餐饮业向城市外围扩展近几年兴起店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外地区发展。餐厅聚集旺市。多处美食街基本上是条街尝遍流行吃食这些地方营业时间长昼夜营业很普遍而且整体质量高非常红火。商业发展现状总结零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛国际国内零售巨头纷纷把作为近几年开店重点区域使近年连锁企业如雨后春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展客层区分更加明显店铺面积增加商品品类越发齐全。餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛据不完全统计市餐饮业经营网点为万个餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏加快和旅游业发展人们外餐比例大大提高餐饮业蕴藏着巨大市场商机。娱乐业异军突起。随居民生活水平提高娱乐业得到长足发展出现批连锁娱乐企业并且其经营情况良好正在向高端发展。商业发展预测基于对商业现状认识和趋势分析研究经专家反复论层区分更加明显店铺面积增加商品品类越发齐全。餐饮业势头迅猛。近年餐饮市场发展迅猛据不完全统计市餐饮业经营网点为万个餐饮市场规模巨大。随着现代生活节奏加快和旅游业发展人们外餐比例大大提高餐饮业蕴藏着巨大市场商机。娱乐业异军突起。随居民生活水平提高娱乐业得到长足发展出现批连锁娱乐企业并且其经营情况良好正在向高端发展。商业发展预测基于对商业现状认识和趋势分析研究经专家反复论证我们认为商业发展正在逐步形成大企业主导型流通格局战略发展模式这战略模式确定对预测商业今后几年发展方向具有重要意义。从零售业发展来看根据业态不同将走向不同方向经营日常用品超市便利店等业态其连锁经营趋势已经非常明显统采购统管理同定价统经营方向已经势不可挡追求共性是这些业态共同特征而专卖店专业市场百货店等提供选择性商品则更多向个性化方向发展将现有客层进行进步细分充分满足自己面向客层需求。餐饮娱乐业是讲求个性化消费行业随居民收入水平提高和消费习惯变化伴随着近几年进入城市建设高峰期这些行业都将得到更快速发展。市商业地产市场基本情况据市统计局资料显示年底市人均商业面积约为平方米而国外发达国家平均水平却早已达到平方米上海大连等城市人均商业面积也相继超过了平方米。作为高度国际化大都市近几年商业地产发展势头十分迅猛开发商也非常热衷于开发商业地产。由于不遵循商业规律而盲目开发商业地产在部分地区已经出现饱和现象但新出现项目仍然越来越多。预计在未来几年内商业地产盲目开发热潮将会回落。商业地产开发企业发展概况但是商铺所显示空臵率和供应规模还是远远小于住宅类办公类等其他物业开发量。根据市商委商业发展规划预计在年人均商业面积将达到平方米这目标已经在年提前实现到年人均商业面积达到平方米。在最近新批房地产项目中有万平方米左右商业地产项目未来商业地产市场仍然火热。蓬勃发展零售业将令商铺市场持续活跃并将进入个大浪淘沙过程在这个过程中将有相当数量企业和项目被市场淘汰或更新。在这阶段房地产开发企业在开发商业地产时要格外慎重。商业地产开发供应量概况新增供给分析年月商业营业用房新增供给项目项目名称项目位臵总建筑面积建筑形式燕莎盛世海淀区北三环马甸桥平米底商中安盛业大厦朝阳区北苑路平米底商莫奈花园顺义区后沙峪乡平米单体会所•咱们朝阳区东风桥东平米单体会所瑞都国际通州区九棵树号不清楚底商太阳花社区丰台区五里店住宅可做底商大红门亮驿服装城丰台区南顶路号平米单体季景沁园朝阳区望京西路不清楚底商天创科技大厦海淀区海淀北大街平米底商柏阳景园朝阳区东五环五方桥东北平米底商那尔水晶城大兴区兴丰大街平米底商嘉多丽巢朝阳区东三环华威桥西南平米底商西海淀区紫竹桥东南底商爱家国际收藏品交易市场海淀区平米单体爱家国际商业中心海淀区平方米单体形成强势市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展店铺多数选择重点占领市特定区域围绕这商圈做足做满。知名度和经营实力商家。诸如零售业国际知名沃尔玛家乐福欧尚百安居和国内知名华联联华等均可称为大品牌商家。以大品牌为原则理由在于其大品牌是市场竞争优胜劣汰检验结果意味着大品牌无论从经营与管理各方面均具有开拓市场强大实力。大品牌商家入驻可有效缩短项目经营培育期极大地提高项目知名度。其二大品牌商家均有自身很强经营优势和鲜明特色能够对消费者产生强大吸引力因而能够迅速打开市场局面在市场上确定自身优势地位并产生良好经济效益。这就为本项目投入与产出良性循环创造了有利条件。其三大品牌商家入驻可产生强烈示范效应即其它经营者会蜂拥而至以求倚托大品牌做活自身经营。这就为项目在选择其它经营项目上合作伙伴方面提供了择优组合空间。体现特色原则经营致胜之道在于特色该原则运用有两层含义其在选择经营内容从而确定合作伙伴方面应尽可能以在目前市场上前所未有为先决条件。这主要是针对本项目主营内容。这就是说并不是大品牌商家就完全符合选择标准而是大品牌商家中尚未在市场涉足才能满足我们选择标准。唯有如此才能在市场上产生轰动效应和强烈冲击力从而保证旦开业经营就进入兴旺快车道。其二具体经营项目选择应符合在企业知名度商品品牌市场号召力价格服务等方面具有同行领先优势标准。