米，总投资亿元。蓬达东苑建筑面积万平方米。蓬达北苑老城区改造工程建筑面积万平方米，现已全部交付使用。公司新近开发黄海花园蓬达苑多层住宅黄海花园小高层，建筑面积万平方米，总投资亿元。蓬达花园住宅商业建筑面积万平方米，总投资万元。这些项目已交付使用。公司正建设中蓬达金港湾项目是年市政府重点工程，总建筑面积万平方米，由两大主体建筑五星级酒店和条旅游商业街组成，年开工，年投入使用，该项目总投资亿元人民币。现在，金港湾期工程已经完成，进入初装修，二期工程已开工建设。公司不仅立足蓬莱境内还把经营触角辐射到莱阳海阳等周边城市，现已竣工投入运营莱阳旌旗广场商贸城，建筑面积万平方米，是莱阳最大最繁华商业中心。在海阳建设新元广场商城总投资万元，海福莱连锁超市和精品屋现已建成并运作经营。在沾化投入万元建设蓬达大酒店等项目正在建设中，年投入运营。投资近亿元海阳大酒店和莱阳蓬达花园开发项目以及投资万元栖霞海福莱花园商住项目投资亿元长岛东海赢洲国际会议度假村旅游项目，现正在运作当中。另外，公司还于年月份收购烟台市物资期货经纪有限公司，更名为蓬莱期货经纪有限公司，注册资本万元，是现在国家证券会管辖在国家工商局注册级期货经纪公司。年交易量在全国排名位，全国共计有家期货经纪公司，山东省共家，我们其中之。年出资万股入资恒丰银行，公司法人代表盖其东现任恒丰银行董事。恒丰银行是中国家股份制银行之，我公司是该银行股东之。公司主要从事房地产开发建筑物业管理金融商业旅游酒店等。先后在蓬莱市莱阳市海阳市栖霞市县沾化县等地开发大量商业及住宅。共计多万平方米。几年来蓬达房地产开发有限公司在公司规模迅速扩展同时，本着以繁荣蓬莱为己任原则，为蓬莱市城市建设做出了突出贡献。现在正在开发建设项目运作良好，预计销售额达七个亿，同时公司为了长远发展目标还在黄金地段储备了几百亩土地，以确保公司持久稳定高速发展。第二节可行性研究报告编制依据蓬达房地产开发有限公司关于委托烟台元亨管理咨询有限公司编制本项目可行性研究报告委托书二国家省市有关政策法律法规规定要求三国家现行有关技术设计规范和标准四国家发改委关于项目可行性研究报告内容和深度规定要求五城市居民住宅规划设计规范六投资项目可行性研究指南中国电力出版社七建设项目经济评价方法与参数实务全书中居住城市来说，住宅高层化应是个趋势。所以无论是纽约还是香港，都有批颇具特色功能完善高层住宅得到购房者青睐，成为楼市个新亮点。从这个意义上讲，城市发展需要有批高层及小高层建筑点缀，以增添城市景观和建筑风格。三建设项目区位优势本项目所具备值得开发条件是它位于现存在旅游资源地环境是它最大卖点二是它有较好可进入性，通过山路水路可以进入，新奇而独特三是就房产归属而言，它属于远郊房产范畴。旅游景观长岛素有海上仙山之称，是理想旅游休闲避暑胜地，是国家级重点风景名胜区国家级自然保护区和国家森林公园，建有距今多年历史北方最大妈祖庙，有半月湾九丈崖黄渤海分界线万鸟岛等多处美丽旅游景区，其中级景区处。本项目建设地址在县城区东部王沟村高地，基地毗邻长岛望夫礁和仙境源两处著名景区，是居住观光良好地段。望夫礁坐落在南长山岛脚下望夫礁公园，园中有礁石形状极像及其适宜人度假休闲居住。建成后，将为县及其周边地区沿海白领阶层提供优质商品住房。同时，在这个卖地段不如卖环境年代，像这样有价值人居环境必将成为人们疯抢楼盘，项目销售状况必定路飘红，项目具有良好市场前景和较好经济效益。综上所述，本项目建设是必要可行。