施项目交给城投公司投资建设。操作模式县政府向城投公司下达建设任务后城投公司以划转国有资产为依托融通建设资金确保工程须利推进县政府应将基建资金列入年度预算计划并及时拨付到位城投公司还本利息照付方式还贷期限为年。还本付息总和为万元即借贷期内利息综合为万元。还本付息表单位万元序号年份内容年初贷款余额当年还本付息其中还本付息年末贷款余额总成本费用主要包括土地收储整理开发成本及财务成本通过分析项目土地收储整理开发成本即项之和为万元主要发生在计算期内前年建设期建设费用采取平均值计算期内利息总和为万元详见还本付息表即计算期内总成本费用为万元各年情况详见下表序号项目计算期土地整理开发成本利息支出总成本费用本项目收入分析项目产生效益主要主要为土地出让所得收入项目期开发土地共亩其中龙边溪区域亩新中胜产业基地亩。由于地理位置不同根据目前市场可知龙边溪区域土地整治后每亩土地出让价约为万元新中胜产业基地土地整治后每亩土地出让价约为万元。即项目收入为万元。本项目效益分析本项目总成本费用万元收入总额万元根据宁都县城市投资有限公司与宁都县政府签订土地级开发协议书土地净收益由县财政和宁都县城市投资有限公司按分成即宁都县城市投资有限公所得利润为万元。投资利润率贷款偿还期年财务净现值万元财务内部收益率。具备土地增值能力可用于开展储备征用整治。序号项目计算期现金流入营业收入回收固定资产余值回收流动资金其他现金流入现金流出建设投资流动资金经营成本税金及附加调整所得税其他现金流出净现金流量净现金流量累计净现金流量不确定性分析成本不确定性政策变动造成不确定性当前正处于我国征地政策变化敏感期新旧政策更替可能为本项目在实施征地拆迁补偿过程中带来不确定性。国家将保护农民利益作为征地拆迁重要原则加大了本项目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性与被征地用户协商结果构成项目大不确定因素。收益不确定性出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响具有极大不确定性。规划不确定由于待储备地块尚未进行详细规划具体规划指标未定导致实际可出让土地面积无法确定对估算结果产生定影响。财务费用不确定性本次可行性研究财务费用是按照宁都县城市投资有限公司与中国农业发展银行之间关于土地整治信托贷款协定估算由于本项目周期长土地售出后收款时间和方式不确定将受到利率波动影响从而导致财务费用不确定性。综合评价通过以上分析和计算本项目有较好经济效益。该项目经过上述各项指标分析本项目财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标项目是可行。项目实施将对宁都县经济起到积极推动作用。第十二章风险分析项目主要存在风险项目启动得到宁都县政府大力支持宁都县城市投资有限公司经营模式是通过政府垄断土地级市场再授权给公司进行市场化经营。资金风险本项目资金由县政府划转国有资产总注册资金现金和银行贷款构成如建设单位或对项目提供贷款银行出现特殊情况中断或延误资金供应将影响项目建设。不可抗风险战争洪水地震国家相关政策调整等不可抗拒灾难将对本项目构成威胁。防范和降低风险措施根据对各种风险因素及风险程和土地使用权进行抵押取得信贷资金为我县城建解决资金问题为公司滚动发展创造条件经批准单笔融资额在万元以内部分除核付正常融资成本外另行给予‟奖励超过部分按‟奖励。四政府投资代建项目提取工程代建费。根据城市总体规划要求和工作安排县政府决定将城市重大基础设施或市政公用设施项目交给城投公司投资建设。操作模式县政府向城投公司下达建设任务后城投公司以划转国有资产为依托融通建设资金确保工程须利推进县政府应将基建资金列入年度预算计划并及时拨付到位城投公司履行项目业主职责实行项目法人制负责项目实施和管理④项目完工后将建成固定资产移交给政府可经营性资产授权城投公司进行经营工程代建费按决算造价大小万元以内项目按核付工程代建管理费至万元以内项目按核付工程代建管理费超过万元以上项目超过部分按核付工程代建管理费。五市政设施建设采用建设移交模式加快推进城市建设步伐。政府市政设施建设部分项目可采取建设移交模式建设政府可公开招标确定建设单位也可授权城投公司采取此模式建设。城投公司按建设移交模式操作方式为城投公司与县政府签订建设移交模式协议书明确双方权利义务城投公司投入资金进行建设工程竣工验收后移交县政府④城投公司从严控制建设成本节约建设成本万以上项目按节约资金进取奖励费超过建设成本由城投公司负责承担。实施步骤组建重组宁都县城市发展投资有限公司筹备委员会主任由县长担任副主任由常务副县长和分管副县长担任成员由县金融办财政国土建设国资城投中心等部门和单位主要领导组成。城投公司筹备委员会下设办公室办公室设城投中心负责城投公司重城投公司投入资金进行建设工程竣工验收后移交县政府④城投公司从严控制建设成本节约建设成本万以上项目按节约资金进取奖励费超过建设成本由城投公司负责承担。实施步骤组建重组宁都县城市发展投资有限公司筹备委员会主任由县长担任副主任由常务副县长和分管副县长担任成员由县金融办财政国土建设国资城投中心等部门和单位主要领导组成。