及昆明市石林彝族自治县宜良县，北与昭通市巧家县鲁甸县及贵州省威宁县毗邻。市境东西最大横距千米，南北最大纵距千米。全市国土总面积平方千米，占云南省面积，其中山区面积约占，坝区面积约占。市政府所在地麒麟区，海拔米，离省会昆明公里，既是以昆明为中心滇中经济区重要组成部分，又是大西南攀西六盘水金三角开发区个重要组成部分。曲靖市设市区县，即宣威市县级麒麟区沾益县马龙县富源县罗平县师宗县陆良县会泽县。曲靖市总人口为万人，其中非农业人口为万人。在总人口中，男性为万人，女性为人。人口密度为每平方千米人。全市聚居着汉彝苗回壮布依水瑶等个世居主体民族。曲靖市地处滇东高原，地形地貌复杂，地势西北高东南低，平均海拔米。受大气环境和地形影响，气候随不同高度和不同山岭坡向有着明显差异，气候类型复杂多样，具有南亚热带到北温带种气候类型，主要为亚热带高原季风气候，会泽宣威富源属暖温带气候，其他县区属亚热带气候。年平均气温，年平均降水量毫米，主要集中在月。气候主要特点是冬春光照条件较好，春温不稳，风高物燥，降水不均夏无酷暑，降水集中，涝旱兼有，风和日丽秋季降温快，阴雨多冬暖冬干，寒潮降温气候特点。具有山分四季，十里不同天立体气候。二麒麟区概况麒麟区位于云南省东部，地处东经北纬之间。东与富源县接壤，南与罗平县陆良县毗邻，西与马龙县交界，北与沾益县相连。城区位于北部曲靖坝子西缘，海拔米，距省会昆明公里。全区总面积平方公里。全区辖南宁建宁白石江寥廓个街道乡级，三宝越州东山个镇和珠街沿江西山潇湘茨营个乡。全区现有人口万，按发展规划到年将达到万人口，向周边发展万人左右。三曲靖市麒麟区城区图注地图上红色图块为拟建项目用地四地块基本情况拟建项目用地位于曲靖市麒麟区东北部，环城东路与建宁东路交汇处，地处曲靖市龙海片区，瑞和东路未建以北，环城东路以东，曲沾大道以西，建宁东路以南国有地，地块规划用途为居住用地，正在拆迁准备挂牌拍卖。场地除东边外其余三边均为临街面。场地东面与曲沾大道之间约有亩，可能也会挂牌拍买。场地北面建宁东路以北，临街内退米地块，已由修曲沾大道东盛地产公司购买，估计土地用途也是以居住为主。拟建项目地块呈很规则矩形，东西长米，南北宽米，面积约亩，预估土地价格为万元亩。地块周围已有良好供电状况及排水供水状况电讯条件。地块属于农田保护区，不容易办理土地手续。地块内有待拆民房见图。图地块现状实景照片图二地块北面图三内配套设施完善，有小型超市，幼儿园健身娱乐中心等。该楼盘地势自然错落，绿化环境做得有立体感。劣势分析社区所在片区还有待发展，政府规划百石江公园还未动工，但就目前状况而言周边配套设施较少。市调日期年月日立得江滨花园实景红日花园项目与城市关系社区位于曲靖市北面建宁西路与寥廓北路交汇处,离曲靖火车站广场有米。公交车路设有站点。社区附近有商贸区农贸市场医院学校幼儿园等配套设施。开发商发展商状况曲靖红日房地产开发有限公司项目状况项目名称红日花园详细地址曲靖市廖廓北路与建宁西路交汇处售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别由栋多层组成容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比个户型，种规格户型建筑面积格局备注临街临街临别墅起价元均价元最高价元总价范围万万商铺价格及销售情况元，已售出部分车位价格及销售情况室内车库共个车位，建筑面积其中集中车库共个车位，建筑面积车库共个车位，建筑面积以上停车位数及建筑面积均为多层住宅部分停车库，不包括别墅组团内车位数。车位价格元销售率左右，集团购买了部分。销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部为两层框架建筑，总建筑面积为。个大规模沙盘，个销控台，十张洽谈桌，布置比较大气。销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广案场外围墙有统广告，在昆曲与曲陆立交桥旁有块大型户外广告。未购因素分析在曲靖市区楼市中属于价格较高楼盘。项目实施情况开工时间年月日开盘时间年月日交房时间年月日交房标准室外外墙涂料局部贴外墙外墙面砖客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间配卫生洁具，地面以上米高部位采用内墙砖贴面，米高以上部位及顶棚为双飞粉刮白，地面防滑地砖。厨房内墙砖满贴，地面防滑地砖，屋顶双飞粉刮白，预留排风口。窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门太阳能安装到位，电热水系统线路卫生间敷设到位，户内个回路供电，设动力电炊线路，户内选用优质开关插座，客厅主卧室各设个有线电视端口及电话线路端口。配套费收取情况配套设施费暂时不收取，包括有线电视数据终端可视对讲太阳能等，与团购业主商量再定。物业管理物管公司未定，物管费分为多层住宅住宅元月，商住元月，车位元月。别墅住宅元月，商住元月，车位元月。付款方式次性无优惠，天内付清银行按揭无优惠，工行，成年，首付天内付清安防智能化情况组团出入口及偏僻路段配置摄像头，彩色黑白共用，组团出入口车辆管理系统，组团周边设主动红外对射防盗报警系统，及电子巡更系统。小时保安巡查闭路电视监控系统可视对讲系统。单元入口设智能电控防盗铁门及黑白可视楼宇对讲系统，户内设黑白可视对讲分机，主卧室设应急按钮装置。客源分析区域消化为主，富源生意人也占了部分。项目分析优势分析社区位于曲靖市南片开发区，社区内配套设施完善，有超市，幼儿园小学校医院健身娱乐中心等。该楼盘户型面积范围广，房型多样，可以满足不同家庭生活需要。