投资亿元生产规模万辆广州小区邻里住宅群结构模式削弱组团形态规划重点是组织和丰富居民邻里交往和居住生活活动内容精心组织住宅组群使居住步行系统与环境有机结合充分满足人环境心理及行为需要。小区以大面积绿地为纽带机组合形成风格各异围合或半围合空间。住宅首层大部分规划为架空层以拓展花园绿地空间采用点线面结合方式形成小区绿化系统中心广场南北向贯穿整个小区。小区以中心广场为界分为东西两部分住宅群体两部分在建筑形式建筑组合路网走向绿地系统上相互呼应使小区成为个统整体。道路交通本小区北面为新晨主干道新晨大道西面为米规划路东面为东面为米新晨二环线本小区主要出入口位置及有关限制详见规划控制图本小区道路系统已采取人车分流方式本小区住宅按实际每户个车位配建停车为居住区内地面停车率结合用地合纵平面规划设计统筹安排绿化式地面停车位。五项目开发建设及经营组织与实施计划项目设计单位为广东省新长安建筑设计研究院有限公司建筑设计甲级资质及质量管理体系认证设计院同时具有丙级城市规划资质。项目涉及酒店办公楼商住楼公寓别墅住宅小区标准厂区商业娱乐房产及学校等并有多项设计获奖。良好配合施工服务深得业主好评。项目施工单位为汕头市澄海区建筑总公司广州分公司有限公司该公司是国家建设部批准二级总承包企业可承建大型小区和高层建筑。该公司有三十余年施工管理经验技术力量雄厚聚集大批高中级施工管理人才建筑质量绝大部份达到优良等级在消费者中树立了良好声誉加上其施工速度快多层楼宇从开始施工到交楼仅用七个月时间层带电梯楼宇只用个月便能交付业主使用这为本项目开发建设提供了有力保证。同时项目还将聘请工程监理有效控制项目工期成本及质量。四项目经济分析基础数据说明以下单位成本按建筑面积预测土地成本为元平方米设计咨询费为元平方米建安成本为元平方米市政基础设施费为元平方米公共配套费为元平方米开发间接费为元平方米不可预见费为元平方米销售费用为元平方米财务费用为元平方米管理费用为元平方米营业税及土地增值税为元平方米所得税按计算。二项目投资估算资金筹措计划本项目开发建设投资为万元总成本费用万元计划采用滚动式开发计划资金来源于股东投入自有资金万元向银行借款万元通过预售筹集建子。全市种植优质稻万亩优质稻种植率达以上蔬菜万亩荔枝万亩速生丰产林万亩。现已形成泰稷丝苗米发展有限公司威华中纤板厂汉华莱场等农业龙头企业。增城挂绿荔枝久负盛名。堪称品质流。年举办了两届挂绿荔枝拍卖会最贵粒为万元轰动海内外。年举办了增城挂绿敬赠抗击非典英雄活动受到社会好评。增城丝苗米素有米中碧玉美誉挂绿总统等品牌米供不应求。迟菜心等蔬菜鲜嫩爽甜远销香港及欧美。三增城市房地产市杨综述宏观经济年受国际金融危机及国内经济回调影响住房销售低迷房价涨势逐步回落房地产市场进入调整阶段。年作为扩大内需促进经济增长重点国家已经将支持房地产业稳定发展作为保增长重点产业。与发达国家住房市场已进入成熟期不同我国正处在城市化和工业化进程加速阶段住房水平低和需求还比较旺盛是我国住房市场快速发展市场基础。连续出台系列鼓励住房消费政策从政策层面上给予消费者信心年下半年国家连续五次降低贷款利息五年以上贷款利息降低个百分点为了鼓励住房消费将购买普通住房贷款优惠利率由基准利率倍下调到倍使利用按揭贷款购房者节约了较大利息费用。据银行计算按等额本息还款方式按揭贷款以上两项因素使月还款额节约左右。