项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据地区的发展规划，该地区重点发展旅游商业和物贸，目前主要已建 成了广场广场广场商场商场，即将投入运营的项目商业广 场等，地区总商业面积超过万平方米。 本项目将建设个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中 心，这不仅大大提高了市区商业中心的水平和规模，丰富了商业中心的商业业 态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。本项目为配合 市建设花园式风景旅游度假城市，将乐园改建为集旅游文化商贸购物金融 证券会展中心为体的商业广场，从而充分利用了土地资源的有效发挥。 项目建设有利于文化设施旅游良好结合 是省内有名的旅游城市，现湖区边区域已发展起商业广场酒店综合物业 等，本项目处于旅游区的周边，游客经常从大道经过，是城市对外接触游客的 窗口，是将原有旅游资源与地区商业发展的有机结合，是种新的开拓，据统计，广场基本建设投资项目申请报告 中心商业区天宁北路建设三路的消费客户以本地常住人口为主，而外 来游客和商旅消费客户比例合计不到，主要原因为旅客难以找到与景区衔接 就近的集酒店商业广场的新型建设项目，在此背景下，我们准备开发建设的 广场无疑适时而上，具有定的建设必要性，方面尽可能的提供给市场高品质 的商业广场，满足市场的需求，另方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 申请报告研究的编制依据和范围 编制依据 政府有关立项建设用地规划批文设计任务书等文件 环评报告及环境保护行政主管部门出具的环评报告审批意见 项目行业分析报告初步规划设计 银行资金证明，自有资金情况说明资金筹措构思和是否进行合作建设的情 况说明 工程地质资料初步勘察报告 项目策划定位报告规划设计建议建设进度构思说明 工程概预算 委托人近三年财务报表 建设单位的背景资料建设单位的工商营业执照事业单位提供组织机构代 码证及相应的资质证书 广场工程施工方案 委托公司编写的技术咨询合同书。广场基本建设投资项目申请报告 编制范围 本报告考虑了本项目红线范围内的总体规划和布局，编制范围主要包括拟建 主体工程以及供水排水消防供电及照明系统空调通讯智能系统等配 套工程，其中配套公用工程考虑了项目总体规模的需求。 报告重点论述了本项目的概况建设的必要性项目建设方案投资估算以及 社会效益。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析项目定位规划设 计定位营销推广策略以及项目的财务评价进行研究与作出进步的论证。 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作 的，具有科学性和前瞻性。 主要技术经济指标 项目的主要技术经济指标如表所示 占地面积约 规划建筑面积约其中地下室建筑面积约 可售商铺面积租赁经营面积 绿化率 施工进度计划设想 本项目的建设期预计为个月，若从年月开始，则至年月广场基本建设投资项目申请报告 结束，比同期建设的酒店提前个月投入使用，争取年月底之前完成 各项前期工作，包括发展与改革行政主管部门组织评审及批复基本建设投资项目 申请报告，建设行政主管部门批复方案设计初步设计及拆迁安置工作，并且落 实项目建设资金。为确保本工程在年月投入使用，工程进度力求安排紧凑， 充分利用工序间流水搭接，互相交叉与衔接，以利于缩短建设周期，并考虑资金 链的延续，按时按质完成项目建设，项目进度计划如下 前期工作年月年月 勘查设计年月年月 基础施工年月年月 主体施工年月年月 安装工程年月年月 装饰装修年月年月 建筑外围年月年月 设备采购年月年月 设备安装及调试年月年月 竣工验收交付使用年月 工程招投标 根据中华人民共和国招标投标法及广东省实施中华人民共和国招标投 标法办法等有关规定，本项目的建筑工程安装工程设备及重要材料采购均 可采用自行邀请招标的方式进行，由建设方根据工程的实际，对勘察设计施广场基本建设投资项目申请报告 工监理以及重要设备材料的采购分阶段进行对邀请的单位进行技术经济的 综合评价，择优选取，这样可以在较广的范围内择优选择信誉良好技术过硬 具有专业特长及丰富经验的设计单位监理公司施工企业和生产供应商，为确 保建设的正常开展及资金链的延续，施工单位有定综合经济实力更佳，必要 时在不违反国家不得施工单位带资建设的规定，可以给予定的股份合伙的模式 选取施工单位，以保证工程的质量和降低工程造价，提高工程项目的社会效益和 影响。 