劣势分析该楼盘体量大，居住人口密度较高。社区所在曲靖市南片开发区还有待发展，可能会随着政府规划实施后会日趋繁华，但就目前状况而言交通不是很便利，周边配套设施较少。市调日区年月日爨园小区项目与城市关系社区位于曲靖市南宁北路以东,南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。路公交车直达小区门口，交通便捷。社区周边生活配套齐全，设有商贸区农贸市场六九医院新生小学校幼儿园等配套设施。开发商发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是家隶属于区政府房地产开发企业，公司成立于九九八年十月，注册资金万元，具有房地产开发资质。公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司金隆房屋置换公司均具备法人资格。爨园期爨园二期公司开发过麟瑞小区期工程共套麟瑞园组团占地亩，九九年五月动工，建筑面积。四套别墅面积。二期工程共套组麟丰园麟锦园，年动工，建筑面积。组团共套麟丰园建筑面积。三期工程共套组团年底动工，建筑面积。全部合计建筑面积。项目状况项目名称爨园小区详细地址曲靖市南宁北路区中旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别多层容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比户型建筑面积格局备注注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内无配套设施项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万车位价格及销售情况车位价格未定销售率销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部内设有个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广火车站广场附近有块户外，市中心有户外广告。未购因素分析社区无任何配套设施，价格偏高。项目实施情况开工时间年初期开盘时间年月日期交房时间年月期年月二期交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无沙找平厨房墙面顶面双飞粉，地面无沙找平，预留排风口。窗铝合金窗分户门优质复合防盗门阳台门铝合金门配套费收取情况配套设施费未定物业管理麒麟区物业管理有限公司,物管费元月付款方式次性在房屋封顶断水前根据施工进度可享受优惠银行按揭首付分期付款首付，房屋封顶断水时再付，房屋交付时全部付清。安防智能化情况社区外围采用红外线监控月日爨园小区项目与城市关系社区位于曲靖市南宁北路以东,南边紧邻麒麟区三中，北靠建宁东路。路公交车直达小区门口，交通便捷。社区周边生活配套齐全，设有商贸区农贸市场六九医院新生小学校幼儿园等配套设施。开发商发展商状况曲靖市麒麟区房地产开发公司是家隶属于区政府房地产开发企业，公司成立于九九八年十月，注册资金万元，具有房地产开发资质。公司以土地开发及房地产开发经营为主，下设区物业管理公司金隆房屋置换公司均具备法人资格。爨园期爨园二期公司开发过麟瑞小区期工程共套麟瑞园组团占地亩，九九年五月动工，建筑面积。四套别墅面积。二期工程共套组麟丰园麟锦园，年动工，建筑面积。组团共套麟丰园建筑面积。三期工程共套组团年底动工，建筑面积。全部合计建筑面积。项目状况项目名称爨园小区详细地址曲靖市南宁北路区中旁售楼电话营销企划状况开发商自身进行营销企划项目占地面积亩总建面积万市场类别多层容积率绿化率规划总户数户面积范围建筑面积面积配比户型建筑面积格局备注注表格中带为项目销售中主力户型社区配套设施及经营状况社区内无配套设施项目销售状况分析销售价格体系商品房起价元均价元最高价元总价范围万万车位价格及销售情况车位价格未定销售率销售现场及销售人员情况销售现场评价售楼部内设有个小规模沙盘，个销控台，张洽谈桌，布置般。销售人员评价人员数量人着装情况统服务态度般专业水平般销售推广火车站广场附近有块户外，市中心有户外广告。未购因素分析社区无任何配套设施，价格偏高。项目实施情况开工时间年初期开盘时间年月日期交房时间年月期年月二期交房标准室外外墙涂料客厅卧室餐厅书房及过道墙面顶面双飞粉，地面无沙找平卫生间墙面顶面双飞粉，地面无地块概况曲靖市概况二麒麟区概况三曲靖市麒麟区城区图四地块基本情况五地块周边配套设施地块东面图四地块南面图五曲沾大道五地块周边配套设施学校环城中学市麒麟创新学校云南省煤炭工业学校医院昆明铁路局曲靖医院农贸市场及超市较近农贸市场距地块约附近暂无超市银行网点环城供销合作社交通公交车可乘路路到达地块，曲靖火车站距地块约，曲胜高速路入口距地块也约有路程市政设施曲靖市公安局交警支队直属大队企业曲靖卷烟厂汽红塔云南制造有限公司福牌包装材料有限公司汽车运输总公司曲靖市塑料二厂滇东北汽车配件市场万事达汽配城娱乐设施曲靖江南春游乐度假中心太阳石大都会龙泉浴中池天天鲜鱼店由此看出，地块周围配套设施尚不完善，地块所处待发展片区，城镇待开发结合部。第二章市场分析曲靖房地产市场状况曲靖市房地产业近年来发展迅猛,开发商已达多家,大多以经济房建设为主,整体房价偏低,极大地刺激了房地产消费市场,基本无空房,在云南省市场除昆明外是做得最好。预计今后年内曲靖市房地产行业投入不会低于亿元,将极大地拉动建筑建材冶金家电家具服务等相关行业发展。在年，曲靖市经济使用住房建设和小区建设都进步发展，房地产开发呈现良好发展势头。曲靖市房地产开发计划投资亿元，施工面积万平