城市建设 水平具有十分重要的意义。 项目选址科学合理，自然条件及水电路等基础设施条件好， 具备了建设的条件。项目主要经济指标见下表 在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为，项目 资本金净利润率，项目投资财务税前内部收益率为， 项目投资财务税后内部收益率为，偿债备付率和利息备付率指 标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有 较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。 项目主要经济指标表 序号工程或项目名称单位数量备注 用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 停车面积个 地下停车个 地面架空停车个 室外停车个 住宅建筑面积 商业建筑面积 配套建筑面积 容积率 建筑密度 绿地率 总投资万元 建设资金筹措方案万元 建设单位自筹万元 申请银行贷款万元 销售收入再投入万元 第二章项目建设的必要性 第节项目背景 福鼎市位于福建省东北部，与浙江温州毗邻，是闽东南通往浙江 乃至长江三角洲的北大门。于清乾隆年即公元年置县， 年撤县设市，城市规划控制面积平方公里，现辖个乡镇 街道个开发区，共有个村个居委会，其中沿海乡镇 有个。全市陆地面积平方公里，海域面积平方公里， 是陆地面积的近倍，其中滩涂面积公顷，米等深线浅 海面积万公顷。总人口万人，老区基点村个，老区人口占 全市总面积的，少数民族乡个民族村个，少数民族人口 占全市总人口的。 福鼎市南距省会福州公里，北邻浙江温州公里，东至台 湾基隆海里，国道高速公路同三线和已经动工建设的温福 铁路纵贯全境，水陆交通便捷，南联北接的时空距离短。同时，福 鼎是闽浙两省海陆相连的唯县级市，历史上同浙南有着密切的经济 社会文化往来，边界贸易基础好发展快规模大，是我省重要的省 际边贸改革试点县市，年边界贸易额亿元，增长。 福鼎市拥有海岸线长公里，占全省的十分之，有大小港 湾个，岛屿个。天然深水良港之的福鼎沙埕港，水深港阔， 长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在公里长的岸线上 可建万吨泊位个，万吨泊位个，是国家二类口岸和国家 级渔港。 奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。 海上仙都太姥山的自然景观以花岗岩洞为特色，在国内同类景观中 发育较全且特色明显，是国家重点风景名胜区和国家地质公园，融山 海川岛和人文景观为体，有太姥山岳晴川海滨九鲤溪瀑 福瑶列岛桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居冷城古堡昭明十刹 等批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山 的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以 特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市 开展推介促销招商活动，并在政策上制定系列优惠措施，提供 良好的投资环境服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力 发展生产富有地方特色的工艺美术品土特产品海产品等旅游纪念 品，发展区域文化旅游文化畲族文化乡村文化生态文化等各 种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。 福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之，中原文化的传入也比较 早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚的道教佛教儒 教文化，独具民族特色的畲族文化独具地方特色的饮食文化与闽东 老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，年和 年连续两届荣获全国双拥模范城称号。 随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完 善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民 生活水平稳步提高，批重大基础设施项目和生产性项目落户该市， 增强了城市经济发展后劲与活力。共引进多个工济发展的需要 在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产 产业的发展占据了个重要的位置。从种意义上说，房地产业不仅 成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了 居民住房难的矛盾，更改变了作为旅游城市所必需具备的市容市貌。 随着我市核电站等大型项目的落户，石板材化油器等支柱产业旅 游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了个快车道，城市改造的进步 完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进步拉动福鼎 社会经济的发展。 