考虑到资金筹措可能，确定建设规模为总建筑面积平方米，其中，商住楼总建筑面积平方米，包括临街商业建筑面积平方米，临街住宅建筑面积平方米普通住宅建筑面积平方米。总规划户数户，居住人口人。建设地址项目建设地位于蓬莱市府后路，该项目工程规划总用地平方米。建设区域地势平坦，交通方便，环境优美，周边公共配套设施齐全，非常适合商住小区建设，地理位臵优越。建设特征与结构本项目包括住宅和商住楼，建筑均为多层建筑，结合蓬莱市地质情况确定本项目均采用现浇混凝土框架结构体系，基础采用基础形式。环境保护本项目选址在蓬莱市府后路，该区域周围环境状况良好，周边水体大气土壤具有较强自净化能力，且有定环境容量，适合生活小区建设。本项目主要污染源有生活污水厨房油烟和生活垃工程。第三章市场分析与建设规模房地产市场发展分析我国房地产市场发展总体态势。我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进步加强宏观调控倾向。中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制意向，年房地产宏观调控力度将进步加强。方面已出台政策继续强化落实，另方面出台新政策可能主要集中在从紧货币政策完善住房保障房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。我国房地产市场发展在住房供给供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势住房供给方面在住房供给方面，基于年住宅用地供给较大增长和国家加大闲臵用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，年住房供给量将保持增加态势。供应结构方面在供应结构方面，基于年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期年中小套型住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结进入城市体制和机制框架。高质量居住环境是实现我国现代化城市建设基本标准我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第五和第七条为高质量生态环境和高质量居住休息条件。将高质量居住休息条件和高质量生态环境作为建设城市化两条重要标准，体现了现代城市以人为中心重要原则，是现代城市能否可持续发展重要内容。它对我国住宅建设提出了向新阶段新水平发展明确要求。住宅建设健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平重要保障。近十多年来，我国城市化水平持续提高，城镇每年增加非农业人口大都在万万人。城镇人口比重增幅较快。按照研究预测，到年，我国城市化水平将达到左右。今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。这主要反映两个方面是城镇新增非农业人口增加住房需求。二是，在城镇化进程中，城镇流动人口将增加，这部分人住房问题越来越突出，城镇流动人口住房需求也需要考虑。我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众普通商品住房。国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。要从我国人多地少国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划科学建设适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点住房建设和消费模式。房地产业应重点发展面向广大群众普通商品住房。政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。随着我国国民经济健康持续快速发展，商住楼因其具有商住两用等功能，具有很大发展空间。从我国房地产政策目性上看，商住楼作为商业楼特殊形式，以其节约经济商住两用等功能，受到越来越多中小型企业商家欢迎。当前中国中小企业正在起步发展阶段，随着国民经济健康持续快速发展，既需要有各种档次专业写字楼，也需要有提高生活居住质量住宅，同样也需要大量商住两用功能建筑。商住楼同时具有随着经济发展可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是个需求极大特殊产品，具有特殊生存空间。综上所述，住宅建设发展对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极影响作用，而我国住房建设所处历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集约型转变。项目承办单位为响应我国房地产业健康发展要求顺应蓬莱市房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。项目建设必要性本项目建设符合国家经济和社会发展十五发展规划中发展房地产业要求。国民经济和社会发展第十五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十五规划中着力增加普通商品住房要求。山东省国民经济和社会发展第十五发展规划纲要中第七章繁荣发展服务业壮大发展新兴服务业第三条房地产业加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭普通商品住房经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级消费良性循环。本项目建设符合蓬莱市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中完善人居功能要求。蓬莱市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进体化发展中第二项提升城市承载功能中指出完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造人居蓬莱品牌，全面启动高档住宅区农民新村旧城改造和经济适用房四大人房地产市场需求，拟进行本项目商住小区建设。项目建设必要性本项目建设符合国家经济和社会发展十五发展规划中发展房地产业要求。国民经济和社会发展第十五发展规划纲要中第四篇加快发展服务业第十七章丰富消费性服务业第二节发展房地产业调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给稳定房价原则，加强对房地产二级市场和租赁市场调控，促进住房梯次消费。本项目建设符合山东省国民经济和社会发展十五规划中着力增加普通商品住房要求。山东省国民经济和社会发展第十五发展规划纲要中第七章繁荣发展服务业壮大发展新兴服务业第三条房地产业加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面对中低收入家庭普通商品住房经济适用房和廉租住房供应。加强房地产市场运行监测，整顿和规范房地产市场。完善住房产权制度，激活住房二级市场。理顺租售房比价关系，形成梯级消费良性循环。本项目建设符合蓬莱市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中完善人居功能要求。蓬莱市国民经济和社会发展十五发展规划纲要中第四部分第二大条坚持城乡统筹，推进体化发展中第二项提升城市承载功能中指出完善人居功能。以建设最适宜人类居住城市为目标，全力打造人居蓬莱品牌，全面启动高档住宅区农民新村旧城改造和经济适用房四大人居板块，逐步形成普通商品房高档商品房经济适用住房廉租房等不同层次住房供应体系，不断提高城市吸引力，加快膨胀城区人口。到基本概况项目名称及承办单位项目名称蓬莱市府后路旧城改造工程建设项目建设地点蓬莱市府后路项目承办单位及其概况单位名称蓬莱天宏房地产开发有限公司住所蓬莱市登州街道办事处法人代表黄俊生注册资本贰仟肆佰万元公司类型有限责任公司自然人独资经营范围房地产开发经营承办单位概况蓬莱天宏房地产开发有限公司成立于之外基本无其他污染物排放。因此，对周围环境不会产生不良影响。投资估算经测算，本项目总投资估算为万元。工程进度本项目计划建设期为年，从年月开始至年月底建成。资金筹措方案本项目资金筹措方案为项目承办单位自有资金万元，占总投资银行贷款万元，占总投资商品住房预售款项筹集万元，占总投资。盈利能力分析本项目总销售收入万元。经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额万元，税后利润万元。投资利润率为，投资利税率为。全部投资财务内部收益率税前为，税后为投资回收期税前年，税后年。主要经济技术指标见下页附表可行性研究结论项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场发展具有重要作用。项目建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员住房需求。对于促进蓬莱市经济发展，加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要推动作用，具有明显社会效益，同时也具有良好市场前景和较好经济效益。综上所述，本项目建设是必要可行。主要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标总用地面积总建筑面积临街商业建筑面积临街住宅建筑面积普通住宅建筑面积住宅户数户总规划人口人绿地率容积率建筑密度经济指标开发建设投资万元资金筹措万元其中自有资金万元预售款万元银行贷款万元投资利润率投资利税率投资回收期年税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后第二章项目提出背景及建设必要性项目提出背景住宅建设健康发展将代表着我国城市化进程，进入高速发展阶段。二十世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大生活消费品，住宅建设发展将代表着我国城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品升级和更新换代，住房建设健康发展将有利于迅速解决中国住房落后现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。住宅建设健康发展是国家进步和社会发展重要标志住宅建设健康发展是我国城市化战略有效实施基础我国在十五规划中提出实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情多样