解决的问题。 本项目的建设，能满足县中低收入家庭，以及城北新区开 发大量农转非人口对住房需求的需要。 完善房地产供应结构平抑商品房价格促进房地产业持 续健康发展的需要 我国房地产供应结构单，高档住宅建设规模逐年扩大，房地 产价格不断攀升，这种状况的进步发展，极易使房地产业产生泡 沫，从而影响整个国民经济的发展。因此，从促进房地产业和国 民经济持续发展的要求出发，也有必要启动并规范经济适用住房的 建设，以此来调控住房市场供应结构，调节住房市场价格。 县城经济适用房建设工程的实施将有效解决县中低收 入及城镇化农转非人口的住房问题，对维护县社会稳定推动 县域经济发展社会和谐具有重要的现实意义。第三章项目建设模式 从我国现行经济适用房建设模式来看，主要有开发商主体模式 和政府主体模式两类。 开发商主体模式，指以开发商作为经济适用房开发的主体，政 府主要起监督监管的作用。但是，从开发商的角度来讲，在经济适 用房的实际开发运作中，以追求利润最大化为目的。开发商主要通 过变相提高房价来获取利润第，在取得土地后，开发商通过更 改规划图纸等方式来提高建设标准和建筑面积从而变相提高销售 价格，把部分中低收入者排除在购房者的范围之外第二，由于经 济适用房的销售环节掌握在开发商的手中，使经济适用房开发商可 以通过预先留号等暗箱操作获取灰色利润，从而变相提高房价，降 低了经济适用房的保障性第三，把用于开发经济适用房的土地开 发成普通商品住宅，从中间获取超额利润。从本质上讲，开发商的 这些行为是把政府通过开发商转嫁给购房者的优惠占为己有，属于 开发商的不当得利。同时，政府对经济适用房的后续监管跟不上， 被开发商钻了空子，造成既成事实，监管环节较多也造成了监管发建设，将有别于受 利益驱动的开发商主体模式，有利于经济适用房建设管理过程中的 各项制度规定的贯彻，使经济适用房的实惠真正落到城镇中低收 入群体身上。 公司在各项县重大工程项目建设管理过程中，积累了丰富 的工程建设开发管理经验，锻炼了队伍，目前，公司专业技术人 员占全员总数的以上。公司在工程项目前期工作质量管理 进度安排投资控制等方面具有突出的优势。此外公司在建设县内 重大工程项目过程中，同各类金融机构保持着良好的关系，有助于 经济适用房开发建设过程中的融资工作。 第四章市场分析与预测 市经济适用房建设概况 年月，市政府发布了市经济适用住房管理办 法第号令，作为我市经济适用房建设管理的建设依据。从 年至年季度，我市共实施经济适用房项目个，建 设总规模万平方米。其中竣工经济适用房万平方米，完成 投资亿元，解决了约万户中低收入家庭的住房困难。 经济适用房与般商品房相比，由于少了土地出让金，并在 些规费上享受政府的优惠政策，加上政府对经济适用房项目利润的 控制，其销售价格差价大体在元平方米之间。我市近 年经济适用房销售平均价格按建筑面积计价如下表 年度 销售均价 元 二县房地产发展现状 在整个房地产行业发展迅猛的大环境下，县的房地产也得 到了很大的发展。年，县启动旧城改造项目个， 完成投资亿元，城镇居民人均住房面积由年的平方 米提高到年的平方米。县的十五规划中提出了地 区生产总值年均增长，累计完成投资亿元城镇化率达 ，城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元的目标。 三县经济适用房的总体需求 县经济适用房的主要需求来源于城镇中低收入户及城镇化 中的农转非人口。 根据现有统计资料大约估计，县城镇中低收入居民约占城 镇总人口的，约为万户，万人。考虑其中的在未 来年内具有购买经济适用房的需求，户均面积按平方米计， 则城镇中低收入阶层中对经济适用房的需求为万平方米。 县现有农业人口户数约万户，随着城镇化率的提高，假 设未来年内有的农业人口转为非农业人口，这部分人口 对经济适用房的需求约为万平方米。 两项合计，初步预计未来年内县对经济适用房的总体 需求在万平方米左右。 四县经济适用房的定价 价格构成 为了使政府有限的财力和资源，真正用于保障收入较低住房 较困难的家庭，办法严格限定了经济适用住房的供应对象和面 积标准为有当地城镇户口含符合当地安臵条件的军队人员或市 县人民政府确定的供应对象无房或现住房面积低于市县人民政府 规定标准的住房困难家庭家庭收入符合市县人民政府划定的收入线标准。确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售 基准价格和浮动幅度应当按照经济适用房价格管理办法计价 格号的规定确定。 根据经济适用房价格管理办法，经济适用住房基准价格由 开发成本税金和利润三部分构成。 开发成本 按照法律法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付 的征地和拆迁安臵补偿费。 开发项目前期工作所发生的工程勘察规划及建筑设计 施工通水通电通气通路及平整场地等勘察设计和前期工程费。 列入施工图预决算项目的主体房屋建筑安装工程费， 包括房屋主体部分的土建含桩基工程费水暖电气安装工程费 及附属工程费。 