效保护生活环境得到显著改善目前面积客房数共计间。酒店入住率第年第二年第三年以后每年保持在。酒店房价收入单间以元估算第年实现销售收入万元以后每年以增长。四指标分析本项目按照年测算期投资指标分析序号指标名称注注静态回收期年动态回收期年项目运行年净现值万元万元内含报酬率试插法注在整个项目测算期中说明本项目在期内有投资效益项目可行。项目财务内含报酬率为大于目前同期中长期贷款利率基准利率项目可行。另外本项目前提只出售商务办公房剩余商业酒店地下层商业和地下二层停车场合计。如果出售剩余中部分商业上述投资分析指标可大大提高。第八部分结论和建议结论区域条件本项目处于镇区中心位置按照胜浦镇用地布局控制性详规中胜路处于东西向中心轴是规划建设中商贸中心位置。本项目周边路网密集东边兴浦路是胜浦南北主干道项目离苏胜路仅离现代大道南面中胜路即将和港田路贯通可直通园区项目周边有五路公交车可达市区园区门前还有环镇公交站点。本项目周边有金苑园东东景公寓丽景华庭等多个小区环绕。是胜浦人气商气最旺盛区域之。市场需求年胜浦镇有注册企业家其中外资企业家内资企业家。胜浦已形成四大支柱产业即精密机械轻工纺织电子信息和生物环保。胜浦商业能基本满足当地居民和外来打工者需求但企业和企业主商务人士满足率很低胜浦商业在满足企业需求方面有很大潜力。随着经济高速增长胜浦企业增加胜浦人口数量特别是外来人口增速加快。年总人口为万人其中户籍人口增长外来人口增长。到年胜浦镇规划人口万人比年翻番。人口增长为胜浦扩大消费繁荣市场提供了支撑。本项目功能定位集餐饮住宿休闲娱乐及购物于体条龙服务相对于单商业项目经营有比较优势。通过本项目实施推动镇中心商圈升级提升商圈整体价值。项目投资可行性在整个年测算期中贴现率时为万元静态投资回收期年动态投资回收期年内含报酬率为因此项目完全具备投资可行性。二存在问题与建议本项目地块地理位置优越经与镇政府协商该土地未来公开挂牌竞拍拟定万元万元之间因公开挂牌出让竞拍价存在不确定性保守估计土地价格在万左右成交因此项目投资金额较大资金回笼较慢公司财务压力明显。工程投资运营费用变化对本项目效益影响较小。而营业收入是影响效益重要因素因此需要厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。便利交通条件胜浦地理位置独特西连苏州市区南靠苏沪快速公路北临沪宁高速公路京沪铁路和国道东靠国际大都市上海。胜浦距苏州市区有条公交线路直达距沪宁高速入口距虹桥机场分钟车程距浦东机场需分钟车程。投资状况投资项目质量和数量齐驱并进。累计吸引中外项目多个其中吸引欧洲美国新加坡印尼日本韩国香港台湾等国家和地区企业多家其中不乏国际知名企业旗舰型企业如在胜累计投资亿美元金光集团世界五百强企业美国铝业和美国食品机械和化学品公司分别投资成立美铝紧固件系统苏州有限公司和苏州富美实植物保护剂有限公司全球最大耐火材料供应商美国珉泰克公司等。社会事业发展累计建设动迁小区个开发各类成熟商业网万多平方米新建绿地多万平方米绿化覆盖率超过通过了国家卫生镇考核验收通过了全国环境优美乡镇考核验收生态环境得到有效保护生活环境得到显著改善目前旧镇改造全面启动动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中胜浦镇定位为依托园区富有特色现代化城市副中心辐射周边配套完善区域服务中心功能齐全宜居宜业东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口万因城市快速发展人口聚集力增强预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心周边密集旧镇改造全面启动动迁房建设商业网点等工程正在快速开发。二胜浦城市发展规划在园区整体规划中胜浦镇定位为依托园区富有特色现代化城市副中心辐射周边配套完善区域服务中心功能齐全宜居宜业东方欧美式小镇。原有规划胜浦镇居住人口万因城市快速发展人口聚集力增强预计至年胜浦镇人口将达万人。本项目属在胜浦镇新规划中处于城市中心周边密集分布镇主要行政办公机构成片居住小区规划道路直通即将建设新城区属难得城市核心商业地块。二项目所在区域政策及产业环境胜浦商业发展现状胜浦镇地处吴淞江畔环境优美整洁卫生交通便利配套完善。按照总体规划胜浦镇将建设成为苏州工业园区东部新城市副中心。胜浦镇商业历史上基础较为薄弱。改革开放以来特别是工业园区开发建设以来随着胜浦镇由传统农业乡镇向现代工业化小城镇快速转变和发展在镇区大规模城市化建设中胜浦商业服务业也快速发展起来形成了多个新兴街区。近几年来胜浦镇根据经济发展和消费需求变化结合旧镇改造和基础设施建设进步加快了商业设施建设步伐商业面貌日新月异。上世纪年代末建设了邻居中心以后又陆续建成了小商品市场和吴淞商业广场从而使胜浦镇商业初具规模。年以来胜浦商业加快发展从中胜路到新胜路随着高层住宅区相继建成批超市餐饮专业店专卖店陆续开业胜浦商业总量不断壮大逐步走向繁荣。经过十多年建设和发展胜浦镇拥有商业建筑面积万实际营业面积万。最近三年是胜浦镇商业发展最快时期现有个商业项目中有个是年后建成商业载体建筑面积达万占比达到。