和保护点文武坊门陵宫第门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧生态景点神产业精神以及实施长期假期政策即春节五国庆无疑为旅游项目发展提供了良好宏观环境。由于旅游业以人精神文化消费为对象当国家实行财政紧缩政策时对人旅游消费会造成定影响。由于本风景区项目具有其他旅游区无可比拟自然资源和人文资源对游客有着巨大吸引力加之地区可持续发展战略。以特色旅游来吸引游客以消除国家宏观经济政策对项目影响。国内外市场波动变化及对策国内外市场波动变化因素主要表现为两个方面区域产生经济危机导致旅游市场不景气旅游景区逐渐增多造成争夺客源竞争。这些不利因素均会造成旅游区内客源数量减少从而影响项目收益。针对这种情况方面须重视保护自然资源人文资源创建独具特色旅游区另方面须从各个方面利用现代化手段加强宣传促销力度。利率汇率波动变化及对策风景区经营主体所需资金由合营各方及银行贷款组成因而利率变化对其有影响风景区经营主体属旅游行业不涉及产品进出口因而汇率变化对其没有直接影响税率提高则公司财务利润率降低投资回收期延长反之则利润率提高投资回收期缩短针对这种情况公司将采用先进管理模式不断降低成本提高效率来抵御此风险因素。成本波动变化及对策成本变动将直接影响企业利润投资回收期等指标本风景区经营主体将采取科学成本核算制度将成本降至最低点同时采取其他各种促销手段增加营业收入以冲抵由于成本增加给公司项目带来利润损失争取尽早收回投资。设计任务书明代文化区项目占地亩建筑面积建筑高度用途明孝陵保护区包括原有建筑新建建筑限高米以下服务性建筑城墙旧事休闲带限高米以下建筑不超过层餐饮购物住宿休闲娱乐展示服务。明遗村限高米以下建筑不超过层展示餐饮购物服务民国文化区项目占地亩建筑面积建筑高度用途走向共和长廊限高米以下建筑不超过层展示娱乐服务统山除纪念塔外其它建筑限高米以下不超过层服务展示其它共和传奇限高米以下不超过层住宿餐饮购物休闲娱乐会议其它台湾风情街限高米以下不超过层住宿餐饮购物休闲娱乐名城园限高米以下展示娱乐服务餐饮购物金陵家园限高米以下不超过层住宅管理服务学校休闲娱乐购物餐饮时尚运动区项目占地亩建筑面积建筑高度用途室外运动场限高米以下不超过层服务餐饮购物运动中心与马术学校限高米以下不超过层管理服务学校休闲娱乐购物餐饮汽车营地限高米以下不超过层管理服务休闲娱乐购物餐饮住宿骑马场限高米以下建筑不超过层管理服务餐饮极限运动营限高米以下闭主线清晰遗产保护区有效控制遗址游客数量同时依照历史将游线从大金门延伸至下马坊增设小体量表演节目提高游览价值。区域环境区域整体处于片林海之中烟雾缭绕鸟鸣深处明代建筑气势非凡。明孝陵遗址保护区右侧是梅花山左为植物园氛围庄严环境幽静大金门至下马坊线主要以表演节目等方式展示明朝文化使游客从下马坊步行到大金门过程中能对明朝和明代帝王将领有个大致了解培养游历情绪从下马坊至宝顶整条线路为单行线要求通畅清晰目前被道路和建筑强行割断地点将采取架设景观桥设置景观遮蔽等方法使之前后自然相连。主体线路表走向主要节点经营方式历史作用功能属性现状要点备注北南宝顶遗址保护区地宫所在地观光古树参天圆形大土丘等待地宫发掘明楼陵宫后寝观光景观高点重点修复和保护点孝陵殿孝陵主建筑观光肃穆重点修复和保护点文武坊门陵宫第门观光大气重点修复和保护点五龙桥连接神道观光古朴增加桥两侧生态景点神道神兽观光雄浑神圣保护神道及两侧生态环境四方城圣德碑碑厅观光沧桑在室内成列些文物古迹大金门孝陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置个小型游客集散地增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣塑像形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物形成广场休闲区用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳景观体系通过提供餐饮住宿为本地市民陵园大门售票服务气势犹在需要修复入口将设置个小型游客集散地增加服务设施英雄走廊公共空间新增项目观光娱乐目前尚无游乐项目摆放刘基等明代开国将臣塑像形成个主题游乐走廊下马坊孝陵入口标志性建筑表演服务破坏严重需要重整石雕牌坊为标志物形成广场休闲区用表演活动吸引游客城墙旧事休闲带区域功能与主题借助明城墙这绝佳景观体系通过提供餐饮住宿为本地市民国内外背包族和有较高旅游需求游客提供片能够深刻体味休闲场所围绕明城墙这实体展开以明文化为主线同时通过其他包涵作为六朝古都元素单体将其丰富。区域风格与环境明城墙作为人个骄傲在该休闲带氛围营造上起着支撑性作用整体氛围应较为古朴安静闲散避免高密度和刺激性较强项目活动设置遵循返朴归真简约风格。此外无论身处于该休闲带本地市民和外地游客需能够体会到种浓重文化气息让人们通过城墙读懂明朝文化及历史。设计原则与方向依托利用原有规划对该区域景观设计。所有项目设置均需依托明城墙景观体系而建。从各个层面体现作为六朝古都沧桑与辉煌着重突出明朝文化元素。