阶段。在这阶段以市场为主导多渠道多层次住房供应体系开始建立上海房地交通购物商务往来等都具备良好配套条件。本项目符合闵行区土地利用总体规划和城市规划基本上不存在难以调和处理冲突及矛盾项目社会经济价值总体上是被认可但对于可能出现问题亦需采取有效可行措施加以防范和处理。项目与当地社会环境相互适应关系见表。表社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会因素适应程度可能出现问题措施建议不同利益群体接受无当地技术文化条件适应无社会效益分析本项目建设对社会各个领域发展都有积极拉动作用具体如下对居民生活水平与生活质量影响将会直接影响项目建成后入住居住人员提高了他们住房质量改善了小区业主居住环境。对地区文化教育卫生影响将浓厚地区文化氛围促进教育事业发展形成健康卫生环境并可持续发展。对地区基础设施社会服务质量和城市化进程影响促进地区基础设施建设和完善提高社会服务质量加快城市化进程持续发展。对地区经济水平影响在经济上可增加地方税收提高整个地区经济水平打造以房地产开发建设为前端建筑建材物业管理等相关产业为后续产业链推动地区经济水平持续发展。社会风险分析风险定性分析本项目具有投资较大建设期较长特点存在着房产预期收入实现风险和财务风险。因此在开发过程中要加强投资管理工程进度管理并采取有效措施进行科学财务运作尽量避免和减少风险因素发生。工程建设过程中已完工程或在建工程如果存在质量缺陷将会有对建设项目产生不利影响风险。因此应根据本工程质量总目标编制总质量计划和各子项分质量计划并制定质量控制点招标具有相应资质监理公司进行工程监理请专业设计院进行部位验收中间质量验收竣工验收从而规避这方面风险。国家和地方各种政策变化会对经济适用房开发产生影响。项目运转和操作过程中必然存在许多过去未曾遇到问题将带来些政策层面风险。对此应尽可能理顺开发与管理资金管理等方面主体关系为项目顺利实施奠定坚实基础从而化解这方面风险。风险防范措施制定切实可行成本控制措施对工程建设评估设计施工监理等采取公开招投标方式选择优秀社会中介机构承担加快核准规划设计等前期手续办理进度尽可能缩短项目实施周期。第十章结论和建议主要结论本项目开发建设符合有关公共租赁房政策法规。项目选址充分考虑到了中等偏下收入住房困难家庭居民对生活交通等设施条件需求房型设计是适合低收入家庭使用和消费要求。本项目建设是符合城市总体发展规划和产业政策和土地综合利用政策。本项目节能措施是具有国内领先水平项目建设不会对环境天和绿树间奏响。市政公用配套设施市政本项目排放污水都是生活污水可就近排入市政管网满足配套要求供水该地块供水部门同意供水供气该地块供气部门同意供应天然气供电该地块供电部门同意配套通信该地块通讯部门同意配套。综上所说本项目选址符合闵行区和马桥旗忠区域和空间规划要求。产业政策分析改革开放年对于上海房地产而言是规模快速扩大水平大幅提升年。市场体制建立发展和市场化进程持续推进上海房地产市场也得到了快速发展和长足进步在投资开发工程建设市场成交经济贡献以及从业人员等各项指标上都取得了跨越式发展。年国务院号文明确了政府在住房保障方面职责这不仅标志着住房改革明确了兼顾效率与公平新方向同时也标志着市场机制和政府保障相结合住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年万平方米五年万平方米经济适用房建设计划房地产市场开始进入市场和保障相结合第三阶段。在这阶段以市场为主导多渠道多层次住房供应体系开始建立上海房地产也将迎来新发展阶段。年上海房地产投资开发和供应平稳商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化影响市场化新建商品住房和存量房交易量下降。年月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障促进房地产市场发展措施后市场反应比较积极交易量有所回升。年上半年上海房地产业实现增加值亿元比年同期增长增幅同比提高个百分点。商品房销售面积万平方米比年同期增长。其中商品年上海房地产投资开发和供应平稳商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化影响市场化新建商品住房和存量房交易量下降。年月下旬国家和上海市出台有关完善住房保障促进房地产市场发展措施后市场反应比较积极交易量有所回升。年上半年上海房地产业实现增加值亿元比年同期增长增幅同比提高个百分点。商品房销售面积万平方米比年同期增长。其中商品住宅销售面积万平方米增长。今天在全上海全身心地承办世博盛会背景下国务院给予上海金融中心航运中心获批回复大大刺激了上海宏观经济和城市基础配套发展同时亦将获得各社会各阶层强有力财政支持进而带动上海各产业经济飞速发展已成必然。对上海房地产业而言世博会后发效应或许比先发效应更大。如根据国际展览局规定和历届世博会惯例所有外国国家馆均为临时建筑因此世博会建筑中大部分都将被拆除取而代之将是几百万平方米新建筑这对于开发商来说就隐藏着巨大商机。为实现我国经济平稳较快发展加快解决涉及群众利益难点热点问题确保民生得到持续改善有效规避国际经济局势不利影响房地产业必须继续运用市场机制和行政手段加强和完善宏观调控不断完善城乡住房保障机制进步优化住房结构着力推进配套商品房经济适用房等保障性住房与中小户型普通商品房建设。