地产发展注入了新活力。在西安市整体经济形势良好背景下房地产市场有序发展开发投资结构更趋合理。年住宅占投资总量敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时引起方案经济效果相应变化以及变化敏感程度。销售价格和建设投资变化对项目收益能力有较大影响因此本项目主要进行销售价格和建设投资对内部收益率单因素敏感性分析。进行单因素敏感性分析时假定其他因素都不发生任何变动其结果如下表表不确定因素对内部收益率影响变化因素变化幅度销售收入投资在敏感性分析过程中将销售价格减少项目内部收益率为小于销售价格减少时项目内部收益率为大于用插入法近似找出销售价格变动临界点为。项目销售价格是个比较敏感因素销售价格允许变动幅度为∞。建议开发商在销售工作中做好价格管理工作即便考虑打折最好不要低于幅度严防价格下调和优惠措施幅度过大。用上述类似方法找出建设投资变动临界点为。可以说当建设投资在∞范围内变动时项目盈利超过最低期望水平。旦建设投资增加额度超过项目达不到最低期望盈利水平。建设投资也是个很敏感因素这将提醒开发商在保证质量前提下项目开发过程中与必须与监理单位密切配合搞好投资控制。财务评价结论从项目盈利能力项目清偿能力以及项目不确定性分析等三个方面分析结果可以看出本项目在财务上是可行。项目综合评价结论及建议项目综合评价结论针对项目建设可行性综合前面七章所述我们提出以下结论项目市场前景广阔企业能快速回笼资金项目已经进入施工阶段建设条件良好项目各财务指标均可以财务上可行项目投资额较大必须保证收益稳定否则经营风险会比较大。建议根据我们在评价过程中对本项目认识对本项目实施提出如下建议项目在招投标阶段应该选有实力承包商和监理单位建设过程中应加强现场不同专业不同工种之间协调与配合确保工程进度保证工程质量尽量缩短项目周期控制投资。项目建设投资较大是影响项目财务可行性重要敏感性因素建议开发商严格控制投资节约资金从而降低项目投资风险充分认识及分析项目存在优势和劣势扬长避短做好整个项目开发销售及经营全过程策划重视营销方案设计。销售收入是影响项目盈利能力敏感性因素。销售收入下降会对项目财务效果产生较大影响因此要想提高未来项目效益必须有良好经营运作。建议开发商以灵活多样经营方式招八方客源尽快与银行建立业务关系顺利从银行获得贷款解决资金压力。并且实施银行按揭贷款以解决居民目前支付能力与房价相差较大矛盾尽快促使银行对有贷款偿还能力居民提供按揭贷款可以大大减轻销售工作压力增加住宅销售速度。考虑本项目投资额度比较大公司应该考虑和有资金实力企业联合合理引资保证项目顺利开发公司应该考虑加快投资以来西安市房地产市场继续保持着稳定快速健康发展势头房地产开发投资稳定增长商品房价格稳中有升商品房销售面积继续增长销售额同步增加市场交易活跃空置率下降。随着商品房建设步伐加快及商品房开发销售各方面政策完善和改进居民收入稳步增长商品房市场人气不断上升并进入了个稳定增长期尤其是商品房销售高速增长说明了西部大开发政策效应已经体现出来人们对西部大开发信心日益增强。城镇住房制度改革继续深化商品房个人消费不断扩大房地产开发宏观调控政策逐步到位可以预计今后几年西安房地产市场将继续保持快速健康发展势头。与此同时城市规模不断延伸轨道交通建设迅速发展郊区大规模城市化建设以及城镇配套设施完善中低价位小区试点开发为西安市房地产发展注入了新活力。在西安市整体经济形势良好背景下房地产市场有序发展开发投资结构更趋合理。年住宅占投资总量比重保持在其中为普通住宅别墅和经济适用房分别占和办公楼为商业用房为。需求市场分析年月我们对西安市商品住房消费者进行了调查其中住宅调查分析如下。住宅需求市场分析住宅调查主要内容是市场上最受欢迎区域房型房价付款形式以及小区环境和物业管理等主要目是了解西安市居民对商品住宅购买能力以及偏好房屋类型。本次调查以调查问卷方式获得调查问卷份其中有效问卷份。调查显示有意向在高新区和南郊附近购买住宅被调查者仍然占大多数。其次较多消费者更倾向于城西和城北如图。高新区南郊东郊北郊西郊城内图计划购房区域分布在被调查者中计划购市场分析住宅调查主要内容是市场上最受欢迎区域房型房价付款形式以及小区环境和物业管理等主要目是了解西安市居民对商品住宅购买能力以及偏好房屋类型。本次调查以调查问卷方式获得调查问卷份其中有效问卷份。调查显示有意向在高新区和南郊附近购买住宅被调查者仍然占大多数。其次较多消费者更倾向于城西和城北如图。高新区南郊东郊北郊西郊城内图计划购房区域分布在被调查者中计划购买高层住宅占计划购买小高层住宅占计划购买其他类型住宅主要是多层占如图。图计划购买住宅类型分布高层小高层其他高层小高层其他调查显示欲购住宅面积在以下被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在被调查者占面积在以上被调查者占。参照图可知有被调查者欲购住宅面积集中于范围内这反映出西安消费者目前对中小户型住宅需求旺盛状况。