行论证建设场址及建设条件考察项目周围环境及周围环境对项目影响分析项目实施方案计划及进度进行安排投资估算资金来源经济效益及社会效益等方面进行综合论证。项目实施单位情况介绍本项目实施单位是七台河市国融房地产开发有限责任公司，该企业基本情况介绍如下名称七台河市国融房地产开发有限责任公司住所七台河市桃山区桃北街隆达综合楼法定代表人鲁志林注册资本伍仟万圆整实收资本伍仟万圆整公司类型有限责任公司经营范围房地产开发成立日期二年九月二日注册号七台河市国融房地产开发有限责任公司是年月经七台河市工商局行政管理局批准成立，注册万元，是集房地产开发销售物业管理房地产项目投资策划为体有限责任公司。公司现有员工人，具有工程师建筑师经济师造价师会计师等中级以上职称人，专科以上学历人数占，具有较强技术力量和开发建设管理经验。目前，该公司满怀信心志存高远，凭借着不断创新勇气锐意进取精神坚忍不拔意志，决心做个工程，树个精品，逐步把国融地产做大做强，为振兴地方经济，造福社会做出自己贡献。项目建设地址及建设条件本项目建设地址位于七台河市桃山区，市区南部，与万宝水库相连，北侧紧邻交通干道国道。规划用地面积亩公顷，地块呈狭长带型，基地地势较缓，场地平均标高约米。中间偏西为地势高点，向两边地势递减，局部高差变化较大，标高在米。高差为米。坡度坡向主要以度为主。基地中东部有部分村民住宅用地，其余多为农业生产用地，周围环境状况良好。七台河交通便利，城市发达。省道横穿东西，国道纵贯南北，地方道路四通八达，项目用地距七台河市中心区约公里，到七台河拟建新火车站约公里。城区建设日新月异，三纵五横主干道路网已经形成。目前七台河市自来水供水总供给能力能够满足日常需要。排水采用雨污分流制该区域用电由城市高压电源公网电缆供电，周边设有电源开闭所采暖为城市集中供热，采暖热源由七台河市热力公司集中供热气源为七煤集团煤气公司中压管网提供煤气，由煤气次干管引入，支管采用枝状布置，配套管网齐备，方便用户接入中国电信中国联通中国移动等通讯服务商已将电缆接至城区各处。通信网络信号已实现全区覆盖，通话质量清晰。电信网络运营服务商已将光缆接至市内。主要建设规模及主要内容建设规模根据市场需求分析及项目开发建设实际情况，按照中华人民共和国国家标准城市用地分类与规划建设用地标准中建设规模或类型人数规定，人均建筑面积平方米人约平方米，按户人考虑，住宅建筑面积平方米，公建几项目强销期销售持续期销售结案期。具体实施策略如下销售初期在这时期内，小区形象尚无法充分展示，周边服务业，基础设施建设还有待进步地完善，广大购房者尚处于观望态度，所以首期采低价销售策略。措施如下以低于市场均价价格出售，吸引广大购房者对定数量最先期购房者采用成本价出售财购房者采用签名活动买房送物活动保证购房者不满意可退房。促销策略好营销离不开好促销策略，针对本项目自己特色和主题概念，在整个建设经营期间，运用广告人员推销营业推广公共关系现场售楼等促销策略来打开市场，做好销售。广告在广告促销中，为了更好赢得消费者信任，突出小区主题概念，广告内容应以反映小区特色广告词为主。销售准备期与初销期在这个阶段，工程施工刚刚开始，销售工作只是处于准备阶段，由于项目现场还没有具备展开条件，因而宣传形式般应选择传播面较大媒体，如报纸广播电视等等。广告应着重卖点宣传质住宅追求意愿是非常迫切。目前，人们对居住条件追求已从户内宽敞舒适转移到住宅功能品质科技含量等方面上来，不仅要求规划合理质量安全可靠建筑容积率低生活设施配套绿化率要高居住环境要好，而且还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类精品住宅将有良好市场消费前景。实施本项目，正是顺应人们对中高档住宅消费趋势，提升七台河市住宅品质需要。是适应七台河市拉大城区主骨架，提升城市形象需要近年来，七台河市城市基础设施建设取得较大进步。然而由于缺乏统规划，些城中村违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重安全隐患很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村居民生活质量，也度成为双创难题同时，农村教科文卫配套设施不到位，农村与城市生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升七台河市作为东部经济圈中心功能。年政府工作报告中提出，未来五年，是七台河大有作为战略机遇期。全球经济结构深度调整产业格局深刻变化科技创新深入发展，为我们改造提升传统产业引进发展新兴产业，创造了良好外部环境。全国由初级工业化向后工业化过渡，城市化进程加速，重化工业新型化加快，为我们完善提高城市硬环境，打造提升城市软实力，做精做强煤炭循环经济，发展壮大非煤优势产业，创造了难得发展机遇。全省十二五规划提出两个翻番奋斗目标，区域竞争城市比拼日趋激烈，为我们实现更好更高更快发展，创造了强劲内生动力。全市经济增幅连续三年超过，煤焦电化主导产业形成，为我们开创建设龙江强市新局面，创造了坚实产业基础。基于这历史发展背景，提交大会审议七台河市国民经济和社会发展十二五规划纲要草案，提出了全面加快强市步伐，努力实现更高跳跃奋斗目标，确立了更好更高更快发展百亿工程，即年全市生产总值实现亿元,全口径财政收入实现亿元，固定资产投资完成亿元。突出强调坚持循环发展多元发展绿色发展创新发展统筹发展共享发展六条基本原则，抓好调整优化空间布局加快推进经济转型建设生态园林城市加强资源节约和环境保护加快科教人才兴市步伐促进公共服务均等化深化改革扩大开放加强社会主义民主政治和精神文明建设八项主要任务，并制定了规划实施保证措施。