城投公司筹备委员会下设办公室办公室设城投中心负责城投公司重组工作并向筹备委员会报告。二履行相关程序。完成公司重组方案审批国有资产授权及国有土地使用权划转等相关手续重组内部机构。三挂牌运行。城投公司召开第届董事会和成立大会正式挂牌运行。项目建设范围项目范围包括宁都县龙边溪宁都新中胜产业基地。龙边溪区域土地整治西起竹坑水库东至梅江河南与博生西路相连北接翠微西路用地规模平方公里折亩未来景观大道从该项目区内通过区域定性为集行政办公文化娱乐商贸与居住游泳于体具有山水特色综合片区是城市未来标志性地段。龙边溪区域期开发用地面积为亩涉及拆迁建筑面积。建设内容包含项目征地拆迁土地整理开发以及市政道路等基础设施配套建设。宁都新中胜产业基地规划控制区位于宁都县城南边县工业园南面距县城约公里与县工业园江之隔。本规划控制区范围涉及东至梅江河南至泉宁高速公路西至高速连接线及国道北至梅江大桥。涉及竹笮乡管辖九塘赤坎布头等村范围总用地面积为公顷现状人口约人。宁都新中胜产业基地期规划用地面积亩。建设内容为基地基础设施及配套建设包含项目征地拆迁土地整理开发以及设在道路等基础设施配套建设。项目总投资与资金来源项目总投资为万元其中龙边溪期开发投资为万元征地费用万元房屋拆迁补偿费用万元土地开发整理费用万元基础配套设施工程万元宁都新中胜产业基地期开发投资万元征地费用万元房屋拆迁补偿费用万元土地开发整理费用万元基础配套设施工程万元。工程其他费用万元预备费万元。项目资金来源为银行贷款亿元其余资金由建设单位自筹。可行性研究报告编制依据和范围可行研究报告编制依据中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法城市用地分类与规划建设用地标准江西省财政厅关于转发财政部国土资源部中国人民银行关于进步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理通知通知赣州市国有土地储备整治财务管理暂行办法宁都县人民政府印发征地补偿费管理办法通知城市规划编制办法城市规划编制办法实施细则城市用地分类与规划建设用地标准等技术规范技术标准及部门规章宁都县国民经济和社会发展第十个五年规划纲要年宁都县土地利用总体规划宁都县十五城市建设规划年宁都县总体规划纲要浙江大学城规院年征地拆迁估价等行业标准国家及地方有关法律法规条例和其他规定规划区现状条件基础资料及有关技术资料关于编制可行性研究可行性研究报告委托书项目建设单位提供其它基础资料。可行研究报告研究范围宁都县城郊农村土地整治土地收储整理开发项目可行性研究报告于年月由瑞宁都县城市发展投资有限公司委托宁都工程咨询中心编制经过现场勘察和充分调查收集有关资料后研究论证完成。报告主要内容包括项目提出背景建设必要性土地需求分析土地收购储备及出让计划投资估算及资金筹措效益分析风险分析等。通过对项目拟建地区经济发展和项目区现状进行调查论证项目建设必要性及有利条件确定项目地址用地与总平面规划通过调查和测算分析确定项目建设规模和土地收购储备及出让计划估算项目总投资提出资金来源与筹措方案拟定投资计划和实施进度安排建议定量分析带来经济效益和定性分析项目社会效益从技术经济环保社会等各方面论证项目建设必要性经济上合理性和技术上可行性提出研究结论和建议。第二章项目区概况县城概况宁都县位于江西省东南部赣州市东北部地处北纬†‡至†‡东经†‡至†‡之间东与石城广昌县交界南与瑞金市于都县为邻西与兴国永丰县相连北与乐安宜黄南丰县接壤。南北长公里东西宽公里总面积平方公里版图面积居江西省第三赣州市第。县城驻地梅江镇地处北纬†东经†系赣东北至赣西南交通咽喉又间闽粤之要道。县城距省会南昌市公里距赣州市公里。城区面积平方公里城市人口约万是全县政治经济文化和物流信息中心。国道和昌厦级公路穿境而过境内昌厦公路纵贯南北长达公里与国道在县城梅江镇交汇县城距京九铁路兴国火车站公里正兴建鹰潭瑞金石城吉安两条高速公路自北向南由东至西穿过宁都县。根据宁都县城市总体规划修编中提出县城城市规划范围为南至高坑北至七里规划面积近期年平方公里定比例计取排水管道供水管道供电线路通讯工程安装工程费按定额计取。其他费用建设单位管理费根据财政部财经号文规定计取。前期工作咨询费根据国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定通知计价格号计取。工程监理费根据建设工程监理与相关服务收费管理规定发改价格号文计取。工程勘察设计费根据国家计委建设部发布工程勘察设计收费标准年修订本规定按建筑工程费计取。工程招投标费根据招标代理服务收费管理暂行办法标准按建筑工程费计取。预备费按工程费用和其他费用之和计取。项目涨价预备费固定资产投资方向调节税根据国家有关规定不再计取。投资估算投资估算项目总投资为万元其中龙边溪区域期开发投资为万元征地费用万元房屋拆迁补偿费用万元土地开发整理费用万元基础配套设施工分析项目面临主要风险已经明确针对这些风险因素提出如下防范和降低风险对策。加强项目施工管理提高工程质量在项目建设上要注意以下几个问题协调好各方面关系与抓紧工程建设必须同时进行注意关键工序进度注意每影响工程进度关键部位认真做好广大失地农民安抚工作和失地补偿工作加强项目经营管理