月异变化。变电站已经并网运行基本实现了自然大或影响较大表示可能性大或影响大表示可能性非常大或影响非常大表示可能性极大或影响极大专家评价与统计采用专家评估法请了位专家其中物流技术专家人信息技术专家人工程技术专家人经济专家人社会学专家人项目管理专家人在相互没有任何联系情况下就项目可能涉及风险及程度进行判断按上述指标评分对专家给出判断值进行统计统计结果见表。表风险因素量化分析统计表序号风险因素出现可能性出现后对项目影响程度极小非常小小较小般较大大非常大极大极小非常小小较小般较大大非常大极大市场风险工程风险环境影响公司组织投资估算融资风险财务风险经济风险体制改革政策社会影响风险评价判别标准根据风险因素对投资项目影响程度大小划分风险评价判别标准如下较小风险风险等级∽级。指风险发生可能性较小即使发生造成损失也较小不影响项目可行性。般风险风险等级∽级。指风险发生可能性较大即使发生造成损失也不对般不影响项目可行性。较大风险风险等级∽级。指风险发生可能性很大旦发生造成损失较大但损失成还在项目本身可承受范围之内。严重风险风险等级∽级。指风险发生可能性大而且旦发生造成损失也大可能是项目由可行转变为不可行。或者风险发生可能性很小但如果发生造成损失非常大。对此类风险必须采取相应防范措施项目才可以接受否则是不能接受。灾难性风险风险等级般为∽级。指风险发生可能性非常大发生后对项目影响也非常大。或者虽然风险发生可能性般但发生后影响极大存在此类风险应认定项目不可行或者要有风险规避措施。风险评估结论风险评估成果汇总见表。从表可以得出本项目技术和工程两个方面存在较大风险其他方面风险般或较小。表风险评估成果汇总表序号风险因素对项目影响程度发生可能性风险等级说明市场风险极小工程风险较大施工工期存在不确定性环境影响般公司组织大投资估算较大融资风险非常大财务风险非常大经济风险较大体制改革与政策极大社会影响大防范和降低风险措施技术风险本项目土地收储不存在任何技术性问题拆迁安置房建设过程中主要是房屋建设过程中对技术要求比较高但总体来讲本项目技术风险较低。工程风险工程造价和工期是本项目主要工程建筑风险。因此在工程施工时要注意以下几个方面问题协调各相关方面关系与抓紧工程建设必须同时进行认真贯彻拆迁安置防房基建程序保证工程质量注意关键工程进度注意每影响工程进度关键部位④选择好设计施工监理单位认真把好设备材料订货关是保证工程质量和进度关键。第十四章结论与建议本项目所征地块所在区域都是县正在发展和将要裂。根据工程地质钻探揭露堤防范围内地基主要由第四纪全新世人工填土第四纪全新世河流冲填土第四纪全新世河流冲积圆砾④群瓦堡组中生界三叠纪砂质泥岩组成。根据中国地震动参数区划图该区地震动峰值为地震反映特征周期为。该区地震基本强烈为Ⅵ度属较稳定区。待储备地块地上附着物由于待储备地块中有农用地建设用地及未利用土地其中大部分为农用地及建设用地所以待储备地块地上附着物有大量农作物及建筑物需进行拆迁补偿拆迁安置房建设采取拆补政策。具体情况见下表表待储备地块地用地现况序号项目数量亩面积备注建设用地共计户居民含集体建设用地及巷道路农用地菜地水浇地未利用土地沟渠基础设施市政建设条件县基础设施条件正在发生日新月异变化。变电站已经并网运行基本实现了自然村村村通电通路通视和有线电视乡乡通无线电视村村通目标程控电话通到乡村广电传输网络延伸到乡镇人饮工程覆盖人口达到。城镇建设不断加强雷家滩商住小区开发全面开工建设交口张家滩黑家堡郑庄小城镇建设进度加快。居民收入稳步增长物质文化生活条件有了较大提高。县民风淳朴民间艺术蕴藏丰富文物古迹遍布城乡主要有中国陆上第口油井剪纸石板画东征会议旧址和石窟等。各项社会事业全面发展年普及了六年义务教育实现了基本扫除青壮年文盲高线达标现正在实施普九工程罗子山下西渠王思明式教学在全县推广光华中学素质教育全面推广工建设交口张家滩黑家堡郑庄小城镇建设进度加快。居民收入稳步增长物质文化生活条件有了较大提高。县民风淳朴民间艺术蕴藏丰富文物古迹遍布城乡主要有中国陆上第口油井剪纸石板画东征会议旧址和石窟等。各项社会事业全面发展年普及了六年义务教育实现了基本扫除青壮年文盲高线达标现正在实施普九工程罗子山下西渠王思明式教学在全县推广光华中学素质教育全面推广年农村初级卫生保建达标年基本实现了计划生育三为主努力向综合服务县迈进。第三章土地储备流程土地储备交易是指县城市建设投资开发有限责任公司受县委县政府委托根据土地储备计划对县规划区范围内土地使用权以不同形式将其纳入政府土地储备库行为。分为以下三种形式收购储备凡规划范围内符合规定国有土地均可由县城市建设投资开发有限责任公司进行收购。其基本操作程序见下图受理申请对土地使用权人提出收购申请县城市建设投资开发有限责任公司在认定符合收购条件后正式予以受理。受理须要求申请人提交收购申请书法人资格证书授权委托书营业执照土地使用权合法证明房屋使用权合法凭证宗地图纸单位主管部门意见等相关资料。前期调查受理土地使用权人申请后搞好土地及地上建筑物与附着物权属土地与房屋面积四至范围土地现状及用途收购所需费用等方面调查。