因此，实施本项目是响应政府要求，有利于适应七台河市拉大城区主骨架需要，增强城区功能和提升城市形象。第三章房地产需求分析七台河市承接产业转移，吸引越来越多投资者纷至踏来近年来，随着全省经济体化深入推进，七台河市作为黑龙江省东部地区重要城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者广泛认同。另外七台河市拥有得天独厚区位交通产业人文等优势条件，发展空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食品机械加工医药制造等产业集聚效应初步显现，形成了较强投资吸引力。此外，七台河市投资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得七台河市在承接产业转移方面具有较强优势。据市长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，政府工作基本思路和总体目标是高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全力推进省委建设八大经济区实施十大工程战略部署，以科学发展为主题，以转型发展为主线，以包容发展为模式，以安全发展为保证，以共享发展为目，坚持工业化与城市化同步推进，主导产业与转型产业协调发展，更加注重生态建设，更加注重改善民生，更加注重社会和谐，全面开创建设龙江强市实现更好更快发展新局面。全市经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长，财政般预算收入增长，全社会固定资产投资增长，城镇居民人均可支配收入增长，农民人均纯收入增长。突出抓好招商引资，着力增强经济发展后劲。坚持把招商引资作为促进项目建设推动经济发展长效举措，加强力量搭建平台优化环境严格奖惩，全面提升招商引资质量效果，力争引进固定资产投资亿元以上项目个，亿元以上项目个。今年，七台河市计划在切实增强园区项目承载能力同时，以大项目落地为突破口，大力吸引产业特色强带动作用明显优势工业项目重大产业项目向园区聚集，引导新建项目和企业向园区集中，提高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由市委市政府主要领导牵头招大引强工作队，以珠三角长三角及沿海等地区为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企业及亿元以上重特大项目上取得实质性突破。精心储备批产业开发基础设施建设城镇化社会事业等方面重大项目，积极参加各种重大招商引资推介会洽谈会，充分发挥七台河籍在外人士企业家及中介组织作用，多渠道推进招商引资工作。随着招商引资力度地加大和城区生活服务设施不断完善，七台河市将会承接越来越多来自东部发达地区产业转移，届时将会有更多企业业主管理层专业技术等人员在七台河市长期工作和生活。因此，他们非常有必要在七台河市购房生活，这无疑会为七台河市住宅产业带来非常好发展机遇和需求空间。城乡居民经济收入持续增长对本项目需求分析由于七台河市住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较江省东部地区重要城市，发展优势投资价值越来越多地受到投资者广泛认同。另外七台河市拥有得天独厚区位交通产业人文等优势条件，发展空间十分广阔。而工业园区建设日益完善，食品机械加工医药制造等产业集聚效应初步显现，形成了较强投资吸引力。此外，七台河市投资成本相对较低，投资环境日益改善。这些都使得七台河市在承接产业转移方面具有较强优势。据市长郭新双在七台河市政府工作报告介绍，政府工作基本思路和总体目标是高举中国特色社会主义伟大旗帜，以邓小平理论和三个代表重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，全力推进省委建设八大经济区实施十大工程战略部署，以科学发展为主题，以转型发展为主线，以包容发展为模式，以安全发展为保证，以共享发展为目，坚持工业化与城市化同步推进，主导产业与转型产业协调发展，更加注重生态建设，更加注重改善民生，更加注重社会和谐，全面开创建设龙江强市实现更好更快发展新局面。全市经济社会发展主要预期目标是地区生产总值增长，财政般预算收入增长，全社会固定资产投资增长，城镇居民人均可支配收入增长，农民人均纯收入增长。突出抓好招商引资，着力增强经济发展后劲。坚持把招商引资作为促进项目建设推动经济发展长效举措，加强力量搭建平台优化环境严格奖惩，全面提升招商引资质量效果，力争引进固定资产投资亿元以上项目个，亿元以上项目个。今年，七台河市计划在切实增强园区项目承载能力同时，以大项目落地为突破口，大力吸引产业特色强带动作用明显优势工业项目重大产业项目向园区聚集，引导新建项目和企业向园区集中，提高园区招商质量。为抓好招商引项目，特别成立了由市委市政府主要领导牵头招大引强工作队，以珠三角长三角及沿海等地区为重点，有选择和针对性地承接产业转移，力争在招引国内百强企业及亿元以上重特大项目上取得实质性突破。精心储备批产业开发基础设施建设城镇化社会事业等方面重大项目，积极参加各种重大招商引资推介会洽谈会，充分发挥七台河籍在外人士企业家及中介组织作用，多渠道推进招商引资工作。随着招商引资力度地加大和城区生活服总论项目名称英伦小镇居住区项目可行性研究报告编制单位及法定代表人可行性研究报告编制单位七台河恒基工程投