最高层层其余都是破烂矮房屋质量极差。第三章市场分析及需求预测宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓情况下中国经济仍能维持较高增刺激住房消费将起到极大推动作用对房市是大利好消息但配套费提高无疑将增加项目开发成本致使房地产销售压力增大如果不顾消费者承受力味提高商品房销售价格恐怕潜在消费群体不定接受从而项目面临推广压力。房地产由于其固有特征具有很强区域性。从第三章地房地产市场分析中我们可以看出年及今后几年销售总体形势不错。而且项目具有比较优势周围竞争楼盘有珠江花园金江明珠润安大厦斌馨丰泽园广厦经典等。其中大部分已竣工或即将竣工到年至年开盘楼盘数量较少而且不能形成完善配套和万平方米规模。从中长期看房价有上升趋势因此项目二三期销售定价是合理这方面风险虽然存在但现在看来问题不大关键看市场推广力度和销售策略制定是否得当。公司经营管理风险确存在因为到目前为止晋愉公司尚未开发过万平方米以上住宅小区。但该公司人才年龄结构知识结构学历结构合理具备不断创新能力有迎接挑战勇气和信心所以项目应能顺利开发成功。至于项目财务风险我们认为由于城采取了分期开发减少资金压力期启动只要万左右。目前公司已有资金万加上晋愉城市彩园商场租金收入每年近万元如果再贷款万完成该项目开发不会有什么财务风险。不过这其中前提是项目销售进度顺利进行如果项目推广销售业绩欠佳将会影响项目现金流入量从而造成短时间资金紧张。项目盈亏平衡分析通过对城项目保本生产量计算盈亏平衡点万平方米即保本生产量约为万平方米项目安全率大于项目非常安全。保本销售量经计算为为万平方米占总开发量在有少量商品房空置情况下仍有赢利空间。具体详见项目盈亏平衡表。项目敏感性分析在正常情况下项目总投资为万元销售均价元现对总投资和销售均价这两个因素分别进行单敏感性分析开发总投资。当其上升时税前利润为万元净利润为万元当下降时税前利润为万元净利润为万元。因此项目总投资在正负以内无论如何变化均能取得定利润。销售均价。当其上升即元时税前利润为万元净现值万元当下降时即元税前利润为万元净现值万元项目在经济上仍能可行。详细单因素敏感性分析见下表总投资敏感性分析序号变动内容税前收益税后净收益判断结论开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开分属九龙坡区港务局和成渝铁路专用线路总长约且有高压铁塔座。在地块北部有已形成城市防洪沟渠条贯穿东西方向截面为平方米条石砌筑埋深较深主要引杨家坪地区雨水及部分废水排至长江。另在此地块内有规划二条管沟其中条为城市排污主管规划截面沿天中路延长段内侧排列接城市污水干管。另外道为新建城市防洪沟渠以满足三峡大坎形成长江水位提高后城市行供要求规划截面对出口高程有小于米限制。小区内新建房屋应对以上三条管沟采取规避方式。拆迁房屋情况小区内待拆迁房屋均非常破旧残值率极低最高层层其余都是破烂矮房屋质量极差。第三章市场分析及需求预测宏观经济环境分析在世界经济增长普遍放缓情况下中国经济仍能维持较高增长速度。统计资料显示全年国内生产总值为亿元按可比价格计算比上年增长其中第三产业增加值亿元增长。年我国经济发展平稳物价保持相对稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨。其中住房价格上涨。工业品出厂价格下降原材料燃料动力购进价格下降固定资产投资价格上涨。就业规模继续扩大。年末全国就业人员亿比上年末增加万人。其中城镇就业人员万人增加万人。年末国有企业下岗职工为万人比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实现了再就业。国民经济持续增长成为房地产发展最大支撑力。月北京申奥成功月中国正式成为成员国宏观经济政策市场格局发生了巨大变化。就房地产而言在刺激内需货币分房等年以来市场持续发展形势喜人。月房地产投资额同比增长供应大幅度增长同时销售也同步增长月全国商品房销售面积达到万就业人员万人增加万人。年末国有企业下岗职工为万人比上年末减少万人。全年通过多种途径使万人实现了再就业。国民经济持续增长成为房地产发展最大支撑力。月北京申奥成功月中国正式成为成员国宏观经济政策市场格局发生了巨大变化。就房地产而言在刺激内需货币分房等年以来市场持续发展形势喜人。月房地产投资额同比增长供应大幅度增长同时销售也同步增长月全国商品房销售面积达到万同比增长商品房价格也从年年底元上升元整个市场进入新轮景气上升周期。地市在刚刚过去年里全市实现亿元比年增长亿元是直辖以来经济总量增长最多年也是直辖以来宏观形势最好年。年完成地方预算财政收入亿元比上年增长。经济增长速度从年上升到年进而上升到年呈稳步增长态势。年第三产业实现增加值亿元在总量上已经超过第二产业。