拟制方案根据调查情况县城市建设投资开发有限责任公司在征求规划部门意见并搞好评估测算基础上拟制收购方案。④上报会审将收购方案及土地收购审批表上报国土资源局集体会审讨论通过。对特殊地块收购报往相关部门批准。测图确权方案批准后由县城市建设投资开发有限责任公受理申请前期调查拟制方案上报会审测图确权入库管理合同履行签订合同司会同国土资源局有关科室进行实地勘测绘图明确土地权属。签订合同在完成以上程序后与原土地使用权人签订国有土地使用权收购合同。合同主要内容包括宗地位置面积用途及权属依据土地收购补偿费用及其支付方式与期限交付土地期限与方式违约责任与纠纷处理方式等。合同履行按照合同约定双方履行各自权利与义务。主要包括收购补偿费支付土地及地上附属物权属变更土地交付等。入库管理土地使用权人将土地交付后县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库填写储备土地入库登记表并按储备土地地块管理暂行办法进行管理。收回储备收回储备是指县城市建设投资开发有限责任公司将法律规定应当收回或土地使用权人暂无开发能力申请收回或城镇建设发展调整规划需要收回地块依法收回使之进入政府土地储备库行为。其基本操作程序见下图前期调查对应当收回或申请收回土地由县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室对拟收回地块进行实地调查取证。调查内容主要有土地利用现状地上附着物情况土地使用权人意见收回理由及该宗土地资料图纸等。拟制方案根据调查情况县城市建设投资开发有限责任公司会同国土资源局相关科室拟制具体收回方案。方案主要内容包括土地利用现状收回方式及依据补偿方案等。前期调查拟定方案上报会审下达决定支付补偿入库管理权属变更上报会审将收回方案上报国土资源局集体会审并按照批准权限上报上级有权机关审批。④下达决定。方案批准后县国土资源局根据政府和上级国土部门授权向土地使用人下达土地使用权收回决定。对无偿收回土地由国土资源局法规监察部门按行政处罚程序办理。支付补偿对有偿收回土地由县城市建设投资开发有限责任公司向原土地使用权人支付补偿费。变更权属土地收回后国土资源局注销该地块土地使用权证县城市建设投资开发有限责任公司将其纳入政府土地储备库并对外公告。入库管理对入库后土地填写土地入库登记表由县城市建设投资开发有限责任公司按有关规定进行管理。征用土地新增建设用地征用土地储备是指县城市建设投资开发有限责任公司根据土地利用总体规划县城建设总体规划土地利用年度计划土地市场需求为强化政府土地资本营运后劲而将县城规划区范围内集体土地统征为国有并将其纳入政府土地储备库活动。其基本操作程序见下图拟定方案县城市建设投资开发有限责任公司会同县规划部目征地拆迁风险性和不确定性。双方协商不确定性项目主管部门与被征地方协商结果构成项目大不确定性因素。出让价格不确定性由于土地出让价格受到宏观经济市场情况相关政策等诸多因素影响具有极大不确定性。财务评价总结通过以上分析和计算本项目有较好经济效益和抗风险能力。该项目经过上述各项指标分析本项目财务基准收益率和投资利润率均高于评价参数指标项目是可行。项目实施将对县经济发展起到积极推动作用。第十三章风险分析主要风险因素识别经分析本项目主要风险因素有市场风险市场风险主要是指县土地交易量以及县房地产市场总体格局变化与预测趋势不同。本项目土地储备后由相关部门统规划整理不存在很大市场风险。项目所建设房屋为拆迁安置房不存在出售问题因此无市场风险。综上所述本项目无市场风险。工程风险工程风险发展重点区域并且符合发展规划各类规划已经得到相关部门批复。在区位和规划上可行。本项目总成本费用万元利润总额万元总投资收益率资本金净利润率为贷款偿还期年财务净现值万元财务内部收益率。总体项目盈亏平衡点为盈亏平衡点。在经济数据上可行。结论认为本次土地收购储备迎合了县经济发展和城区规划需要也迎合了社会发展需要是县经济和社会发展次重大举措。通过这次收购储备工作实施既可以扩大县城区范围同时也可推进县城乡统筹发展为打造现代化县奠定了坚实基础。同时本次收购储备土地预计收益也相当可观。不但能改善县财政状况还能通过此次收购储备土地出让资金回笼为县经济和社会建设筹措必要资金更为有力地促进县经济发展。发挥项目应有效益。为保证项目能够顺利稳妥地实施应积极争取政府在政策财政等多方面支持使本项目能够有足够资金和政策保证。第二章待收储地块概况待储备地块位置和形状面积本项目为县城关二村城关三村渠口槐里坪与马家砭五村土地收储项目。共计征收土地亩。按土地权属分城关二村亩菜地水浇地亩建设用地亩巷道路占地亩未利用土地亩城关三村亩菜地水浇地亩建设用地亩生产道路亩未利用土地亩渠口村亩菜地水浇地亩建设用地亩未利用土地亩。槐里坪马家砭两村共计征地亩。其中菜地水浇地亩建设用地亩未利用土地亩。按土地类型分水浇地和菜地亩建设用地亩生产道路用地亩未利用土地沟渠亩。表各村土地征收明细表单位亩村名菜地水浇地建设用地巷道路未利用土地合计城关二村城关三村渠口槐里坪马家砭合计项目区内土地权属本项目收购储备土地权属类别有农用土地建