区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房的投资和开发，逐步改善城镇居 民的居住条件。扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。加强房地产经营管理， 规范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。 第三节市房地产运行状况分析 年房地产开发投资情况 年房地产开发投资有关统计数据如下 指标名称月全年累计累积增长 房地产投资额万元 其中房地产开发投资额万元 施工面积万平方 其中本年新开工万平方 竣工面积万平方 土地开发面积万平方 商品房屋销售额万元 商品房销售建筑面积万平方 据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积 万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交 套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比 增长。 年房产交易市场的持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因 为市场有旺盛的需求，特别是东西快速路旧城改造等项目的启动，使得大量拆 迁户涌入市场，市场需求被有效放大。 房地产运行状况 房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年的市场调整后， 房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场的发展。至年，更多 的楼盘纷纷推出市场，市场的销售价格也有着大幅的提高，年的房价比 年的房价整体提升在元左右，有的高档项目甚至更高，位于开发区与城阳 李沧区的房价相比市区的提升幅度较小，但也在至元之间。 住宅市场结构趋向合理 市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成 亿元，占投资额的，比上年所占比重提高个百分点增长， 高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百 分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降 办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势的显现，说明市房地产开 发投资方向已按照市场对住宅消费的需求做出了适时的调整，加大了住宅产业的 投入。 非国有投资拉动作用强劲 从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长的 主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长， 高于全市开发投资增速个百分点占总投资的，比上年提高个 百分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。 新开项目规模快速扩张 目前市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态 势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比上 年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积 的，所占比重比上年提高个百分点。 存量市场占据半壁江山 年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额 亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已 购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。中档价位成市场主力 统计数据显示，在商品房价格结构上小于元的房屋成为市场主 力，成交户数户，占总成交户数的元的成交户 数为户，占总成交户数的元的成交户数为 户，占总成交户数的超过元的成交户数为户，占成交总 户数的。 市场存在问题 信贷资金增长过快 年以来，市房地产企业开发资金供应充足，但从资金来源结构看， 国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计 亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占， 比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿 元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中 仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅，说明市房 地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。 可供销售房源缺口大 年以来，市直处于新开工项目的启动期，竣工房屋供应量短缺， 导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出 持续走热的态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月， 市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工 万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看， 商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万， 住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预 售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。 房价持续高位 面对房价与居民家庭年收入的悬殊比值，房价高已成为不争的 事实，据测算，前月全市商品住宅平均售价元，比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮 元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相 提拉了房价。三是以外购房族带动了房价的上扬。 市区北部地产板块有待激活 在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足的情况下，导致许多中低 收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万域中较早开发的商品住宅小区之，悦海豪庭项目的开 发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之的汇海山庄则越过了地段。 目前该片区范围内正在开发建设的楼盘数量并不少，去年开盘销售的有美 林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段 的有山水名园丽海花园二期等。 从目前的情况看，该片区的开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二 是从高新区五大广场向北。沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高 价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住的精品家园。 从向东的开发方向上看，是午山南麓的成片区域，二是村的整体改 造，三是继续向东，南姜村带。向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近 区域。 位于项目地块东邻的美林小镇，是去年的成功楼盘，除了有个良好的楼 盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了房地产市场。美林小镇的 热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品的吸纳与接受，另方面也 验证了本土的购买力水平。 第五节已调查楼盘分区 分区情况 为便于进行产品细分研究，在本片区的调研中，根据地理位置不同产品 类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区 浮山区等五大竞争区域 麦岛区 区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园 区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。 价格区间元 代表楼盘颐灏园海怡名都 雕塑园区区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早的高档别墅区，近期此片 区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅的典型代表地区。 价格区间元 代表楼盘弄海园银都景苑海风花园 王家村区 区域特点比较典型的城乡结合部的感觉，但自然资源较好，北山南水， 且正处于高速发展的阶段，是近期热点地区。 价格区间 代表楼盘千喜龙苑美林小镇悦海豪庭 沙子口区 区域特点处于大环境相对较差的农民村落聚集区，离市区距离较远，配 套设施不完善，但山海景色良好，可通过内在品质提升价位。 价格区间 代表楼盘山水名园汇海山庄阳明山庄未名山庄 浮山区 区域特点位于沿香港路浮山脚下，距离海岸线较远，大多依山势而建， 有自然高差，产品形式以多层为主，总体规划相对落后，比较零乱。 价格区间 代表楼盘天泰馥香谷建飞花园凯旋山庄。 市区重点楼盘分析略 因该片区位置独特，相对与市区楼盘对比不强，所以对于市区楼盘在此 不做详述。 片区竞争楼盘分析 竞争楼盘状况项目名称位置户型产品形式价格装修项目评述 麦岛区 金海广场 澳门路北 珠海路西 复式元毛坯房二手房 如意花园 澳门路南 珠海路西 复式万精装修全海景二手房 碧海花园 台湾路东 东海路北 平层万精装修全南向海景房二手房 颐灏园 东海路北 麦岛路西 平层别墅 高层起 别墅起 毛坯房 占地，容积率，共 户，电梯房，年交房 海怡名都 东海路北 麦岛路西 平层复式元毛坯房 占地面积 建筑面积绿化率 绅园 麦岛路西 东海路北 平层万四层精装修海景房二手房 雕塑园区 海风花园 雕塑公园 对面 平层别墅 万 万 精装修二手房 银都景园 东海路北 海安路西 平层四层元精装修二手房 澳门花园 香港路南 海宁路西 面积 ， 平层，阁楼复 式，电梯 现价 元， 毛坯房 项目占地万，容积率， 年月交房，购买群体本土占，外 地占。 颐景园 香港路南 海宁路东 多层户型平层元毛坯房 年交房，当时卖价，现价 左右，项目相比档次较低。二手 房金地公寓 香港路南 山东头路 平层元毛坯房全海景高层二手房。 蔚蓝海岸 海口路北 海尔路西 平层少量复 式双拼别墅 元 精装修 海景房 总面积万，分两期开发，二期需 拆迁，预计年底会拆 弄海园 海口路北 秦岭路两侧 复式别墅 元 元 精装修 最早介入该区域的开发商，高档物业 代表二手房 千泰居 海口路北 松领路东 平层精装修年建成，原价二手房 王家村区 千禧龙园 香港路北 松领路东 平层 复式 层阁楼 元毛坯房 建成二手房，现价 元 美林小镇 香港东路北 规划路 东 窄面层户型 带车库，带小面积私 家庭院，部分带车库。 万 万 万 阁楼看海 毛坯房 总占地万，共户，梯 户共五层含夹层和地下层，面宽较 窄，户型功能分区复杂，绿化率， 年月开盘，交房时间年 月底 悦海豪庭 香港路南 王家村对面 平层别墅 复式 年元 现 元 厨卫 精装 共套栋多层栋独栋别墅 栋双拼，年入伙。二手房 卧龙山庄 香港路北 村 平层 海景房 沿街 底层 后排 均价 毛坯房