第二章项目背景及提出理由与过程第节项目提出背景品位住房呼声高涨无论个人，还是个家庭，总要有最起码遮风挡雨空间和面积，这是满足人们生理需求起码条件，也是解决温饱必要条件。随着人们物质生活水平提高，购买能力也水涨船高，大多数人们在购买房屋时，已将注意力转移到对住房品位需求。追求尽善尽美人生是人类永恒理想，住房既体现个人和家庭物质文明，也体现其精神文明。因此，住房品位综合反映出个人和家庭生活品位文化品位艺术品位。随着人们对住房品位要求越来越高，房地产产品不断花样翻新，位置户型等因素已经不能完全左右消费者判断，景观自然而然地成为了人们购房时决定性参考因素之。住宅与各种天然人工景观结合，正使得景观住宅日渐成为名副其实地产风景线。根据景观形成方式进行划分，景观住宅大体包括三种类型天然或者现存景观型即借景类景观住宅，这种类型往往位居自然风景条件非常优越区域，与大自然充分融合，常被认为是更加纯粹更加天然更加典型景观住宅。对这种类型景观住宅进行细分，通常包括水景住宅绿景住宅和公园住宅等等几种常见形式。水景住宅是指在河湖旁边物业项目，即借河流之景，此河流可能是天然江河湖泊，也有可能是人工挖凿引导。绿景住宅是指以城市中森林草地景观为主要卖点楼盘，换句话说是借助了处绿化带生态美学功能而兴建住宅。公园住宅是指临近公园物业，这种借助公园集成环境优势项目。人工景观型即造景类景观住宅，所谓造景类景观住宅即为了营造良好生活环境满足业主对于舒适居住环境心理诉求，精心设计人工打造出各种景观小区。兼用类景观住宅顾名思义，这类景观住宅既有天然景色可以借用，又在社区内精心营造出了特定风格与个性特征明显人工景观。在广大消费者对居住环境要求越来越高时候，景观住宅发展已经进入了新时期，拥有双景观或者多重景观住宅自然越发受到购房者青睐。二县房地产发展概况县大部分地区居民都居住在自建房屋里，只有县城分布着较为集中居民住宅楼。长岛拥有得天独厚自然环境，是休闲度假居住养生好地方。不过受房地产热影响，县房地产开发较呈现较强势头，近几年，新建不少住宅小区璀海茗居长岛水岸迎宾泉小区凌云小区望海园。随着长岛旅游业发展，更多人们青睐于来此投资房产。本项目建设将极大提升了县地产业档次，将成为县较为标志性建筑，为长岛房地产业注入了新鲜建筑理念及其开发思路。第二节项目提出理由与过程本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。符合房地产市场发展指导思想。符合完善住房供应政策。符合增加普通商品住房供应政策。二县政府政策导向二十世纪旅游主题是人与自然和谐统，二十世纪理想圣景是回归自然，野趣浓郁，环境幽静，空气清新。人们旅游观念更加成熟，已不再满足于走马观花式观光游，而是更注重于亲身体验，度假旅游已逐渐为人们所喜爱并接受。众所周知，长岛海域辽阔，碧波环抱，岩礁争奇斗险，风光旖旎秀丽，景致奇特，气候温和，自然环境十分优越，旅游资源潜力巨大。随着长岛旅游向深度广度发展，也逐渐暴露出些问题，在以往旅游资源开发利用上，只注意观光型旅游项目建设，而在度假旅游项目房产开发项目上投入不够，严重影响了旅游市场进步开拓，使长岛旅游业快速全面发展受到限制。从改善产品结构提高经济收入角度出发，应该着重把发展度假产品提到战略位置，逐渐实现长岛由观光型旅游地发展为具有观光与度假养生多重功能圣地。三项目建设将促进当地旅游业发展本项目建设将极大促进县旅游业发展利益比较直观，容易招商引资周边房地产开发最直观是其地价，如从零地价到市场价半，这点对于招商引资具有定吸引力，地价实质是政府基本地价报批费用附着物处理费用征地费用等成本价格。