月份财政部税务局决定购买平米以下普通住房契税减按收取使购房成本降低了以上。同时对个人购买和出售住房暂免印花税出售住房暂免五年以上贷款利息降低个百分点为了鼓励住房消费将购买普通住房贷款优惠利率由基准利率倍下调到倍使利用按揭贷款购房者节约了较大利息费用。据银行计算按等额本息还款方式按揭贷款以上两项因素使月还款额节约左右。月份财政部税务局决定购买平米以下普通住房契税减按收取使购房成本降低了以上。同时对个人购买和出售住房暂免印花税出售住房暂免征收土地增值税对出售普通住房给予营业税优惠降低了二手房交易成本。综上所述经济良好发展和政策支持房地产市场开始升温。发展现状近几年陆续有十几家国内知名大地产商进驻增城汇美小区亚太新城碧桂园凤凰城翡翠绿洲新康花园澳洲山庄新塘新世界花园锦绣银苑新塘国际贸易中心新都盛世名门金地荔湖城顺欣广场金泽华庭现代城市花园合生湖山国际金泽豪庭荔富广场好景华庭新晨碧桂园富城花园嘉骏豪苑锦绣御景苑锦绣新天地恒大山水城新塘广场等项目们带来许多新思维新潮流和风格为增城市排名全国县域经济基本竞争力第位荣获联合国世界和谐城市提名奖全国绿化模范县市广东省林业生态县市奠定了坚实基础。年月增城市房地产统计数据图面积万平方米金额亿元周边楼盘年年年年年月开发金额买卖面积买卖金额增城地区楼盘概况楼盘名称占地亩建筑面积平方米均价元户型锦绣御景苑约亩高层洋房独栋别墅联体别墅新晨碧桂园约亩小高层洋房好景华庭约亩高层洋房侨建绿野山庄约亩特色别墅崇和花园约亩花园洋房运用市场比较法参照周边楼盘情况览表选取具可比五个楼盘随着项目逐步开发和市场变化增城房地产持续向好售价也将逐步提升步步走高。目标消费群当地消费者增城当地新塘等地方企业和富裕居民。其他消费者外来人口如广州市惠州市东莞市香港侨胞等富裕人群。由于增城当地加工工业发达产生大批富裕企业主这些人居住观念发生了很大变化不再满足于自建房屋居住转而倾向于有完善生活配套精致园林绿化景观优秀物业管理住宅区更重要是他们也以能拥有知名楼盘物业而感到荣耀。广州市区经济技术开发区等地高级白领及管理人员收入较高且稳定只要产品设计具有品位价格吸引交通条件能为他们所接受小时内相信可以吸引定数量买家。三项目概况技术分析项目基本概况地块面积平方米折合亩土地所得拍卖用途二类居住用地坐落新晨街三联村蛇头岭狮岭总建筑面积平方米总户数户容积率限高覆盖率建筑密度小于绿化率大于地形地貌描述详见实景照片未经整理用地基本上平整配套设施项目东侧为增城地区最好中学增城中学南面是新晨碧桂园和新晨公园斜对面还有新晨第三中学及增城实验小学距离区政府仅分钟车程。二地块征用情况项目地块是通过国有土地使用权公开拍卖方式竞得。目前该项目已经完成拆迁项目附近社区水电气电信等管网基本运营正常用地条件相对成熟具备开发条件。三项目定位项目开发定位及市场策略将项目开发成为新晨西区中高档标志型楼盘并依托项目周边优质教育资源以差异化领先性产品赢得市场项目市场定位山水家园精品社区项目客户定位依托教育资源所吸纳客户群教师人群因名校所产生陪读就近读书人群依托高素质精品项目所吸纳人群中高层公务员较富裕工商户企业主等产品类型定位产品在同样注重附加值前提下因客户实际需求而多样性。即品质附加值并无高低和多少之分只因需求而有大小之别。产品类型包含联排等类别墅小高层多层甚至小多层情景洋房。