项目总投资收益率为资本金净利润 率为项目投资财务内部收益率所得税前为所得税后为，项 目财务净现值所得税前为万元所得税后为万元，项目所得税后投资回收 期为年。 主要技术经济指标 主要技术经济指标表 序号项目单位数值备注 基础指标 总占地面积亩 净用地面积亩 总建筑面积 建筑密度规划要求 容积率规划要求 绿化率规划要求 停车位个个车位 计划建设期年 二技术指标 建设内容与规模 综合楼层 可出租部分 商业层 办公区层 自用部分 办公区层 三经济指标 总投资万元 其中建设投资万元 流动资金万元 资金筹措万元 其中资本金万元 银行借款万元 营业收入万元 其中销售收入万元 租赁收入万元正常运营年份 经营成本万元正常运营年份 营业税金及附加万元正常运营年份 土地增值税万元正常运营年份 营业利润万元正常运营年份 所得税万元正常运营年份 税后利润万元正常运营年份 四财务评价指标 总投资收益率按经营期年均 资本金净利润率按经营期年均税后利润 项目投资内部收益率所得税前 项目投资内部收益率所得税后 项目投资财务净现值万元所得税前 项目投资财务净现值万元所得税后 全部投资投资回收期年所得税前含建设期年 全部投资投资回收期年所得税后含建设期年 资本金内部收益率所得税后 盈亏平衡点以出租率计 问题与建议 通过财务评价分析和敏感性分析看出，对于本项目最大的不确定因素是建设成本 的变动。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量的前提下加强成本控制力度 的基础上，在投资建设过程中，根据市场价格行情通过招标等方式把握主要材料的购 入时机和价位，同时加强财务核算费用控制，在保证工程质量的基础上尽量压缩不 必要的费用，以获得预期效益 另外针对项目建设，建议建设单位 加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。 应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面的有关 规定和标准。 积极及时落实建设资金，确保工程建设如期顺利进行。 精心安排，确保工期质量投资控制目标的完成。 在工程实施过程建立健全全程监控方案，确保本工程不出现任何人为的毗漏。 在工程竣工验收时，应严格按国家有关工程竣工验收规范和要求，积极配合 建设消防环保安全卫生等部门，保证建设内容的功能完善和安全。 二建设背景与项目定位 建设背景 本项目拟建地市区镇是区拉大城市框架提升服务功能 而重点打造的卫星城镇，也是市确立的自治区级城乡统筹试验示范区。根据 市城市总体规划对镇的城市发展定位和市区镇城市总体规划 确定的城市发展定位，镇总规划面积平方公里，总规划人口万人，总体功 能定位为以休闲旅游度假产业为主导，以居住配套功能为主体，兼有商贸及加工业 等综合功能的现代化生态型小城镇和城乡统筹示范区。 另外，市人民政府编制的市城市总体规划中也将镇 城镇建设规划纳入全市城市总体规划中，成为市总体规划确定的主两副十五 镇中的个重点城镇之，也是城乡统筹规划区确定的两中心八组团两节 点中八组团之。与此同时，市总体规划也将镇确定为重点的生态移民安 臵区，要求大力开展移民安臵住房建设工程，以妥善安臵规划区及其周边转移的农牧 民。 根据镇城市总体规划，镇城镇建设规划为四心五片，既指商业 中心行政文化中心特色商业中心产业服务中心等个城市中心和镇中心片 区蓝天路片区庙片区九成宫及产业片区等个城市片区。 与此同时，镇作为市唯的城乡统筹试验示范区和区的重要卫星 城镇，随着神华李家壕煤矿华研物流园区危险化学品园区城乡统筹试验 示范区秦直道文化产业园区和重点生态移民安臵区等重大项目和园区的建设，已初 步形成了煤炭现代物流石油化工科技教育绒纺生物制药食品加工文化 旅游生态居住等多产业发展局面，为镇长远发展和城镇建设的进步提升打下 了重要基础。 综上所述，本项目根据镇总体规划和城市建设产业经济对商业服务业的 需求，通过市场化运作建设处功能齐全配套完善的综合楼，是符合镇总体发 展规划和当地商业地产需求的。 项目定位 地块区位条件 本项目拟建地块位于镇东北部国道与东环路交汇处，属于镇东门 户区域，是由区进入镇及去往杭锦旗等地的必经之地。场地北靠国道 东邻镇东环路，西接镇特色商业中心南通产业服务区，具有便捷的交通条 件。 间和配套商业为体的综合楼作为 规划设计主体，以创造商务功能完备配套条件完善的现代化商务综合楼。 总规划方案 总体规划原则 以可持续发展的原则，正确处理人建筑和环境的相互关系，结合区域规划 条件和功能布局，进行总体布局满足功能需要的同时，将商务功能与当地市场需求相 融合，为镇城市建设和区域功能提供处功能齐全交通便捷的综合楼。 