随着园区经济快速发展房地产规模不断扩大外来人口不断增加消费需求日益增长从而为胜浦商业发展提供了机遇和空间。但是目前胜浦商业发展现状存在以下方面问题商业现有布局存在缺陷由于历史原因定位于城市副中心胜浦现有商业布局很不合理缺乏个相对集中商业中心。而目前胜浦虽然商业总量不小但分布呈多点式每个点商店小而散形不成集聚效应也难以成市。如盛景华庭等底层开间仅米而进深却米造成商铺供应同质化现象严重而且多是沿街底商。现代商业业态占比较低目前胜浦商业中现代商业业态占比仅其中零售业态为餐饮为星级酒店为。即使这占比中仍有定水分有业态只是名义连锁没有实质内容名连而实未连。如果剔除这部分因素真正属于现代商业业态占比更低。目前苏州全市现代商贸业态占比已经超过市区更高占比超过。由此可见目前胜浦镇商业发展水平总体层次还很低。商业发展缺乏亮点胜浦镇环境比较优美也比较整洁卫生但相比之下胜浦镇商业比较平淡既无亮点更无特色。是没有亮点区域胜浦作为个几乎新建镇把最好地段让出来搞了商住楼高层住宅建好了但中心区域商业设施没有规划建设好二是没有亮点商业建筑商业建筑大都是高楼底层沿街门面房没有能够体现胜浦形象地标性建筑三是商业品牌也没有亮点现有品牌店少而又少。和周边城镇相比有不小差距。经营结构不合理主要体现在三个方面是业态结构在六大门类业态中零售类餐饮类和综合服务类门店数占比为而旅社类文体卫生保健类休闲娱乐类占比为这三类业态比重过低。二是规模结构胜浦镇商业设施大都是小面积沿街门店面积大门店比重极少以下商业网点占以上网点仅占。三是层次结构胜浦商业层次偏低缺乏中高档餐饮店星级酒店和有定档次休闲娱乐设施无法满足企业商务接待和商务住宿需求。文体设施不足目前胜浦镇区范围缺乏文化设施没有图书馆阅览室青少年活动中心。现有电影院平时很少放电影镇上书店仅二家面积小书籍很少且多兼营文化用品音像制品等。二产业政策作为苏州工业园区下辖镇之享受国家给予苏州工业园区所有优惠政策和待遇城镇规划建设兼具合理现代超前特性。目前胜浦镇政府正在积极通过支持国有载体参与商业重点项目建设发挥其主导和引导作用提高国有载体项目市客房运营费用客房税金销售成本销售税金折旧与摊销大修费用所得税每平米租赁运营成本每间酒店运营成本项目净收益考虑到本项目每年运营成本费用主要是财务费用现金流回笼等因素全部出售商务办公房。年按商务办公房全部实施销售销售收入计提税金商铺全部出租以及酒店自主经营计算。预测商务办公房销售价格为元第年租赁能产生元净收益以后每年租金以递增按租金价格计提税金。预测酒店房价收入单间以元估算每年以增长。地下室半以上也用于商业出租。项目净收益估算如下单位万元年份净收益销售净收益租赁净收益酒店经营管理收益注注第七部分项目财务分析项目测算期本项目预计开发期为年从年予充分重视。本项目未来商业部分只租不售投资回报周期长收益率偏低公司经营压力较大。只有确定合理租金水平承租期不宜过长对主力店项目应适当让利。前期租金水平应稍低些以后项目成熟后可逐步提高租金水平。另外也可考虑出售部分商业。考虑到项目所在地目前商业规模比较大商业竞争激烈如能取得本项目地块在项目运作过程中精心组织规划设计功能定位加强项目建设管理抓好宣传策划和营销工作其经济效益显而易见且市场前景十分广阔。目投资资金回笼减轻公司财务压力并支持后期运营商业部分实施租赁确保项目整体服务功能完善稳定酒店部分由公司负责经营管理以便公司酒店连锁发展。七项目地块初勘等情况规划条件注相关规划条件是与胜浦镇政府协商后拟定上述规划条件作为未来该土地公开挂牌规划限制参考具体规划条件以规划局公告为准。红线图地块上现有建筑金苑邻居中心投用年代为年。占地面积总建筑面积。胜浦镇承诺将其拆平以便于公司与胜浦镇下属企业成立项目公司进场开发建设。八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策参照园区相关规定执行。第三部分区域分析项目所在区域发展情况胜浦镇发展概况胜浦是个新兴集镇与中华人民共和国同龄。年撤乡建镇属吴县。这年胜浦镇成建制从吴县划归苏州工业园区。胜浦镇位于苏州工业园区东部规划面积平方公里下辖个社区总人口万目录第部分项目总论项目概况二项目研究目三项目研究前提四项目研究背景第二部分项目介绍项目位置二项目总体布局三项目平面功能描述指标四项目功能品质五项目实施进度六项目开发方式七项目地块初勘等情况八项目规划设计工程开发建设招投标等方面政策第三部分区域分析项目所在区域发展情况二项目所在区域政策及产业环境第四部分市场分析所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查二所在区域内商业用房销售价格以及租赁价格情况调查三市场价格预测第五部分项目优劣势分析地块特征分析二项目分析三项目定位方案第六部分项目投资收益估算项目投资估算二项目资金筹措三项目收益测算第七部分项目财务分析项目测算期二项目投入估算三项目收入估算四指标分析核准通过归档资料。未经允许请勿外传,第八部分结论和建议结论二存在问题与建议第部分项目总论项目概况项目名称金苑邻居中心项目暂定。项目位置四至范围胜浦厂集中处理达标后排放供水燃气排水排污邮电有线电视基本实现了全覆盖。便利交通条件胜浦地理位置