四项目规划设计规划目标以具有世纪初居住水准文明小康型城市住宅为目标满足居住生活环境和条件居住型舒适型和安全型要求为住户提供多样化可选择适应性强小康型住宅力争打造出居住环境与周围环境相互呼应建筑群体活动空间以及自然环境和谐文明示范小区。依靠科技进步推广新材料新产品新技术提高住宅功能和质量水平提高小区与住宅节能节地节材效果使小区和住宅具有较高科技含量。建筑及环境设计应充分体现对人关怀以人为本符合现代人心理需求提供舒适温馨公共或东交往空间提高城市居住环境质量。合理组织绿化交通体系完善公建布局和高小高层住宅分布使小区具有良好空间布局形态。吸收广州居住规划优秀设计方案及新产品和增城市地方居住规划特点创造具有增城市特色满足居住生活需要优质环境功能小区。规划设计项目占地面积平方米总建筑面积约平方米。充分利用其优越地卖方式竞得。目前该项目已经完成拆迁项目附近社区水电气电信等管网基本运营正常用地条件相对成熟具备开发条件。三项目资金万元。成本估算成本估算表序号项目建筑单位成本总成本万元占比土地成本设计咨询费建筑安装费市政基础设施费公共配套费开发间接费用不可预见费销售费用财务费用管理费用其他费用建设投资合计投资成本资金筹措计划判断每年所需建设投资资金量投资成本费用估算表单位万元项目合计建设经营期年年年年资金投入土地成本前期工程费用建筑安装工程市政及环境工程公共配套工程开发间接费用不可预见费行政管理费用营销费用财务费用建设投资合计资金筹措资金筹措表项目合计建设经营期年年年年自有资金银行贷款预售资金合计三项目销售收入及利润估算收入预测收入预测表单位万元年份出售比例类型单价元年年年合计年洋房联排商铺车位个年洋房联排商铺车位个年洋房联排商铺车位个幼儿园小计洋房联排商铺车位个幼儿园年度合计根据销售收入及成本费用估算值测算营业利润营业利润测算表单位万元项目合计年年年年销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润四项目经济效益分析编制现金流量表分析计算部分财务指标现金流量表二期投资单位万元项目合计年年年年现金流入销售收入现金流入合计现金流出建设投资销售税金及附加土地增值税所得税现金流出合计净现金流量累计净现金流量基准收益率净现值累计净现值指标计算二期投资投资利润率财务净现值万元资金来源与运用表资金来源与运用表单位万元项目合计年年年年资金来源销售收入自有资金贷款资金来源小计资金运用建设投资销售税金及附加土地增值税所得税偿还贷款本金资金运用小计盈余资金累计盈余资金五项目评估结果本项目开发成本费用总计为万元总销售收入万元税前利润万元税后利润万元现金净流量为万元净现值为万元投资利润率。以上指标显示本项目动态回收期较短项目现金净流量较大产品市场定价合理项目内部收益率大于行业基准收益率远远高于银行利率财务盈利能力较强加之本项目投资开发商有较强房地产开发能力和良好信誉具有较好经济效益和社会效益。开发企业概况二项目投资环子。全市种植优质稻万亩优质稻种植率达以上蔬菜万亩荔枝万亩速生丰产林万亩。现已形成泰稷丝苗米发展有限公司威华中纤板厂汉华莱场等农业龙头企业。增城挂绿荔枝久负盛名。堪称品质流。年举办了两届挂绿荔枝拍卖会最贵粒为万元轰动海内外。年举办了增城挂绿敬赠抗击非典英雄活动受到社会好评。增城丝苗米素有米中碧玉美誉挂绿总统等品牌米供不应求。迟菜心等蔬菜鲜嫩爽甜远销香港及欧美。三增城市房地产市杨综述宏观经