体建筑风格并不合适我们在设计中希望寻求种朴素大气建筑风格使用合理建筑材料进行协调组织在应该密切关注房地产政策变化趋势以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目我们采取提高选址速度利用法律手段来保证迁址工作顺利进行采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同以保证资金充分供应与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。这样极可能避免不必要因素影响。通过市场调查来降低风险通过市场调查获得尽可能多信息。获得信息有关投资环境和投资项目市场信息越多作出预测就越精确从而能进行正确科学决策包括投资项目选择区位选择时机选择融资选择租售选择等等。这样就能把不确定性降低到最低限度较好地控制房地产投资过程中风险。通过加强管理来控制风险良好项目管理是重要保证。从投资开发来看项目全过程投资进度和质量是重点。聘请有经验房地产专家进行指导是非常有必要可以有效地减少经营费用提高收益水平进而降低并控制风险。第九章研究结论与建议研究结论在经过经济效益社会效益环部分之本方案将步行空间引入建筑中将步行感受转为建筑中空间建筑成为步行背景跌落空间层次成为步行街景。不同步行线路阶梯玻璃通廊孤行信步道相互穿插形成丰富步行感受。人文氛围建筑人文氛围形成有两个因素是商业群体建筑内涵既属于建筑种类内涵。二是个性建筑有别于社会其他同类建筑特征。人文精神表现为种朴素平和人文气质商业建筑则应表达出较强宣传特性。本设计以典雅和谐为基调以洁净体量和信息化理念作为商业建筑个性特征在典雅人文气质基调上进行空间组织。从开发角度设计按照周边开发情整体发展特点以及未来使用者特点进行协调设计。总体布置为集中围合型商业娱乐部分和写字楼酒店自然形成围合界面居住区自成体系又与商业区做形式和形态呼应各个功能部分即分又合按功能结合成组布置。过多装饰和复杂建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适我们在设计中希望寻求种朴素大气建筑风格使用合理建筑材料进行协调组织在经济上较低投入而达到良好效果使整体风格在较高设计基调中作到和谐统。二建筑群体关系协调设计应表达出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化服从主序列并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能次序按主分次三个层次组织空间。整合景观设计应在整体空间架构中生成。本案规划道路骨架和空间整体关系为外围内分建筑群体关系协调设计应表达出如下群体设计协调理念层次秩序在具体设计中建筑表达出丰富而有机空间内涵。其空间在广场导引展开主体交流结束空间基本序列中变化服从主序列并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能次轴线次功能次序按主分次三个层次组织空间。整合景观设计应在整体空间架构中生成。本案规划道路骨架和空间整体关系为外围内分外围形成围合内部功能则分开布置形成不同分区体系。这种原则决定了本方案总体框架。并进步决定次级设计如景观和细部设计方法本设计原则是对整体设计体系遵从着力于发展与整体和谐建筑环境。三群体中各个单体建筑内涵协调包括建筑秩序明确建筑风格清晰单体建筑各细部呼应不同建筑部分间收放配合和单体整体空间流畅。在单体设计意象上体现商业居住性建筑特色在设计中力求简洁大方细部处理追求简约中丰富变化。设计手法中体量简明高层写字楼与高层酒店采用简洁立面划分与精美细部结合运用现代简洁手法阐释建筑个性意象。单体细部形式采用多层次组织节奏室内外空间互相呼应使单体内每处空间都充满生机与活力。同时利用构架等与退台配合虚实变化使立面更显生动。个体不同局部注意商业建筑时代品质特征同时强调温馨和谐气氛和典雅尺度使整体气氛产生协调而富有内涵现代商业品质。各部分功能间产生丰富联系。交流空间成为建筑重要特征。项目规划设计方案规划总体结构本案占地平方米由组较大功能分区组成相对组群区域主要为商业区高层办公区酒店区和居住区。商业区采用多层集中式布置高层办公区采用塔式办公楼和板式酒店与空间丰富商业娱乐区结合布置方式居住区成组布置。通过外环组织交通。