另外我国宏观政策在保持高速稳定增长同时还呈现以下变化存贷款利率第八次下调房地产消费能力提高人民银行自年以来连续八次降低存贷款利率个人住房贷款最高年利率调整为其调整幅度之大频率之高均是改革开放以来少有同时开征利息税和实行扩张性财政政策对储蓄存款利息征收使得居民储蓄存款增长趋缓更多资金流入房地产市场成为可能。年月金融机构各存款年利率平均下调。此次降息金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调个百分点其中活期存款利率由下调为下调个百分点年期定期存款利率由下调为下调个百分点。各项贷款年利率在现行基础上平均下调个百分点其中六个月期贷款利率由下调为下调个百分点年期贷款利率由下调为下调个百分点。从金融系统提供居民储蓄情况分析地年城镇居民储蓄已经超过亿元人均储蓄存款余额元。考虑到地是个农村人口众多直辖市且农村收入相对较低若农村人均储蓄以计则城镇居民人均储蓄存款额约为元。除去计算中人为虚拟和累计储蓄等因素般城镇居民人均存款应在万元之间。降息是扩大有效需求最直接手段。降息将直接带动住房汽车等消费信贷成本降低。这种扩大拉动内需宏观政策将促进经济保持平稳增长势头同时对房地产特别是住宅消费将起到极大促进作用。居民人均收入水平和住房支出稳步上升根据调查资料表明年地市居民人均可支配收入为元由于国家实行货币化分房政策住房开支大幅度上升年全市人均购房开支达元以上比上年增长有较大幅度增长。按揭条件加强预售门槛提高年连续几个房地产业政策导向性条文出台执行即新商品房预售合同商品房销售管理办法央行关于规范住宅贷款决定以及地市地房局关于提高预售条件决定将极大提高房地产资金门槛加大市场规范力度。进而使得房地产企业两极分化在年惨烈市场竞争中迅速完成市场重新洗牌重组。房地产开发税费下降为促进地住宅市场繁荣地市政府大幅度降低了房地产交易税费般商品房综合税费减至契税进步减轻了购房者负担。还有地市及各区定期举行房交会对交易税集中减免活动也给购房消费带来极大促进。其他各种规税和规费也减少取缔了几十项在完善市场经济条件下将逐渐趋于合理这种趋势必然使得房地产开发税费占总成本比例逐渐减少。二地市房地产投资环境分析由于受到国家宏观经济调控地市直辖西部大开发政策等经济利好因素影响近年来地房地产投资环境有了很大改善但竞争也日益加剧。国民经济持续稳定发展为地房地产发展奠定了良好基础。年月日地成为中国第四个直辖市。经过四年探索种独特直辖模式逐渐建立起来。直辖和西部大开发为地提供了广阔发展空间强化了地中心城市功能定位给地经济发展带来了巨大动力。最近地被中国经济学专家学术研究报告评为西部最具竞争力城市。九五期间经济取得较快发展总量不断提高质量和效益不断改善。三类产业结构中第产业逐渐下降第二产业保持稳定第三产业比重上升。所有制结构明显调整城乡结构进步改善城镇化水平由年提高到年仍低于全国平均水平地要在年实现城市化率目标地近十年房地产开发总量将是非常可观。年地实现国内生产总值增长高于全国平均水平。年经济增长速度明显加快许多企业扭亏为赢城镇居民人均可支配收入元比上年增长全年社会商品零售总额亿比上年同期增长这极大地增强了居民预期收入看涨信心。城市化迅速增长形成了巨大住房和投资需求。经济持续发展带来是城市化进程加快。近年来尤其是直辖以来地人口城市化率大幅度提高据第五次人口普查公布截止到年月日全市总人口万人其中城镇居民万部认购年月项目期开始预售此时主体已施工个多月月开盘时计划销售合同金额万元季度每月万共计万季度每月万共计万季度期全面封顶实现销售额万元竣工后年季度实现销售收入万元在期工程中有商业面积平方米按均价元计算计划销售收入万元年内均衡实现。二期工程年月预售具体销售进度计划为年季度实现合同销售收入万元年至季度每季度销售收入万剩余部分年季度完成。车库销售从年季度到年季度每季度实现销售收入万元。三期工程年月开盘预计年季度实现销售收入万元季度万元年季度分别实现销售收入和万元。三期商业面积以每平方米元计算从年季度到年季度每季度万左右。车库从年季度到年季度分别实现收入万元万元。收入测算结果详见城项目销售进度表。项目损益静态分析税前投资回报率本项目销售总收入约发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行开发成本大于经济上可行销售均价敏感性分析销售均价敏感性分析序号变动内容税前收益判断结论销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价大于经济上可行销售均价小于经济上可行评价结论和建议从以上分析可以看出项目抗市场风险能力很强在近几年房地产市场前景看好形势下项目本身具有独特地段优势和竞争力因此项目销售前景看好。项目净现值万元而且销售均价在区间之内无论如何变化静态和动态评价均可行这说明项目在经济上具有较大可行性。械冶金商业等几十个行业。项目规划布局上强调利用地形高低落差优势建筑物借山势分层而立远观建筑物层次分明错落有致建筑物天际线跌宕起伏景观因势就形显山露水纵横交融立体落差分布。小区建筑物与环境和