款付息能力较强。借款偿还计划表序号项目合计计算期第年第二年第三年银行贷款年初本息余额本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本其中还本付息年末本息余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本销售收入可用于还款其他资金借款偿还期年年末还款利息备付率偿债备付率现金流量分析通过对项目增量投资现金流量分析，项目建设投资财务内部收益率为，税前，动态投资回收期为年含建设期年静态投资回收期为年含建设期年现金流量测算见表。财务现金流量表单位万元序号项目建设期经营期现金流入营业收入回收流动资金现金流出建设投资不含建设期利息流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前折现净现金流量所得税前累计折现净现金流量计算指标所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值万元折现率动态投资回收期年静态投资回收期年盈亏平衡分析项目建成后销售盈亏平衡点为固定成本销售盈亏平衡点销售收入销售税金及附加可变成本上述计算可以看出，本项目只有达到预期销售收入才可保本，说明本项目盈利能力较弱,但因销量已有预定,所以风险较低。财务评价结论从以上分析不难看出，项目财务内部收益率和社会基准收益率基本持平，投资利润率为，项目盈利性尚可，但投资回收期短，项目抗风险能力较强，且本项目建成后可以改善周边居民居住条件，安臵改善盐区职工居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，协调高新区配套服务设施发展都有十分重要意义，社会效益显著，因此本项目建设还是可行。第章社会效益分析项目对社会影响分析直接效益项目建成后，有利于稳定房地产市场价格，改善青岛市高新区中低收入家庭住房条件，提升青岛市高新区建设水平，让整个青岛高新区居民都能够享受到青岛高新区社会经济发展成果。间接效益城市内在价值很大程度取决于环境。本项目建设，将结合经济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化美化亮化城市环境，建设政策措施，争取用三年时间，解决万户城市低收入住房困难家庭和万户林区垦区煤矿等棚户区居民住房问题。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型中低价位普通商品房建设信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居目标。青岛城市建设新路线确定，实施依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射城市空间战略，确立了实施主三辅多组团拥湾发展战略构想。这个规划最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里土地，两者加起来将达平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活平方公里土地。这对青岛城市发展提供了巨大空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区高校都市科技产业区沧口商贸居住区红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧楼盘将产生定不利影响。依据青岛市委市府环湾保护，拥湾发展战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区布局，未来几年周边将崛起人口为万新城区。现该项目南临高新区新产业团地全面进入招商引资高峰期，园区各种配套设施齐全完备，大型企业集团不断涌进，北靠高新区新材料团地，现正开始全面招商引资，部分企业现已进入园区。特别是在高新区坚持以招商引资项目建设为主线，以完善设施配套载体功能提升形象品味为基础，以创新运行机制改善投资环境为保证，与时俱进奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃快速推进大好局面，随着年亿饱和性投入，年年底到年，高新区核心区条线路全面贯通，企业不断进入，人员不断增多，住房需求量进步加大，为普通商品房开发打下了基础。积极筹建青岛东风盐场商品房开发建设项目，是青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司为实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区布局，付诸实施，做出具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境抓住契机，搭建长远发展新平台不断壮大综合实力重大举措。项目建设意义及必要性胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。胶州湾北岸高新区位于胶州湾底部，总规划面积约平方公里，期面积约平方公里，土地性质为国有工业建设用地，无需征用农用地和搬迁居民，是临近青岛市主城区唯大面积待开发区域。该区域距前场取费基数估算金额万元占总投资比例备注销售收入销售税金及附加总成本费用建设投资销售费用销售费测绘费利润总额应纳税所得额所得税税后利润总投资利润率利润项目利润总额万元，所得税万元，税后利润万元，经测算,本项目投资利润率为。贷款偿还银行贷款偿还分析项目建设投资借款偿还资金来源为项目房屋价款收入，项目计算期第年还款，采用次性还款方式，还款测算详见下表。经测算，项目利息备付率为，偿债备付率为，表明企业还款付息能力较强。