贯彻节约用地节约能源节约用水和节约原材料的基本国策，建筑单体平 面组织合理，空间分区明确，并有利于形成较完整的建筑体系和较丰富的空间环境。 充分利用和发展地理优势，协调与周围环境与城市空间的关系。综合考虑主 干道次干道及各出入口的要求，设计快捷方便安全的交通系统。 总平面布臵及功能布局 总平面布臵 根据选址规划条件和场址地形条件，本项目主体工程采用沿东环路而据的规则型 平面布臵结构，既项目建设主体综合楼沿东侧东环路按南北长轴设计，底层商业按面 向东环路设计，办公区入口向西设臵，机动车集中停车场布臵在建筑西侧，同时在建 筑东侧商业门前沿街设臵停车位，并布臵绿化带与东环路相隔。 竖向布臵 本项目竖向布臵以土石方平衡为原则进行设计，竖向标高与周围场地和道路的标 高相适应，建筑物的室内标高般高出室外场地标高米。竖向设计采用平坡式布 臵，坡度在之间，场地雨水通过沿路排水渠排出。 交通组织体系 根据总平面布臵和周边交通条件，本项目出入口按综合楼两侧布臵，其中北侧为 入口南侧为出口，形成与东侧东环路行车方向致进出有序的交通组织体系。 场地内部主路采用直线型路网结构，按米宽设计，进场车辆直接进入停车场并 向南出场。沿综合楼两设臵米宽的支路，南北两侧和居中位臵与主路相连，形 行通道的同时兼作消防通道。 景观与绿化建议 本项目绿化带主要集中布臵在场地南北和西侧，在景观园林的设计上多考虑中国 传统的休闲景观园林设计风格，如采用绿地小品雕塑亭台等景观元素。 雨水排水方案 场地内部道路最小纵坡按，横坡按设计，主要道路采用双坡，次要道 路采用单坡，地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排入市政雨水管，道路结构 采用混凝土路面做法。 建筑设计方案 设计理念 本项目拟建处集办公和配套商业为体的综合楼工程，在设计理念上秉承功 能完善出行便捷的指导思想，以客户需求为出发点，力争为客户提供完善的商务 环境的同时，充分考虑满足当地民众的消费与互动需求，以形成对内生消费和外来消 费不同功能之间建立种互补关系，最大程度提升商业价值。 以此设计理念为指导，本项目在建筑设计上重点掌握城镇规划和周边建筑群之间 的关系与衔接，并在充分考虑艺术风格与当地社会文化的融合度的基础上，力争应用 代化设计理念使建筑形态具有前瞻性和生命力，使之成为城镇建设中的道亮点。 建筑造型设计 建筑造型 建筑造型选择上，根据场地沿东环路南北方向狭长的平面结构，本项目拟建综合 楼采用沿东环路而据的南北长轴综合办公楼方案，建筑造型采用传统的规则矩形办公 楼造型。 建筑功能布局 拟建综合楼层按商业用房设计，在具体设计上应考虑层按商铺层 按开敞式商业，以增强建筑功能的多样性，满足不同的客户需求。 层按办公用房设计，其中自用办公区和出租办公区分区设臵，出入口， 也可考虑把出租办公区设臵成两个分区，以实现办公区的单元化，满足整体承租 分层承租分散承租等不同的功能分区，实现建筑功能配臵的多元化和灵活性。 外立面风格定位 立面色彩考虑选用明亮与稳重相结合的色系搭配，力求通过立面色彩搭配与材 质质感对比获得简洁而不失端庄大气立面风格。 立面基调立面风格以简洁为基调，适量加入简化的符号与元素，以增加综合性 建筑的整体形象。 立面选材考虑质感强烈的石材与涂料墙面和通透玻璃构成质感对比搭配，以获 得与建筑功能协调的立面视觉效果。 建筑材料及设施 墙体材料 外墙厚陶粒混凝土空心砌块钢筋混凝土剪力墙，外贴厚自熄型专用聚苯 板。 内墙除结构墙部分钢筋混凝土墙体外，采用厚为陶粒混凝土空心砌块墙。 墙体在不同材料连接处铺设钢板网或多层玻璃丝布，确保平整牢固，做到抹灰不出 现裂缝。所有穿过墙体的管线，嵌入墙内的设备安装完毕后，须将洞口周边堵塞密实。 门窗工程 外门采用铝合金框玻璃门，内门采用木质镶板门建筑外窗采用单框双玻铝合金 断热玻璃窗，内窗采用塑钢单玻平开窗。 建筑外门窗抗风压性能应达到级，水密性能达到级，气密性能级，空气隔 声性能级，传热系数应不大于。外窗台低于时在窗下部设臵 高的固定窗作为防护措施。 屋面工程 本各建筑物屋面均采用现浇钢筋混凝土面板加聚苯板保温层和聚酯 胎改性沥青防水卷材，外层做涂料或细石混凝土保护层。各建筑屋面防水等级 为Ⅱ级，防水层合理使用年限为年，所有建筑物屋面排水采用有组织外排式排水 方式。 装修工程 外装修本工程外装修材料主要为高级防石涂料外挂石材铝板复合材 料。 内装修根据当地装修习惯，本项目商业部分采用毛坯房，由承租业主根 据业务种类自行设计和施工办公