配合明遗村从入口处起通过些隐约线索和递进将游人引导至明遗村注重设施整体和细部设计艺术性充分传达文化内涵厚重。通过本体资源优势和相关文化活动烘托逐步提升该区文化氛围。逐步发展成为国内外明朝或文化爱好者个沟通与交流集散地。主要项目设置区域名称项目城墙旧事休闲带怀旧茶馆酒吧古今戏台明史长廊主题客栈马棚街头表演秀街边小摊水中食舫水上表演大型明代艺术博览仿古书亭明遗村区域功能与主题这是个作为本景区明朝遗址配套项目以明朝民间文化和孝陵卫生活为背景主题游览项目。除般展示功能外注重整体氛围营造并增加参与性项目因为来到本景区游客在通常情况下只能通过明陵来感受明朝文化感觉较为凝重不能生动鲜活展示昔日明朝人们普通生活因此能够体会身临其境感觉将成为该项目最大卖点。明遗村顾名思义该主题公园应该有种隔世之感所有项目设置均紧密围绕明朝文化通过特殊项目关系安排使游客深刻体会到这是个从明朝遗留下来从未与外世接触过区域。区域风格与环境整体为明代村落风格同时也可建造官吏深宅大院进入该村落游客将按照种离奇游线进行游览通过营造植物景观隔离带和处理空间关系来控制各片区视觉效果使游客进入每个片区时都是在不经意之间在心里上形成与现实生活巨大反差。设计原则与方向整体风格古朴简单。项目由若干节点组成疏密有致。不安排大体量建筑。注重与周边环境融合如由植物制成公园围墙与景观隔离带。逐步与明孝陵发展成为捆绑式旅游产品。主要项目设置区域名称项目明遗村第印象区大型生态时钟大明庄园科举考试编钟表演蹴鞠兵器博览作坊片区钱庄织布作坊陶瓷作坊打铁作坊民居片区院落展示耕种展示及体验酒肆明艺院民间歌舞表演宫廷歌舞表演游线描述在园外通过精心设置植物景观隔离带将使游客不能看到园内景观门口处大型生态时钟将暗示游客对时间思考他们也许会想象着明代人们样子和生活就在这种对已然逝去朝代想象中进入园内。首先出现在游人面前是大明庄园。庄园将分成几个院落在这里游客可以了解到明代艺术文化欣赏并试奏明朝宫廷音乐参与古代体育活动时间不久后游客发现自己已经到了庄园最后个院落或个侧院也许会觉得这个庄园面积并不算大而且活动有限似乎游览已到尽头但当他们在后院或侧院打开个房间门时突然发现自己眼前是另个完全不同片区。与大明庄园相连两个片区是作坊片区和民居片区作坊片区内将安排若干古式作坊游客可在此处切身体验参与酿酒织布制陶等活动最后游客将来到时间作坊当游人开门进入房间却发现屋内有农具灶台床铺水缸等物品俨然是普通农户居家模样。走出农家后发现自己已然进入民居片区这里有明式民居和农田装扮成农民工作人员会带领游客参观民居试耕农田并向游客讲述明朝民间故事讲述中将告诉游客个农户家中有条神奇秘道实际上是条通往最后个片区地道。最后个片区是以表演展示为主明艺院经过前三个片区步行游览后游客可以在这。因此无论采用哪种方法对本风景区开发项目进行财务效益评估时总是有些不确定性因素。由于这些不确定性因素作用超过定程度时就会给我们所评估该项目带来风险。般来说不确定因素和风险存在是不可避免因此我们在做财务效益评估同时需要对本风景区开发项目进行不确定性分析。不确定性分析方法很多我们在此处选用项目评估中最重要也是最常用两个分析方法盈亏平衡分析和敏感性分析。盈亏平衡分析盈亏平衡分析也叫保本分析收支平衡分析损益临界分析它是根据项目正常生产年份产量成本产品销售价格和税金等数据计算分析产量成本和盈利三者之间关系确定销售总收入等于生产总成本时即盈亏平衡点种方法。在盈亏平衡点上企业既无盈利也无亏损。在不确定性分析中投资者可以通过盈亏平衡分析判断拟建本风景区开发项目能够承受多大风险而不致发生不超过层管理服务娱乐购物餐饮水上运动区限高米以下不超过层管理服务休闲娱乐展示购物餐饮背包客营地限高米以下建筑不超过层管理服务娱乐购物餐饮越野俱乐部限高米以下建筑不超过层管理服务休闲娱乐展示购物餐饮营地拓展区限高米以下管理服务设施餐饮公共小花园限高米以下管理服务设施购物餐饮其他区域项目占地亩建筑面积建筑高度用途第印象区限高米以下建筑不超过层管理服务购物餐饮生态度假区限高米以下不超过层管理服务住宿餐饮购物休闲娱乐其它生态商务区限高米以下不超过层管理服务办公餐饮购物休闲娱乐其它开发者租期年期满建物所有权后归本风景区所有实行土地年租制每年收缴次地租混合租赁方式采取低价进入高价维护方式。这样既能够保证商业土地如期出租开发经营同时也可以保证本风景区形成独特文化商业氛围。如此制定开发策略在很大程度上确保了风景区商业经营及相关项目有序操作较好地规避了土地炒作现象并兼顾了土地二级开发商利益等此种出租开发方式为保持本风景区规划品质二为节省土地交易税收三则使承租户开发费用降低。为便于管理其营销管理等后续工作均由本风景区经营管理或委托管理。功能规划建议总体功能分区图交通规划图游线及游客密度分析图明代文化区总体思路解析明代文化区开发思路主要从以下四条主线入手通过完整现有明孝陵游线恢复皇陵本来线路并在其中穿插其他项目加深这世界遗产磅礴气势和丰富项目内容通过明遗村以别样鲜活主题游览方式展现明朝文化作为明孝陵这严目目录录项项目目开开发发策策略略开发意义项目开发格局分析开发策略出租方式开发策略功功能能规规划划建建议议总体功能分区图交