以项目为龙头，带动起片生地变胜地随着旅游方式逐渐从传统观光游览型向更高层次休闲度假型过渡，旅游生地找到了再生机会。将旅游与房产联姻，资源与资金相结合，开辟出块新房地产细分市场。四本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力需求随着人民生活水平提高，我国现有商品房市场中购买力需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平阶段。现阶段社会经济发展和人类文明程度提高，人们更多地关注人本身生存条件改善和合理性，改善居住条件，也随之成为人们关注生存大事之。本项目实施高层住宅建设，面向中高等收入家庭，项目实施后，将满足白领及更多注重养生人们住房需求，引领当建筑，为长岛房地产业注入了新鲜建筑理念及其开发思路。第二节项目提出理由与过程本项目符合国家和地方产业政策和发展规划要求保持房地产市场持续健康发展对全省经济发展具有重大意义。符合房地产市场发展指导思想。符合完善住房供应政策。符合增加普通商品住房供应政策。二县政府政策导向二十世纪旅游主题是人与自然和谐统，二十世纪理想圣景是回归自然，野趣浓郁，环境幽静，空气清新。人们旅游观念更加成熟，已不再满足于走马观花式观光游，而是更注重于亲身体验，度假旅游已逐渐为人们所喜爱并接受。众所周知，长岛海域辽阔，碧波环抱，岩礁争奇斗险，风光旖旎秀丽，景致奇特，气候温和，自然环境十分优越，旅游资源潜力巨大。随着长岛旅游向深度广度发展，也逐渐暴露出些问题，在以往旅游资源开发利用上，只注意观光型旅游项目建设，而在度假旅游项目房产开发项目上投入不够，严重影响了旅游市场进步开拓，使长岛旅游业快速全面发展受到限制。从改善产品结构提高经济收入角度出发，应该着重把发展度假产品提到战略位置，逐渐实现长岛由观光型旅游地发展为具有观光与度假养生多重功能圣地。三项目建设将促进当地旅游业发展本项目建设将极大促进县旅游业发展利益比较直观，容易招商引资周边房地产开发最直观是其地价，如从零地价到市场价半，这点对于招商引资具有定吸引力，地价实质是政府基本地价报批费用附着物处理费用征地费用等成本价格。以项目为龙头，带动起片生地变胜地随着旅游方式逐渐从传统观光游览型向更高层次休闲度假型过渡，旅游生地找到了再生机会。将旅游与房产联姻，资源与资金相结合，开辟出块新房地产细分市场。四本项目建设重在建设高质量住房，符合现阶段购买力需求随着人民生活水平提高，我国现有商品房市场中购买力需求已进入到要求提高住房质量和整体提高住房水平阶段。现阶段社会经济发展和人类文明程度提高，人总论第节项目名称及建设单位项目名称度假村项目二建设地址县城区东部王沟村的高地三承办单位概况承办单位蓬达房地产开发有限公司承办单位简介蓬莱市蓬达房地产开发有限公司始建于年，注册资本亿元，是具有山东省颁发的三级资质证书的正规房地产开发公司。通过几年的发展，公司现有拥有资产总额亿元，专业工程技术人员余人，下辖山东蓬达股份有限公司蓬达期货经纪有限公司蓬莱市华鑫建筑工程有限公司蓬莱市旌旗广场商贸有限公司山东海阳新元广场商城长岛海工业出版社八建设单位提供基础数据资料九山东省建筑工程综合定额十山东省安装工程综合定额第三节研究范围及内容项目背景及提出理由与过程二市场分析与建设规模三建设地点及场址选择四总体规划方案五设计方案六环境保护与节能安全七组织机构与物业管理八工程及销售进度安排九投资估算和资金筹措十财务评价第四节项目概述基本概况近年来，各地城市化