进步加强土地供应调控的通知国土资发 号，两年多时间，调控政策出台之密集数量之多时间 持续之长措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。 房地产市场预测宏观调控得到落实执行。宏观调控将进步深 化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。房地产热将降 温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。但由于持续 很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯 性，不少地区房地产发展投资机构房地产开发商未完工项 目的继续，使得各地市场热点区域增多。 国土资源部有关负责人就号令土地供应调控的相关 政策向记者做进步解读时表示，国土资源部强调要保障住 房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安 排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城 市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房经济适用住 房和中低价位中小套型普通商品住房建设用地不得低于申 报住宅用地的。不符合该要求的，不得批准用地。要优 先安排供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用 住房用地。 毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品 结构将更科学化合理化新政的影响将逐步体现， 平米以上房型将继续向节约面积发展。 同时，另方面，政府将进步落实宏观调控政策和住 房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调 整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进 行规范和整顿，维护市场健康运行。保障性住房开发规模增加。住房保障政策将进 步落实，廉租住房经济适用住房和中低价位中小套型普 通商品住房的土地供应投资资金项目开工及产品供应 的相对比例将增加。另方面，由于预期改变，投资投机 需求和自住需求在定程度上被抑制，消费者变得相对理 性。房地产市场可能出现进步观望，进而出现持币待购 惜购等现象，供求矛盾将得到定程度的缓减。高度卖方市 场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市 场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的 土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对 改变。 政府方面严格控制高端市场的发展，另方面大力支 持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合 政策的小户型低总价房屋产品供应将增加。 在开发规模方面，将导致部分原本新立项新投资的非 保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地 金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。些原 本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。项 目开发和上市速度将加快，般较难再现大规模大面积的 捂盘囤房惜售现象。 房价整体可能在定程度上逐渐回落。保障性住房和小 户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档 住宅二手房的房价将可能较大幅度下降。因此，房地产行 业可能从暴利时代转入微利时代或常利时代， 暴利时代逐渐远去甚至走向终结。 市场竞争更趋激烈。房地产企业并购多发，房地 产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资 或外资背景开发商投资者含基金将加大力度加 快速度进入市场或扩张。在运作方面，房地产开发企业将更 重视以品牌服务获得竞争优势。房地产市场品牌化企业 经营集团化项目开发规模化趋势将加强。从年月 日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强 化向适度密度空中发展的趋势，些地块可能被划大为小。 地块规模的缩小将成为今后土地出让的大趋势，出现地 王的比率相对要减少。同时，政府对市场秩序的监管整 顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场含土 地市场将进步得到规范。 在产品品质与户型设计方面，户型适中品质较优设 计合理功能实用环境较好物业服务较好祥和比较方 便配套较好房价适当总价适当的品牌企业开发的中档 或中偏高档产品将最受欢迎。 不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争 日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术设计项目策划营销推广经营理念等方面的创新。 市民消费冲动趋减。房地产市场竞争日趋激烈 的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周 期加长，销控地位下降，房地产营销回归，企业将注重 真正有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠概念 销控吃饭全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被 打破。 在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长 而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走 虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房 价的变化构成不少的冲击。因为，往往的炒房者就可把 整个城市市场的房价拉高，带动其他的非炒房购房者追 涨房价。同样，旦的炒房者退出市场，甚至只要 的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低， 带动其他 打破。 在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长 而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走 虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房 价的变化构成不少的冲击。因为，往往的炒房者就可把 整个城市市场的房价拉高，带动其他的非炒房购房者追 涨房价。同样，旦的炒房者退出市场，甚至只要 的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低， 带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消 费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快幅度大 面要广，更具有传染性。因此，房市要当心提防阶段 性需求休克进而购买休克的情况出现。 同时，尽管市场总需求在定程度上被抑制，但廉租住 房经济适用住房等保障性住房和中低价位中小套型普通 商品住房的需求依然较大。不过，由于些未来需求和房价 上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需 求在短期内可能受挫，自住普通商品房商住两用房需求可 能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产升 级换代需求被抑制的成分最大。 投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异 地投资客撤离等现象将有所增加。房价整体可能在定程度 上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅 度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户 型商住两用房商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅 二手房的房价下降幅度可能相对较大些。 企业风险控制意识加强。由于市场异变，竞争 加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高多 在以上，有的高达，这将促使房地产企业加强 风险控制意识，越来越注重向外资或外资背景的开发商 学习既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险 控制。 宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀， 又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止 些地方可能出现部分烂尾楼房屋空置甚至阶段性供大于 求的局面出现。房地产市场是良性的健康的，房地产企业 应该多着力于通过用心打造适应不同消费者需求的品质楼 盘，合理确定销售价格，不期望太高的利润，为消费者提供全方位的优质服务，以应对房地产市场异变。 整体来看，中国房地产市场整体景气指数不高，房产交 易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。这 方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人 们改善居住环境欲望强烈有关另方面主要受我国整体经 济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日 益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需 求增加。而且反观我国房地产行业年的发展历史，房地 产市场直比较活跃。 拟建项目的建设背景 为贯彻落实党中央国务院关于促进经济平稳较快增长 的决策部署，加大保障性住房建设力度，进步改善人民群 众的居住条件，促进房地产市场健康发展，国务院办公厅关 于进步做好房地产市场调控工作有关问题的通知国办发 号年各城市人民政府要根据当地经济发 展目标人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合 理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于季度向社 会公布。各地要继续增加土地有效供应，进步加大普通住 房建设力度继续完善严格的差别化住房信贷和税收政策， 进步有效遏制投机投资性购房加快个人住房信息系统建 设，逐步完善房地产统计基础数据继续做好住房保障工作， 全面落实好年内开工建设保障性住房和棚户区改造住房的目标任务。 在此背景下，黑省鑫瑞房地产开发有限公司在 县乡进行房地产开发项目建设。县乡村公寓 开发建设项目，是为了加快乡集镇建设步伐，改善广大 居民的居住和生活条件，繁荣中心城区的经济，加大城镇化 建设力度，开发建设的集住宅与商服于体的综合住宅楼。 该综合住宅楼的建设是繁荣市场经济的需要是美化城市的 需要开发建设该综合住宅楼，不但在建筑水平上得到提高， 而且在建筑风格上有所创新，与周边的其它建筑构成乡 道靓丽的风景线该综合住宅楼的建设对提高乡集镇 居民的生活水平，改善人们居住条件，满足住户商品物质需 要，提高乡集镇品位，具有重大的意义。因此，该项目 的建设是非常必要的。 拟建项目的建设地点 县乡村公寓项目建在乡大庆街南公园路西， 地理位置优越，交通便利。 主要建设条件 道路该项目位于乡大庆街南公园路西，道路畅 通，交通方便。 给水该项目用水，由自打深水井供水系统供水， 供水水源有保证。 排水采用雨污分流体制，污水直接进入集水井收集后排入化粪池。 供电待项目建成后，由乡供电所供电系统供应。 因此，该项目供电有保障。