在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅 小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能 有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。 管理费按照不超过本条项至目费用之和的 计算。 贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金 所发生的银行贷款利息计算。 行政事业性收费按照国家有关规定计收。 税金 依照国家规定的税目和税率计算。 利润 按照不超过成本及税金之和的计算。 二定价及支付能力分析 房价收入比是指个地区的住房平均价与家庭年平均收入的 比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就 越低。目前国际上公认的合理的住房价格的房价收入比为至 倍，世界银行专家的说法为至倍。 县经济适用房价格大致确定为元平方米，套平 方米的经济适用房总价为万元。年县城镇居民人均可 支配收入为元，按户均收入元计算，则房价收入比为 ，属较低水平。以此定价水平，分析表明，县中低收入家 庭已具备了定的支付能力。 第五章建设规模及建设内容 建设规模 县城经济适用房建设工程占地面积平方米，总建筑 面积平方米，其中住宅面积为平方米，商业建筑面积 为平方米。 区总建筑面积为平方米，其中二层裙楼建筑面积 为平方米，层高为米三至七层建筑面积为平方 米，层高为米。 区总建筑面积为平方米，其中底层建筑面积为 平方米，层高为米二至九层建筑面积为平方米，层高 为米。 二建设内容 主体建筑 总建筑面积平方米，包括区和区两部分，区 二层为商业用房，三至七层为住宅，区底层为商业用房，二至九 层为住宅。 二道路广场 本工程道路广场总面积为平方米 三绿化景观 本工程绿化景观总面积为平方米四围墙 围墙总长度为米 五生化池 生化池容积为立方米 第章总论 项目概况 项目名称县城经济适用房建设工程 二项目业主土家族苗族自治县城市建设投资集团 三法人代表陈德罡 四项目地址县城南汽车站旁 五项目用地面积平方米 六建设规模平方米 七建设期年 八项目投资万元 九资金筹措工程总投资万元，拟向开发银行申 请贷款万元，业主自筹万元。 二业主简介 城市建设投资集团成立于年月日，是县政府下 属的全额拨款的正科级事业单位，实行企业化管理，采取董事会领 导下的总经理负责制，目前集团注册资本万元。其目的主要 是实现政府高度垄断土地级市场，有效积累土地收益，配合搭建 投融资平台，筹集城市建设资金，实现土地和经营城市的有机结合。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,集团秉承依法诚实效益的经营宗旨，依照以城建城， 以城兴城的经营发展理念。 集团的主要工作职能为负责钟多镇龙潭镇麻旺镇龚滩 镇城镇规划区范围内的土地开发整理土地储备整治征地拆迁 城市基础设施建设房地产开发财政直管公房管理土地和城建 国有资产管理。 集团内设办公室研究发展部计划财务部土地储备整治部 市政建设部房地产开发部等内设机构。 集团的工作方针是从实际出发，集中人力物力，突出重点， 带动般。实行统规划实施统征用统开发储备统 供应统管理统运作策划的运作模式。 集团资金来源于四镇财政直接管理的公房城市建设维护费 城市基础设施项目建设资金城市建设配套费纳入储备的土地资 产财政资金投入和政府授权划入的其他资产。 集团现有管理人员人，其中大专以上含大专学历人， 占集团管理人员总数的，有经济师人，工程师人，助理 工程师人，技术力量较为雄厚。 集团成立两年来，所承建的道路桥梁的工程总投资额为 万元，为城乡基础设施建设做出了定贡献。集团在大力拓展 业务的同时，密切跟踪项目管理的发展，根据集团的实际情况，正 积极探索建立支高效率的工程团队和套行之有效的信息化和 科学化的现代项目管理体系。 三可研报告编制依据和主要研究范围 编制依据 县城控制性详细规划 县国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 县城经济适用房建设工程方案 项目业主提供的该区域相关基础性资料。 二主要研究范围 项目建设背景及必要性 项目建设规模建设内容 项目选址及建设条件 项目建设方案 项目建设进度 投资估算及资金筹措 经济效益分析 社会效益分析 四主要技术经济指标 序号项目单位指标 建设规模 总建筑面积平方米 其中住宅平方米 商业门面平方米 占地面积亩总投资万元 工程费用万元 其它费用万元 预备费万元 建设期利息万元 资金筹措 银行贷款万元 业主自筹万元 财务指标 税前内部收益率 税前财务净现值万元 税后内部收益率 税后财务净现值万元 贷款偿还期年 五主要结论 本项目的建设，能够优化县房地产市场供应结构，平抑其 商品房价格，解决部分中低收入家庭和农转非人口的住房问题