补偿统计数据没有进行核实，项目征地拆迁补偿总费用准确性来源于项目统计数据准确性方面，存在定误差和风险。基础设施建设不确定性因本项目市政方案尚未设计出来，本报告中只是按定经验数值进行估算，故基础设施建设费具有很大不确定性，该部分也是项目运作需重点管理和注意部分。出让面积不确定性本项目规划中综合用地如学校社会停车场等在本文中考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取定管理费用也可能获得定收益。收益风险分析本次土地转让价值测算基准日为五月二十日，而土地上市时间在年以后，持续两年，随着经济政策市场等因素影响，地价在未来三年内出现波动可能性很大，这将极大影响土地收益大小。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现，对小城镇房地产市场势必造成沉重打击。因此项目完成越早，风险就越小。目前土地级开发市场刚刚起步，市场还不成熟，市场运作模式和土地级开发经验都有待于不断探索和积累，土地级开发很多政策法规还有待于进步完善，因而难免在项目实施中遇到些无法预期困难。如果项目实施周期过长，也容易受政策调整影响。资金风险收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。财务费用不确定性首先，本报告是按保守模式来估算，如能顺利招标，资金到位快，并采取分步拆迁分步实施市政工程办法，可以大幅减少贷款额度。其次，在实际操作中，土地出让收益收款时间和方式不同选择，会直接影响到财务成本，从而导致投资成败。金融政策所造成资金风险目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应银监会政策引导，对房地产等过热行业贷款减速。对于土地储备要严格防范新建项目合规性风险，所有新建项目必须符合国家产业政策用地环保技术和质量等方面要求，必须在取得立项和审批合法手续后，才能给予授信支持对于房地产行业，要针对不同地区房地产行业发展状况，实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况居民收入水平按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。对于个人贷款，中行也作出了严格规定。对于个人高档住房贷款投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。将重点支持二项基础设施配套建设费用道路管网污水自来水天然气迁移建设费用电力电信光纤线路军用光缆电缆迁移建设费用土地平整围墙包装宣传费用。第三项政策性税费征地涉及税费统征工作经费土地管理费测绘费勘测定界权属调查费耕地占用税耕地开垦费新增建设用地有偿使用费土地报征指标费等控规编制经费。第四项整理区域内国有土地使用权收购费用。付款进度要求土地整治协议签定十个工作日内，开发商向政府专项账户支付首笔土地整理款万元，协议生效。剩余款项由开发商根据土地实际整理进度支付，资金支付进度应满足土地整理进度需要整治协议签订后双方共同提出土地整理进度计划，并满足政府专项账户金额不少于万元。项目风险项目主要风险因素拆迁成本价是否能控制在万元亩范围内在当前土地出让政策下，政府是否能顺利支持土地整理合作开发商以土地整房地产商域网海量房地产资料下载房商网全国最低价销售房地产营销策划大全联系治成本摘得土地，获取二级开发权。房地产商域网海量房地产资料下载第二章市场研究区域经济环境研究旅游资源都江堰市是成都下辖市，是国际旅游名城,被誉为世界水利文化鼻祖都江堰水利工程坐落于此。都江堰市是山水园林城市，拥有国家级森林公园国家级野生动植物自然保护区，市域林木覆盖率达，被评为国家级生态示范区中国历史文化名城中国优秀旅游城市。该市处于九寨黄龙成都都江堰乐山峨眉黄金旅游线枢纽，距成都市区和双流国际机场分别仅有分钟分钟车程，境内高速公路国道省道和铁路运输，构成了四通八达交通网络，成为成都平原重要物资集散地和交通枢纽青城山位于都江堰市内，青城山主峰老霄顶海拔米。在四川名山中与剑门之险峨嵋之秀夔门之雄齐名，有青城天下幽之美誉。青城山是中国首批公布风景名胜区之，年，青城山作为四川青城山都江堰风景名胜区重要组成部分，被国务院批准列入第批国家级风景名胜区名单。年月日，成都市青城山都江堰旅游景区经国家旅游局正式批准为首批国家级旅游景区。年月，青城山与都江堰根据文化遗产遴选标准被列入世界遗产名录。青城山上中国著名道教名山，中国道教发源地之，自东汉以来历经二千多年。东汉顺帝汉安二年公元年，天师张陵来到青城山，选中青城山深幽涵碧，结茅传道，青城山遂成为道教发祥地，被道教列为第五洞天，全山道教宫观以天师洞为核心，包括建福宫上清宫祖师殿圆明宫老君阁玉清宫朝阳洞等至今完好地保存有数十座道教宫观。素有拜水都江堰，问道青城山之说。交通条件五纵五横轨带道路主骨架。