和古田三路公交车站和中百仓储附近。小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位项目商业开发潜力较大。该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线立法人项目公司以项目公司通过招拍挂取得土地使用权并办理相前期手续及相关权属证件由项目公司对该地块进行开发。公司以土地使用权及地上物补偿作价出资估算作价为亿元人民币约占项目开发全部出资额合作房地产公司以本项目全部后期投资作为出资占项目全部权益双方按照权益比例享有开发权利和权益承担开发风险和责任。项目建成后公司可选择收回投资及收益回报或选择持有部分物业。经济分析按地面物业全部出售地下物业自持估算该方案公司收益为销售收益土地作价净利润万元。另每年还可获得自持物业地下部分收入约万元年。比较分析有利分析若通过开发过程中合作双方建立了更进步合作关系通过项目公司持有并经营部分物业时可免缴该部分物业部分税费等。短板分析双方合作基础是共同出资共同管理共同决策故要求双方对于合作公司人事制度财务制度及过程中重大事项都要能够达成共识而合作公司往往在工作效率及管理成本上会降低各方效益该模式项目前期需成立合作公司项目运营过程中需共同管理项目结束合作公司需注销相关手续繁杂法律环境风险较高。公司与房地产公司按股权比例承担相应风险。委托开发固定回报模式合作方案找家业绩好信誉高房地产开发公司签订委托开发协议由公司配合房地产开发公司摘牌或设置土地瑕疵由房地产公司低价摘牌公司以其土地出让收益及地面建筑补偿作价出资暂按亿元以该出资额为基准获取年固定收益率开发商全权负责项目投资建设及营销工作。项目建成后公司可按协议约定选择获得投资及收益或优先回购部分物业自持。经济分析收益回报期按三年考虑公司收益土地作价万元。比较分析有利分析公司不参与项目开发管理合作双方相关权责清晰不易发生纠纷能够充分发挥房地产公司项目管理优势节约管理成本公司按固定比例获得投资回报基本不承担项目风险。④不用成立合作公司手续简便。短板分析此模式所能获得税费减免额较少公司所获得收益相对稳定。该模式要求是双方有较强合作意识及信任基础。类似开发模式合作方案公司出资摘牌取得该地块商业开发土地使用权与房地产开发公司签订类开发合同由房地产开发公司负责项目融资建设并在规定时限内将竣工后项目移交公司其所有开发物业归公司所有。公司负责物业营销并根据事先签订回购协议分期向房地产开发公司支付投资及固定回报。经济分析按项目竣工验收后年内可全部支付全部回购款计算公司应支付回购款总额为万元由以下两部分组成房地产开发公司投资额总成本土地收益万元。固定回报万元。公司收益为万元。另可获得自持物业全部经营回报。比较分析有利分析公司拥有笔具有很强变现能力优质资产且租售自由投资回报较高。短板分析该模式要求公司能够提供足够回购抵押口分别设站。轻轨客运能力为单向万人次小时设计时速公里。轻轨号线二期工程从宗关直到吴家山和期工程想通直达黄浦路。人流交通情况项目周边没有过街天桥通过解放大道只能走人行斑马线。但只有麦德龙超市前斑马线有红绿灯在没有红绿灯情况下横穿解放大道是非常危险所以这也阻碍了解放大道两边人员流动人们在横穿马路时会有诸多顾虑。古田地区人流量最大地方麦德龙超市为附近其次为普爱医院和古田三路公交车站和中百仓储附近。小结该项目位于解放大道商经济带古田四路商带古生态新区观水景区相交部位项目商业开发潜力较大。该项目周边商业目前主要集中在解放大道沿线多为些社区配套型商业自主形成形态较为破旧。面向附近居民档次较低价格低廉。该项目周边大型休闲商业及中高档写字楼较少不能满足周边居民企业消费和需求。第三部分项目分析及定位项目分析优势本项目南临解放大道交通方便项目周边已初步形成了定商业氛围商业集中也能吸引大量周边地区居民能从衣食住行各方面满足各消费层次需求临近轨道交通线对商业房产升值潜力有巨大帮助会带来更大人流量④项目周边已有多个中高档小区中高档人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约且无高大建筑物阻挡具有江景概念通过项目前期市场运作本项目产品已有定部分定制客户。劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多影响项目形象地块狭长且不规则建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划项目周位于两个经济带相交位置商业前景较好道路交通轻轨号线已通车地铁号线人群增加将提升项目潜在价值项目南距汉江江滩约且无高大建筑物阻挡具有江景概念通过项目前期市场运作本项目产品已有定部分定制客户。劣势项目所在位置离中心城区距离较远周围旧建筑较多影响项目形象地块狭长且不规则建筑格局布置受到限制。机会市总体规划及硚口区相关规划项目周位于两个经济带相交位置商业前景较好道路交通轻轨号线已通车地铁号线将途经本项目项目辐射范围内缺乏中高档商业及办公物业项目具有市场优势。威胁整体形象差古田片区作为工业贸易区在整体印象仍较为陈旧周边居民平均收入较低其他威胁新拍卖土地对本项目后期威胁。