百分比以下以上平方米图需要购买住宅面积分布情况由于调查主要针对欲购买元以上客户群体在这基础上目标客户群体可接受价格调查显示被调查者可接受高层住宅单价在元之间被调查者可接受单价在元之间被调查者可接受单价在元之间被调查者可接受单价在元之间。加权平均分析被调查者最高可接受高层单价在元左右。以上元图可接受高层单价分布百分比从图可以看出被调查者对于高层价格接受程度和我们对调查对象主观选择基本致。元住宅是调查者可以接受价格。商铺需求市场分析调查结果显示投资者打算购置以下商铺投资者打算购置商铺投资者打算购置商铺投资者打算购置商铺投资者打算购置商铺投资者打算购置商铺打算购置商铺投资者打算购置商铺投资者打算购置商铺投资者打算购置以上商铺如表。表户型面积分布比例户型面积以下以上所占比例可见商铺投资者对于面积要求依据各自用途及资金状况不同而不同以上需求量相对较大。同样投资者对于开间进深要求基本对应于其所选择面积大小。对本项目所在地商铺有投资者最高能接受元以下价格投资者最高能接受元投资者可接受元以上价格。供给市场分析根据我们市场调查西安房地产供给市场基本情况如下般供给市场现状调查近期西安市在售楼盘统计数据销售均价西安市销售均价普通住宅元写字楼元商铺类元公寓别墅元城西销售均价普通住宅元写字楼元商铺类元公寓别墅元资料来源西宇信息网楼盘区域分布通过市场调查我们了解到西安楼盘在各区域分布状况城南楼盘项目占总项目城内项目占总项目城北项目所占比例为城西所占比例为城东为。如图所示图现有楼盘区域分布城南城东城内城西城北物业类型及总投资比例表物业类型投资比例分布物业类型住宅写字楼商铺别墅总投资比例现售房产类型及面积近期房地产市场在售楼盘户型主要表现为二居室三居室四居室复式结构独院别墅等。大户型楼盘占很大部分比例主要集中在。见下表表现有户型面积分布户型面积以下以上所占比例由表可知西安房地产市场中小户型楼盘较少而大户型楼盘趋于饱和。般供给市场预测西安市住宅产业发展主要受房地产开发公司对国家政策变化预期和对需求市场预期等因素影响。开发商对国家政策变化预期开发商对国家政策变化有积极预期和消极预期两种可能积极预期可能导致开发商增加投入而消极预期可能导致开发商减少投入从而最终影响市场供给总量。开发商对国家政策预期是影响房地产市场供给个重要因素开发商对国家政策变化预期有时会在很大程度上决定个项目是否开发。目前房地产业已经成为国民经济支柱产业房地产市场持续健康发展开发商普遍持乐观态度。同时国家大力规范房地产市场对具有雄厚资金实力和实战经验开发商来说也是展宏图大好时机。开发商对住宅需求市场预期房地产开发商对需求市场预期是影响房地产市场供给另个重要因素开发商对需求市场预期偏好市场供给量就会套费用为万元勘察费万元设计费万元其余费用万元本项目工程前期费用为万元。建安工程费根据陕西省建筑工程综合概预算定额结合西安市类似工程实际造价确定本项目单位造价指标包括外立面装修电梯水暖电安装以及室外工程费用为元平方米。本项目总建筑面积其中住宅商业性用房。建安工程费万元工程监理费根据目前西安监理市场行情工程监理费费率取为建安工程费本项目工程监理费为万元。开发管理费开发管理费按建安工程费计算得万元预备费基本预备费按建安工程费和开发管理费计算得万元。涨价预备费按每年投资额度计取为万元。预备费合计为万元。建设期利息建设期利息为万元详见附表。项目总投资确定本项目总投资由以上七项费用构成共计万元详见表。表投资估算表单位万元序号项目金额土地费用工程前期费用建安进度加强各部门之间协作关系确定合理工期既抓住商机又能降低企业财务成本提高投资效益。目录总论建设项目概况项目建设必要性可行性研究结论及建议可行性研究编制依据市场分析宏观经济形势西安市房地产市场分析项目自身因素分析分析项目市场分析结论及项目市场定位分析规划设计方案项目建设条件规划设计指导思想与原则规划设计方案主要经济技术指标项目实施进度安排项目进度安排依据项目实施进度计划项目营销方案策划营销理念销售策略促销策略销售面积及收入实现计划项目总投资估算与资金筹措总投资估算原则项目总投资估算项目资金筹措项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务盈利能力分析清偿能力分析不确定分析财务评价结论项目综合评价结论及建议项目综合评价结论建议场竞争加剧优胜劣汰加速资金实力雄厚实战经验丰富实力型公司将凸现竞争优势行业集中度进步提升。另外中产阶层形成对我国房地产市场发展有着极其重要和深远影响。方面中产阶层是购买商品房主力军随着经济发展步入中产阶层人将越来越多这些人中相当部分原先居住条件并不十分理想收入不断增长使他们对居住品质要求也愈加提升即使已经进行过次置业家庭也开始对住宅位置环境档次等方面有了更新更好要求因而不少中产阶层家庭会进行二次甚至多次置业。从而大大增加住宅市场需求而他们所选住宅将是中高档或高档住宅对提高我国住宅市场整体品质也会起到积极促进作用。另方面由于中产阶层手中有较为充裕资金他们会积极地寻找较好投资渠道而购买处或多处升值潜力大商品房作为投资是个很好选择因此中产阶层中房地产投资者将会越来越多这在很大程度上增加了住宅市场有效需求