三项目建设是拉动山前片区发展的需要 本项目用地位于山前增坪村，处于山前老城区与潮音岛小区以及 百胜新区的连接地带，它的建设与完善，能带动山前江滨南大道的建 设，并丰富了桐山溪东岸的滨溪景观，使山前片区的城市建设步入新 的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节房地产市场调研分析 国内房地产环境 随着国家宏观经济的不断发展，我国房地产市场经过几年的调整 以后，福鼎市房地产逐年升温，根据国家有关资料统计预测，我国房 地产价格指数各大城市普遍上升，高于物价上涨指数，说明在 今明两年内，房地产价格均处在上升趋势，这为房地产的开发经营 创造了有利条件。 福鼎市房地产市场发展基本上与全国同步，从福鼎市区房产销售 来说，可售的楼盘房源不多，相继开盘几大楼盘均出现的抢购的现象， 销售场面火爆，更为房地产行业的投资增加了信心，同时也验证了业 主在投标时所做决策的正确性。 二人口城镇化，扩大了市场消费需求 福鼎是闽浙边贸城市，有着悠久贸易的历史，自古以来就是连贯 南北的交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设的逐步 完善，吸引了许多浙南等外地人来福鼎投资经商。另外户籍制度的改 革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。这些都为福鼎市的商品 房消费市场增添了新的主力军。 随着人均收入的增加，人民生活水平的提高，市场消费能力逐步 增强，年福鼎市城镇居民人均可支配收入为元，比上年增 长。人均可消费支出元，增长。年福鼎市完成 地区生产总值亿元，人均超过元，同比增长 农民人均纯收入元，比上年增加元，增长，增长速 度创近年来最好水平，增长速度居宁德市第位。以上数据反映了企 业和个人的投资与消费仍蕴藏着较大的增长潜力。 近年来，相当部分住旧楼房和平房的居民为了改善居住条件， 将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发 展。电脑移动电话摩托车小轿车等消费的快速增长带动了城市 消费品市场的活跃，汽车住房消费的增加预示了新轮消费结构升 级已为期不远。 银行按揭政策的出台，让大量经济实力不是很强的家庭也步入了 购房者的行列，增加了市场的需求量。按银行的住房按揭贷款政策， 这些消费者通常只需支付相当于总房款三至四成的首付款即可提前 入住，享受房产的居住权，这就大大增加了消费人群数量，有效激活 了房地产市场。 三福鼎市房地产市场情况 福鼎市区原来的居住观念是对传统榴房情有独钟，随着近年房地 产市场的发展，多层及高层公寓式住宅已成为市场的新宠，新落成的 温州商城太姥豪庭锦融大厦福华茗苑天裕大厦御景园等 批高层住宅楼盘，市场销售的火爆，成了对本类产品的市场前景的定 位。同时房产价格直走高，体现了旺盛的购买潜力。另方面，住 宅消费也从单纯注重房子位置向注重小区规模小区环境和小区品位 发展，消费观念逐步成熟。 第二节本项目市场分析 优势 本项目位于山前增坪桐山溪旁，依山面海其南北分别是江滨 南大道和沙吕线，交通便捷，距福鼎市中心约公里，特别适合建设 成为环境优雅景观美丽，适合人居的住宅小区。 二劣势 本项目用地虽离市中心不远，但就目前看其周边没有形成较成熟的 居住社区，区域人口尚显不足，商业人气不旺，市场培育尚需定时间。 三机会 从发展看，从市中心的桐山大桥至本项目用地之间，近期将有多 个项目建设，原建二建地块改造和后胆新村地块的建设，本地段和 市中心之间将形成较旺的人气，周边的城市环境和氛围将大大改善，而 且，随着江滨南大道逐渐延伸，潮音岛小区和百胜新区相继开发和建 设，将极大地提升本项目的区位优势，也将为本项目开发带来机遇。 四威胁 年，山前片区有较多房地产项目推出，会对本项目造成定 冲击和竞争。 另外，国家些政策的不确定性，将可能给本项目造成定的影响。 第三节市场定位 产品定位 根据宏观房地产市场特征，本项目优劣势等的分析，本项目定 位为较大规模的中档居住社区，在产品结构上为层和层的高层 住宅，以适应不同收入水平的消费群体的需求，避免产品的同质化带 来的市场风险。 二价格定位 住宅部分 参考近年福鼎市住宅价格的均价上涨趋势和新近开盘销售的房地 产项目价格及销售情况，结合项目本身的素质和定位，预计本项目住 宅部分在销售期内可实现的销售均价为元。 商业部分 考虑到本区段商业气氛不浓，商业主要以满足社区内部商业需求 为主，因此，预计本项目商铺部分销售均价为元。 目录 第章总论 第节项目概况 第二节编制依据 第三节主要结论 第二章项目建设的必要性 第节项目背景 第二节项目建设的必要性 第三章项目功能定位和目标市场预测 第节房地产市场调研分析 第二节本项目市场分析 第三节市场定位 第四章项目建设场址条件 第节区域自然条件 第二节气候水文特征 第三节社会经济概况 第四节配套基础设施条件 第五节项目建设的政策支持 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第六节基地及地质状况 第五章工程建设方案与建设内容 第节设计依据 第二节工程建设方案 第三节