与线形集中绿地结合布置周边景观中央区布置步行景观系统通过水系与绿地设置主景观系统争取户户有景步移景易高层次低层住宅景观。按平面结构主题分为东西两区分别为西部商业区和东部居住区按纵向结构分为办公区酒店区高层区商业及娱乐区低层居住区多层部分地下功能区。根据规划结构地块空间关系采用围合分合高低结合形成生动有序体量关系。方案由中心步行广场连接起来形成清晰功能组织序列。由城市广场步行阶梯阳光通廊和弧形信步道组成三个步行主轴形成了功能多样层次丰富半室外共享空间城市与建筑过渡空间。同时又将建筑各个不同功能区有机联系起来。现代社会各界对于健康环境关注超过了以往任何时期而半室外空间良好自然通风在为人员密集大型集会文化健身娱乐活动提供了便利同时它又有力保护了人们健康。同时屋顶平台又自然形成了个避难层为主楼及群房人员安全疏散提供了有力条件。交通组织与停车办公楼群地下层为主要停车场地下层结合人防设置。机动车沿南北路入地下停车场。商业楼群地下层商业地下层为机房及仓库局部做机动车停车位。各功能入口主要沿周边布置与中心广场呼应兼顾了办公和商业建筑和酒店建筑使用性质地段特点服务半径和景观效果等多种因素。消防车道沿建筑物周边布置满足消防要求。机动车停车通过地上和地下结合解决。步行体系及景观设计形成步行广场形成良好集中公共空间采用大面积连续视线集中景观区域。公共景观组织以条阶梯主轴为主两条休闲廊为辅穿插进系列活跃空间元素组织较丰富主体空间。线形空间内可设置群体主题景观广场喷泉浅水以及各种景观元素等结合主轴步行道及弧形信步道构成丰富而生动景观效果。绿色生态系统建筑群体内设线形绿化集中绿化两级生态系统。线形绿化按三主多辅体系布置三主是指沿三条步行通道绿色生态体系多辅是指沿各个交通体系均设置为绿色线形系统。集中绿化系统是指绿色庭院布置分为室内与室外两类。室外部分包括基地周边绿带布置娱乐建筑屋顶花园布置。室内包括各入口厅堂布置商业写字楼主题空间布置空中休闲厅布置居住建筑会所布置如上位置设计均围绕生态建筑为主题进行设计。第三章项目市场背景研究投资环境分析宏观整体经济形势年国内生产总值亿元按可比价格计算比上年增长。其中第产业增加值亿元增长观情况发展和变化故对决定本项目投资经济效果主要因素销售价格投资总额作了提高和降低单因素变化对内部收益率税后利润财务净现值影响敏感性分析得出结果汇总如附表从表中可以看出各因素变化都不同程度地影响内部收益率和投资回收期其中销售价格提高或降低最为敏感建安成本次之。但在最不利情况下财务内部收益率仍高于设定目标基准收益率说明该项目具有较强抗风险能力。财务综合评价本项目经计算分析得出全部投资内部收益率为静态投资回收期为年均满足了设定目标基准值要求经济效益和投资效果较好盈利能力较强贷款在第三年即可全部偿还具有较强清偿能力各年财务状况很好。敏感性分析计算表明在最为敏感性因素销售价格降低情况下内部收益率为仍高于当前社会银行综合贷款利率和目标收益率说明该项目具有较强抗风险能力。综上所述该项效益综合分析后可以得出本项目可行性研究结论项目具有较好社会经济环境效益项目可行。项目建设本项目建筑工程量较大施工周期较长。工程建设中应多听取有关专家意见和建议有关设计论证施工要紧密配合。对于建设过程中出现问题应用科学方法进行分析比较论证在设计和施工中吸取国内外建筑综合体建设经验采用合理可行有效技术手段确保工程万无失。因为本项目施工质量要求较高投资较大建议建设方采用招标方式择优选取有类似施工经验单位进行现场施工在严把质量关保证工程质量前提下合理科学控制建设成本努力降低造价确保工程建设按期完成。各个部分如同不同舞台将使用者带入各个不同场景随建筑性质组织设计气氛不断感受到同质异构空间副主题随空间和时间变化建筑空间反映出各种不同气氛高度呼应空间使使用者强烈感受到建筑综合体高度信息感受。四硬件体系在设备环境设计中强调信息设备使用在可视空间环境水环境光环境空气环境声环境设备管理人流管理设备使用等方面加强信息管理控制系统设计使建筑表现出杰出信息建筑使用层面涵义与外在信息感受丰富规划结构单体和群体关系整体呼应共同实现建筑功能方面高度信息化体验。现代信息建筑理论有更丰富内容和内涵在设计具体操作中可更深入而本质对此类建筑理念进行表达和创作从而表现在建筑整体深层次美感和功能系统组织中。同时以此为主题和其他设计理念进行综合形成更高品质建筑空间。协调协调是设计整体氛围要求设计作为个群体设计项目坐落于新城这样个建筑环境优美大环境中设计本身第章总论项目概况项目名称大型综合性站式购物休闲商业中心投资方担保有限公司开发商房地