借款偿还计划表序号项目合计计算期第年第二年第三年银行贷款年初本息余额本年借款本年应计利息本年还本付息其中还本其中还本付息年末本息余额还本资金来源当年可用于还本未分配利润当年可用于还本销售收入可用于还款其他资金借款偿还期年年末还款利息备付率偿债备付率现金流量分析通过对项目增量投资现金流量分析，项目建设投资财务内部收益率为，税前，动态投资回收期为年含建设期年静态投资回收期为年含建设期年现金流量测算见表。财务现金流量表单位万元序号项目建设期经营期现金流入营业收入回收流动资金现金流出建设投资不含建设期利息流动资金经营成本销售税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税前折现净现金流量所得税前累计折现净现金流量计算指标所得税前所得税后财务内部收益率财务净现值万元折现率动态投资回收期年静态投资回收期年盈亏平衡分析项目建成后销售盈亏平衡点为固定成本销售盈亏平衡点销售收入销售税金及附加可变成本上述计算可以看出，本项目只有达到预期销售收入才可保本，说明本项目盈利能力较弱,但因销量已有预定,所以风险较低。财务评价结论从以上分析不难看出，项目财务内部收益率和社会基准收益率基本持平，投资利润率为，项目盈利性尚可，但投资回收期短，项目抗风险能力较强，且本项目建成后可以改善周边居民居住条件，安臵改善盐区职工居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，协调高新区配套服务设施发展都有十分重要意义，社会效益显著，因此本项目建设还是可行。第章社会效益分析项目对社会影响分析直接效益项目建成后，有利于稳定房地产市场价格，改善青岛市高新区中低收入家庭住房条件，提升青岛市高新区建设水平，让整个青岛高新区居民都能够享受到青岛高新区社会经济发展成果。间接效益城市内在价值很大程度取决于环境。本项目建设，将结合经济效益社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化美化亮化城市环境，设是必要，有政策支持与资金保障，该项目是切实可行。建议本项目建设要与城市总体规划致，小区建设前要做好详细规划设计，项目建设要符合城市发展规律。本项目要积极筹措和安排好工程建设资金，保证工程建设资金及时到位。为确保工程质量安全，各部门应协调致，必须严格执行法规与强制性标准，加强质量安全检查，确保万无失。实行全员管理全过程管理全方位管理，不能出现漏洞。要把好设计审查关材料设备关隐蔽工程关与竣工验收关，保证改造工作利进行和完成。本项目暖气配套政府部门要抓紧协调解决，将周边暖气源抓紧引入该区域。燃气由燃气公司负责，注意做好业主与燃气公司协调工作，注意施工时各配套设施穿插施工。，距市中心公里，距流亭国际机场公里，紧邻环胶州湾高速公路济青高速公路胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有定产业基础，目前落户产业项目个，预计总投资亿元，产业领域涉及电子信息新材料先进机械制造海洋生物与医药仓储物流等。周边青岛出口加工区环海经济开发区空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。期范围内平方公里已达到五通平，基础设施投资累计亿元，自来水供水能力万立方米日，污水处理能力万立方米日，供电总容量近千伏安，供热能力近吨小时，天然气供应能力万立方米日，具备承接项目基本条件。市委市政府为胶州湾北岸高新区发展营造了良好政策环境，赋予高新区更高经济管理权限，除享受国家山东省制定优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利第章总论项目名称及项目承担单位项目名称青岛东风盐场商品房开发建设项目承办单位青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司承办单位概况青岛高新区东风盐场房产臵业有限公司成立于年，注册资本万元。法定代表人官集太，拥有职工人，主要经营房产臵业，开发销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛市政府批准东风小区经济适用房项目，总建筑面积万平方米，主体工程已全部结束，计划年底全部竣工。项目概况工程位臵该项目地点位于青岛高新区号线西侧，东风新区东侧，高新区号线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。项目建设规模及内容青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍初步用地区域内，占地亩，规划用地平方米，建筑面积平方米。规划用途为普通商品房开发。本项目采用两个备选方案，第方案为个层多层建筑，第二方案为个小高层建筑，其中两个层，三个层建筑。根据市场和投资估算分析，推荐采用第方案。工程第方案建设内容主要是栋层砖混住宅楼工程土建装饰给排水电气小区绿化景观水电配套，给排水管网配套路面硬化工程不含暖气安装热力配套工程。燃气管道由燃气公司负责。工程投资及资金来源项目第方案建设投资万元。资金来源包括职工住房拆迁补偿金万元建设单位贷款万元，建设单位自筹万元，。建设周期项目第方案建设期为年,计划年月开工，月底前土地平整，底座探测基坑下桩等基础部分施工结束。年月开始对各标准层进行建设，年月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰室内装修正楼配套设施及附属工程建设，年月底整个项目工程除部分绿化工程外，全部建设完成。项目建议书代可研编制依据青岛高新区年服务业重点领域发展规划胶州湾北部高新区高新技术产业发展规划青岛市总体规划年国家发展改革委建设部年出版建设项目经济评价办法与参数第三版国家计委办公厅年出版投资项目可行性研究指南试用版工程区域地形图