为了让百姓住有所居并减轻居民购房负担中央决定年至年年间投资亿元通过每年多亿元住房保障投入基本解决全国万户城镇低收入家庭住房困难。上海市房地产业始终围绕持续健康稳健发展总体目标确立了以居住为主市民消费为主普通商品住宅为主房地产主导发展原则。对面向广大市民普通商品房与保障性住房政府关注政策支持同时也是市场调控重点全社会将帮助和支持老百姓特别是动迁居民中低收入群体居住困难家庭改善居住条件缓解市政建设中动迁安置矛盾。为切实增加保障性住房和普通商品住房有效供给推进大型居住社区建设上海继去年启动第批大型居住社区建设后年上海市规划和国土资源管理局又会同各区规划选址了个大型居住社区基地。大型居住社区建设是上海市贯彻中央决策部署落实保障性安居工程结合实际推出项分层次多渠道成系统住房保障体系重要举措。为缓解居民购房压力上海确立了未来年内建设万平方米万套保障性住房目标任务并统筹协调及时调整土地供应结构扩大民生用地比例确保保障性住房用地需求。第二批个大型居住社区基地建设用地约平方公里可开发住宅用地面积约平方公里预计可建设住宅约万平方米万套左右。这些大型居住社区内将建设包括经济适用房动迁配套商品房廉租房公共租赁房中小套型普通商品房等不同类型住房这在未来数年将有效增加保障性住房和普通商品住房供给满足各个层次需求进步扩大受益面。年月上海市政府批准了上海市大型居住社区第二批选址规划大型居住社区是以廉租房经济适用房动迁安置房等保障性住房和面向中低收入阶层普通商品房为主重点依托新城和轨道交通建设有定建设规模交通方便配套良好多类型住宅混合居住社区。闵行区马桥旗忠大型居住社区属其中之。闵行区马桥旗忠大型居住社区东至沙泾浜南至银春路西至富学路北至银秋路所围合区域共公顷范围。作为年上海市公示三大居住社区中闵行区马桥旗忠大型居住社区规划了地区级行政中心处体育中心处社区级行政设施社区事务受理中心处商业设施菜场处文化体育设施社区文化体育中心处医疗设施社区医院处福利设施养老院处而市民最为关心基础教育设施也重点考虑规划了所高中所初中九年贯制学校处所小学和所幼儿园。综上所说本拟建项目完全符合政府对于房地产市场调控从全局性调控转向保障先行产业调整政策要求符合政府增加保障性住房产业政策。行业准入分析根据城市房地产开发经营管理条例第二章第五条规定设立房地产开发企业除应当符合有关法律行政法规规定企业设立条件外还应当具备下列条件有万元以上注册资本有名销售费用税金净现金流量累计现金流量季度折年度内部收益率财物净现值投资回收期附表借款还本付息计划表项目合计银行贷款期初借款余额当期借款本金当期还本付息其中还本付息期末借款余额计算指标借款偿还期季度折年第九章社会影响分析社会影响效果分析改善区域环境提升区域品质随着上海市城市规模发展和人民生活水平提高人们对住房需求不再是仅仅满足于有个基本居住条件人们现在更加重视居住质量居住环境包括室内环境和室外境。本地块建设不但可以为上海市闵行区居民提供质量好经济又实惠住房解决人们对住房需求还能给该地区人文自然环境带来了巨大改善。除此以外由于本项目建设将会带来大量就业机会本项目建设过程将会给包括尤其是施工单位等在内许多社会机构提供不少就业机会本项目建成后要维护小区良好室造成不利影响。建议由于有地区住房保障政策覆盖范围比较小部分商品住房价格较高上涨过快可供出租小户型住房供应不足等原因些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房问题比较突出。本项目财务收益处于微利状态抗风险能力较低。虽然公共租赁开发建设原则是保本微利但项目土地成本依然存在着不确定因素。因此在注重开发项目质量前提下节约使用建设资金在符合国家有关政策规定前提情况下有效控制土地成本以及协调有关部门争取些税收方面优惠是项目在财务收益方面成败关键。提供了通畅便捷交通条件同时也带来了大量人流和商机。景观条件住区主要绿化空间为共享集中绿化中心组团绿地和宅前绿地形成疏密有致层次分明功能齐全分布合理绿色空间体系并由步行道串联使步行系统和绿化系统融为体。绿地设计充分考虑居民户外活动为人们交往休闲健身提供场所。在环境景观规划中重点是集中共享公共绿化空间为创造个性化景观在规划中引入了两个景观系统即以植物为主题自然景观系统和以小品广场雕塑为主题人文景观系统。配套设施公建配套设施本项目公建配套设施主要有居委会社区卫生服务点公厕物业管理用房文化活动室老年康体活动室服务站家政服务等垃圾收集站地下车库等公共服务设施配套用房以及室外公共活动场地包括老年健身场地儿童游乐场地等为社区居民提供功能完善生活环境布局合理符合上海市城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准规范要第章总论建设项目名称建设项目名称上海市闵行区大型居住社区马桥旗忠基地号地块开发项目。项目建设单位简介企业名称上海华丰住宅开发有限公司公司地址上海市闵行区元江路号第幢室法定代表人王俊杰公司类型人有限责任公司法人独资注册资本贰仟万元上海华丰住宅开发有限公司成立于年月。公司经营范围上海市范围内公共租赁住房投资建设租赁经营管理房地产开发经营等。上海华丰住宅