因为无论是哪方面优势其实质都是对顾客实惠都会增加顾客经济利益和满足。因而可以在短时间内创造和形成不断扩大本项目商势圈。主力业态大规模经营原则位于四环路东侧项目属于城乡结合部其区位条件决定了业态规划必须选择当前流行于国际又极具先进性和竞争力经营方式。而这种方式往往又是同大规模经营优越性密切相关。因为大规模经营最明显特点在于具有采购优势从而降低成本费使价格竞争力凸现同时大规模经营也具有服务种类多样设备齐全人员管理统训练有素易提高消费欲望和冲动客观有利条件其三大规模运营会极大地形成商圈辐射力使商圈半径扩大化。总之此种条件易于创造市场聚集客流汇拢财源。大规模经营对于本项目而言另层含义是其经营组合是有层次有侧重有结构安排。具体讲主营项目餐饮娱乐扩大规模主旨是形成项目核心优势或核心竞争力。概言之主营项目能否有规模关系到本项目能否成为新兴餐饮娱乐中心从而能否成为四环路新商圈具有决定性影响。可以重点考虑招商方向根据上述原则我们建议开发商可以重点考虑商家健身业和娱乐业影城将招商重点放在引进国际知名娱乐集团上比如美国时代华纳影城在全国各地已经开设了不少影院但目前还未在开店因此完全可以作为主力商家引进。通过居民消费调查发现麦乐迪和钱柜支持率最高分别达到和。并且其顾客定位基本符合本项目因此应作为重点商家引进。健身房知名度调查结果显示青鸟健身是近半数居民第选择。餐饮企业目前大型餐饮企业主要集中在四个方向海鲜酒楼多为粤菜连饮娱乐市场分析娱乐业经营对于餐饮业和零售业具有相当依附性其发展特点和餐饮有定类似性本节重点对餐饮市场进行分析。餐饮品种齐全性和地域性特征明显。餐馆林立名店星罗棋布鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客不同口味。注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地人文特色同时还提炼并渲染自己饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠就是楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精同时十分注重蜀国情调品位营造。连锁经营形成强势市近几年发展起来餐饮店铺不少是采取连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展店铺多数选择重点占领市特定区域围绕这商圈做足做满。旧有餐饮中心削弱新兴中心发展机遇到来。家乐福双井店朝阳平米单体新增分布分析数量与分布个数比较朝阳区大兴区丰台区海淀区顺义区新增项目分布呈现这种布局东北部地区供应较大而南部地区等老城区供应较少。海淀区新增商业物业数目和面积最大远远超过其他几个区域供应量。新增几大独体商业物业都集中于该区域短时间放量供给给市场消化带来不小压力。朝阳区新增商业物业项目多而总体面积较小多为社区底商商铺市场零散活跃。其他几个南部区域分布数量普遍较少。由于南城房地产项目开发时间较晚社区类商业项目处于商业项目开发力度相对较小整体发展不够成熟且有新建社区位于老社区范围商业项目开发较为滞缓不能满足新建地产项目居住者对社区商业环境基本要求。商业地产租售概况根据统计到年年底市商业地产显性空臵率为但隐性空臵率在以上而随着大批正在规划和在建项目陆续竣工市场商铺供应将在未来两三年急剧增加三四年后商业地产会出现过剩而这种变化将在显性空臵率上有更直接体现。需求群体分析截至本月市商业物业市场已经形成了齐头并进三大需求群体跨国零售企业。随着各国零售业巨头抢滩零售业市场跨国零售企业对大型主力店需求明显增加美国沃尔玛法国家乐福百安居等竞相在京选址开店。国内大型零售企业。国内大型零售企业扩张形成了市商业物业需求另主力为与即将到来国际零售巨头对抗早在年国内零售企业就开始进行积极扩张而是这些企业发展重点因此国内大型零售企业在近几年基本上都已经在京开业或变相进入市场。中小投资者。许多中小投资者纷纷看好商业市场投资潜力成为写字楼和住宅底商强有力需求者。需求区域分析从近年需求情况来看商业物业需求区域仍然集中在人流量大交通方便住宅区商务区以及附近商业氛围较成熟地段。朝阳区东三环为充分体现规模效应实现站式消费目项目总体量要保持在定水准这样才能在与其他项目竞争时占据有利位臵根据我们前期估算我们建议本项目总面积在万平方米左右其中包括约万平方米停车场和万平方米商业面积。功能定位多功能原则虽然不同类型购物中心有不同特色但由于消费连带性以及行业相关因素作用决定了购物中心基本功能却应当是大体致只是重点档次风格不同而已。作为休闲娱乐型购物中心在功能上应当具有以下五项基本功能是购物二是休闲娱乐三是商业观光四是餐饮服务五是文化交流。推荐方案我们对本项目区位条件市场定位及商圈内竞争状况分析并以经营内容选择原则为尺度而提出两种可供选择方案。换言之下述两项可备选择方案在总体上与其市场发展状况及其基本经济制约条件是相吻合因而才具有现实可行性。方案主力业种大锁企业较少。川菜连锁企业众多口味大众化。单店面积较大有些可达到平方米以上典型如麻辣诱惑陶然居小天鹅等火锅连锁企业较多单店面积在平方米左右典型如小肥羊福华肥牛等。家常菜连锁企业较多单店面积在平方米典型如金百万大鸭梨等。零售企业大型综合超市以引进世界强企业为主主要商家沃尔玛家乐福麦德龙欧尚伊藤洋华堂易初莲花华联等建材家居超市