都江堰市灾后道路交通规划，从年至元建筑特色传统中式风格院落别墅园林特色中国苏式园林目财务净现值约为万元，鉴于此项目性质为土地级开发，社会效益环境效益显著，对周边经济发展辐射作用强，建议有关政府部门给予定财政支持用于项目区基础设施建设。第八章风险分析项目主要风险因素识别成本风险分析征地拆迁成本不确定性本项目征地补偿费单价是严格按照国家和政府法律法规以及政府相关规章，结合项目所在区区位因素制定出来，具有实际可操作性。但由于项目拆迁补偿统计数据没有进行核实，项目征地拆迁补偿总费用准确性来源于项目统计数据准确性方面，存在定误差和风险。基础设施建设不确定性因本项目市政方案尚未设计出来，本报告中只是按定经验数值进行估算，故基础设施建设费具有很大不确定性，该部分也是项目运作需重点管理和注意部分。出让面积不确定性本项目规划中综合用地如学校社会停车场等在本文中考虑为非出让用地，无土地收益。实际操作过程中，通过租售和收取定管理费用也可能获得定收益。收益风险分析本次土地转让价值测算基准日为五月二十日，而土地上市时间在年以后，持续两年，随着经济政策市场等因素影响，地价在未来三年内出现波动可能性很大，这将极大影响土地收益大小。投资环境风险近几年北京市房地产市场是否存在泡沫争论直继续，北京房地产价格路上升，市场前景仍然有很多不确定因素，旦泡沫出现，对小城镇房地产市场势必造成沉重打击。因此项目完成越早，风险就越小。目前土地级开发市场刚刚起步，市场还不成熟，市场运作模式和土地级开发经验都有待于不断探索和积累，土地级开发很多政策法规还有待于进步完善，因而难免在项目实施中遇到些无法预期困难。如果项目实施周期过长，也容易受政策调整影响。资金风险收款时间和方式不确定性土地出让收益收款时间和方式不同，直接影响财务成本，也关系到投资成败。财务费用不确定性首先，本报告是按保守模式来估算，如能顺利招标，资金到位快，并采取分步拆迁分步实施市政工程办法，可以大幅减少贷款额度。其次，在实际操作中，土地出让收益收款时间和方式不同选择，会直接影响到财务成本，从而导致投资成败。金融政策所造成资金风险目前，工农中建四大银行近日纷纷表示，将响应银监会政策引导，对房地产等过热行业贷款减速。对于土地储备要严格防范新建项目合规性风险，所有新建项目必须符合国家产业政策用地环保技术和质量等方面要求，必须在取得立项和审批合法手续后，才能给予授信支持对于房地产行业，要针对不同地区房地产行业发展状况，实行贷款总量控制，根据当地房地产市场发展状况居民收入水平按揭贷款发展要求等条件，合理确定房地产贷款在全部贷款中所占比重和在新增贷款中所占比重。对于个人贷款，中行也作出了严格规定。对于个人高档住房贷款投资用住房贷款必须降低贷款比例，缩短贷款年限。将重点支持黄村卫星城建设有着很大推动作用。项目实施不仅大幅度改观了项目区面貌，提高了区域成熟度，塑造出高品质区域形象，而且促进了居住休闲养老教育娱乐等公共服务设施集合，从而提升整体生活质量和生活品位，实现经济效益社会效益和环境效益统，保障城镇可持续发展。经原始测算，项目资金缺口约为万元。在综合考虑了各种可能因素后，项目综合收益为万元，项目总成本为万元。从静态角度分析，项目纯收益约为万元，认为项目在财务上可行。对于政府而言，如果从全局出发，考虑项目直接收益和综合社会效益，该项目是具备实施条件。具体实施过程中可以通过加强项目整体管理寻求较优规划方案提高土地价值控制成本支出等措施，使土地级开发投入产出关系趋近合理，避免给未来财政带来较大负担。其它需要探讨问题由于级开发项目涉及面广，开发期长，关系到社会各方面问题。其成功与否不仅仅是经济问题也是个社会问题，因此在项目实施前后还应注意处理好方方面面问题。特别是居民安置问题，由于拆迁过程中，项目区居民安置问题如果处理不好，将引发系列社会问题。大道都江堰段成青旅游快速通道五横即彭青路蒲中路外二环二环路环路轨即成灌客运快速铁路带即龙门山旅游产业带路网。成灌客运快速铁路将作为都江堰市出境主动脉连通全国通过五纵，都江堰主干线将融入大成都，缩短与中心城区距离五横主干线将连通都江堰河西河东，促进两岸人流物流经济流通带旅游路网将提升龙门山系旅游产业上档升级和对外形象，全面促进都江堰青城山旅游经济复苏发展。发展规划城市性质旅游城市主导城市未来发展方向。以世界文化自然遗产为特色国际休闲度假旅游城市，国家历史文化名城，灾后重建典范城市。城市职能国际度假旅游目地城市，成都重要卫星城市之。以都江堰青城山为品牌国家级历史文化名城，世界自然文化遗产地。以独特山水田林堰城为自然人文特色国际休闲度假目地城市。承接成都平原向川西地区辐射与带动区域交通枢纽城市与服务中心城市录第章摘要,项目简介,可行性研究报告编制依据,项目效益分析特殊说明事项,第二章项目界定与现状描述,项目界定,土地使用现状及地上物描述,第三章投资环境分析,自然条件,社会经济状况,基础设施状况,区域优势,第四章市场分析,北京房地产市场发展态势,郊区房地产发展态势,项目潜在购买力分析,竞争性项目分析,第五章项目策划,规划设计条件,分项用地控制指标,规划用地布局控制,组织结构与开发模式,征地拆迁补偿方式,项目实施进度计划,土地销售,资金筹措与使用,营销策略,第六章投资与