第二章市场调研及前景预测 广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析国内房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状，从于调控措施落实需要时间，年房地产调控广场基本建设投资项目申请报告 效果还不太明显。展望年的房地产市场走势，将取决于系列国家宏观调控 政策的落实程度。 年房地产投资 年全国房地产完成投资亿元，同比上升个百分点，低于全社会 固定投资增长率个百分点。房地产投资占全社会固定投资额的，同比下 降个百分点，房地产业投资过快增长的态势得到初步控制。 年房地产开发 年全国土地开发投资为亿元，同比增长土地开发面积为 亿平方米，同比增长土地开发投资占房地产开发投资的比重为， 同比上升个百分点。土地开发投资和土地开发面积的较大幅度增加说明房地 产较强的发展态势，新开工面积亿平方米，同比增长，为 年增幅连续下降后的回升。竣工面积亿平方米，同比下降，表明当年房 地产产品供给减少，是房价上升的原因之。 年房地产销售 年全国商品房销售面积亿平方米，同比增长，销售面积高出 竣工面积万平方米，虽有预售因素，但也表明了需求的旺盛，房价上升在所 难免。 年商品住宅开发 近年来国家对房地产业实施宏观调控，包括控制房地产投资信贷规范拆迁 规范土地供应，加强税收征管等，在短期内影响房地产产品的供应的增加。商品 住宅在房地产中的主体地位加强，顺应了不断增长的住房需求。广场基本建设投资项目申请报告 年年房地产市场总体预测 总体预测 年年将继年后的又是房地产政策年。回顾年的房 地产形势，这些旨在稳定房价规范市场的政策举措的实施效果尚未显现。相关 部门的统计数据显示，年三季度全国的普通商品房价格依然同比上涨了， 其中部分大中城市，第三季度房价仍以超过的速度快速上涨。同时住房供求结 构性矛盾依然突出，普通住宅所占比例过低的问题未有根本改观，估测各地政府 在落实国务院房地产调控方案细则的工作力度仍然不大。预测年年国 内房产市场有如下主要走向。 房地产融资方式呈现多元化趋势 长期以来，我国房地产开发采用的是典型的香港模式，即开发商利用大量 银行资金买地建房卖房，然后再开始新轮循环。在这个过程中，房地产开 发资金主要来自银行的土地及开发贷款预收款银行按揭贷款施工企业垫款， 而开发商自有资金比例较低。经过政策调整后，土地使用趋于透明，但是资金的 制约日益明显。近几年国家有关监管部门对房地产开发企业资金实力提出了越来 越高的要求，先是清理工程拖欠款，接着房地产开发资本金比例提高，存贷款基 准利率提高，个人房贷利率及按揭成数提高，继之招拍挂后的国有土地出让 金的限期缴清，直到最近人民银行建议取消期房销售，资金成为房地产行业面临 的最大挑战旧的融资渠道受阻资金链日益趋紧。在这种形势下，房地产业正 由土地运营向金融运营转变，而房地产更加依赖于银行信贷外的其他金融创新产广场基本建设投资项目申请报告 品，以银行贷款为主导的间接融资将转变为多元化融资模式。 从近两年的情况来看，房地产企业的融资活动空前活跃。据有关调查统计， 年，房地产基金投向房地产资金超过亿美元，年，房地产基金投向房 地产资金将达到亿美元年，全国家信托投资公司共计发行了约个 房地产信托产品，募集金额约亿元，年，房地产信托募集资金将达到 亿元。可以看出，随着调控的持续，房地产企业融资更加依赖于银行信贷外的其 他金融创新产品。同时，海外地产基金也纷纷进入中国迅速发展的房地产市场， 像摩根士丹利盛阳地产基金地产美林投资银行等著名国际地产 基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。 房地产投资增速趋稳，供给量有所增加 从短期看，房地产投资将继续保持增长势头，但增长速度将继续放缓。根据 年前个月房地产开发投资发生的变化，以及房地产投资年度变化规律，可 以预计，随着宏观调控政策作用的继续显现，年年房地产投资的增长 幅度将继续回落，全年房地产投资增长约左右。由于当前我国房地产投资增长 已进入到相对正常增长空间，如果今后没有力度更大的调控措施出台，估计 年年房地产投资不会出现大幅度的降低或上升，增速与年基本持平。 方面，在宏观调控政策的惯性作用下，房地产开发贷款和消费贷款增速将继续 放缓，直接影响房地产开发的规模和施工速度，发挥抑制投资增长的作用。另 方面，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善。 同时，国家将强化扩大居民消费政策，为了满足广大中低收入群体的住房需求， 国家将继续鼓励对普通住房和经济适用房的投资建设，因而，普通住房的投资增广场基本建设投资项目申请报告 加将成为房地产开发投资增长的主要动力。 由于房地产行业产品生产周期长的特点，房地产市场供给表现出很强的惯性， 年以来积累的潜在供给能力将陆续在年年前后竣工，因此，商