项目定位市场定位打造成集商业卖场写字办公公寓及其它定向开发综合体。项目产品定位鉴于项目所属区域中高档商业及写字办楼不多项目产品以中档品牌卖场及中高档写字楼这主力品种要求品质高具有区域地标性。价格定位商业销售均价元平方米写字楼销售均价元平方米公寓销售均价元平方米地下停车场租赁价格按元车位月第四部分项目开发方案地块规划指标落实方案规划指标特别是容积率指标是项目效益指标最关键因素也是项目能否实现公司及投资人利益最大化决定性因素。地块基本情况大厦宗地面积平方米折合亩土地用途为旅游用地地面建筑包括华联楚天大厦建筑面积约平方米及职工住宅建筑面积约平方米地面总建筑面积为平方米现状容积率约。地块控规现状根据目前市最新上位规划该项目地块控规是商业属于级商业用地强度分区三级建筑高度控制为不超过米。根据上位规划和强度分区该地块额定容积率为加上修正系数该项目地块额定容积率最高值为。相关政策及环境情况近几年国家为了对加大对房地产行业调控力度出台了些相关政策特别是年新建设用地容积率管理办法对建设用地容积率管控更加严格该用地容积率调整难度较大。解决方案自接到委托函以来我办事处充分利用中咨公司在省市良好企业形象及影响力走访了多个部门做了大量沟通工作目前已基本确定通过方案论证及沟通该地块可批复容积率保底为力争达到及以上。土地使用权转让方案土地现状及分析该地块土地性质为划拨用地若进行商业开发按相关规定需进入土地市场交易故如何设计交易方案保证意向投资人能够顺利拿地就显得尤为重要。解决方案方案协议出让土地用途由旅游改为商业用地按现状容积率补交土地出让金土地使用权协议出让办理土地增容至商业用地增容不超过倍可以规划调整不用招拍挂容积率可增至。若要增至则需通过规划部门论证及相关沟通方可补交增容部分土地出让金按已调整后容积率签订国有土地使用权出让合同办理商业出让用途国有土地使用权证土地所有权还是原土地权属单位。该拿地方案相对较稳妥但所需时间较长外围协调相关部门较多协调工作难度大该方案工作周期约个月。方案招拍挂出让公司或子公司与意向投资人签订地块开发意向协议以土地地面建筑未拆除现状申请委托交易方式成功进入土地交易中心即设置土地瑕疵委托规划部门对容积率及规划方案进行规划论证取得容积率以上正式规划设计条件通过储备论证土地储备中心同意该地块不收购以委托交易方式挂牌供地价格会审议挂牌公告意向投资人摘牌取得成交确认书土地权属可以是意向投资单位也可是原土地权属单位以竞买成交单位为准。该方案所需时间较短外围协调工作量相对较小但需调查了解相关潜在竞买人相关信息做好招拍挂方案设计并沟通设定相关挂牌特殊要求保证顺利摘牌该方案工作周期约个月。本案拟采用方案即招拍挂方案。拟于年元月组织投资人与公司就招拍挂细节及联合开发协议进行商谈取得致后正式启动土地招拍挂前期手续。投资人遴选方案投资人遴选主要条件具有房地产开发二级以上资质要有良好企业信誉要有商业地产及写字楼开发相关业绩④需提供个亿以上银行资金证明能够提供足额诚信保证金。能够最大限度地实现公司与投资人合作共赢。投资人遴选程序收集有兴趣投资人相关信息通过筛选建立合格投资人库。向合格投资人发出谈判邀请书组建谈判组邀请投资人进行竞争性谈判。谈判侧重于投资人资金信誉是否满足要求开发及营销理念是否能够得到公司认同。谈判组根据谈判情况选定合作意向人签订合作协议。成立项目开发前期筹备组进行项目前期准备。概念设计概念设计由项目设计组实施设计组成员均为我公司设计师库中优秀设计师。针对本项目特点提供以下个概念设计比选方案具体如下概念设计方案简述本概念设计启动较早在进行本案构思时地块中部规划道路未明确是否取消故根据现场土地情况采用三座塔楼设计。塔楼间设计层大型商审查费建筑面积消防审查费每项元城市基础设施配套补偿费建筑面积鄂价费号建设工程造价咨询服务费含清单栏标价编制全过程造价咨询发改价格号招标代理服务费计价格号文建设项目环境影响评价费环境监测费项防震减灾技术服务费占地面积垃圾服务费建筑面积武政规号房产测绘费建筑面积防雷监督费检测设计审查费建筑面积地震安全评价建筑面积噪音防治费建筑面积验收检测费建安费用估算建安费用万元明细如下序号费用项目原始指标工作量单价元合价万元工程量及单价说明四土建费用桩基建筑面积地下室建筑面积深基坑土建及粗装人防专项安装地税大楼建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装空调系统室内水电消防电梯供货及安装展馆办公公寓建筑面积桩基础结构及粗装修公共部位装修外装室内水电消防空调系统电梯供货及安装电梯供货及安装及回购担保由于房地产开发公司收取固定投资回报全部投资风险均由公司承担风险较大要求公司具有专业房地产管理团队营销团队④公司收益受市场风险影响较大。第七部分结论及建议结论根据市及硚口区最新相关规划华联楚天大厦地块比较适合于商业及写字办公开发能过开发可以充分发挥该地块价值。公司通过引入投资人对华联楚天大厦进行商业开发能够实现现有存量资产保值增值原楚天大厦公司可转变为物业经营管理公司并且该开发模式若能成功实施可为未来其他股权资金产提供了新模式。待解决问题安置补偿问题该地块内共有栋六层楼住宅其房屋产权属华联楚天大厦现为原商业系统职工户另有户违章搭建户以上住户安置补偿工作应以公司为主体合作房地产开发公司