讯其中政府负担部分按每亩元计收本项目社会保障费为万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地补偿统计这里征地补偿包括了上述征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾遍在当前楼面地价元平方米前提下可出让比例容积率在至之间。推荐合作模型选择优先次序上述推荐四个合作模型各有特点方案风险最小回收较快方案三难度较大利益较有保障方案二与方案四都是锁定在万元亩价格情况下实现投资收益率。建议首选方案其次选择方案三再次选择方案四最后选择方案二。准备应对对方提出收益封顶海口市现行较为成功土地级合作开发案例是与北京开发是西海岸新区该案例采用是保底封顶做法。如果对方提出收益封顶则该项目收益将受到很大局限。根据本报告第二部分对案例调研可知土地级开发投资收益率最多为。如果与对方谈判无法实现突破只能走保底封顶路线则必须考虑在投资收益率限定条件下投资得以迅速而有保障地回收问题。为此形成建议分配模式如下海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施作法分别投入上缴企业投资为万元投资收益率为情况时企业分配回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成如下分配方式在可出让面积调整至容积率调整至至情况下上缴并扣减开发成本后待分配收益在亿元之间时政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内企业分得约亿元投资收益率约在亿元之间时政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内企业分得亿元投资收益率累计达到在亿元之间是政府与企业双方分配比例为注土地售价接近万元亩企业分得亿元企业投资收益率累计约为。在亿元以上时收益全部归政府方。作法二分别投入上缴企业投资为万元投资收益率为情况时企业分配回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成分配方式如下在可出让面积调整至容积率调整至到情况下上缴并扣减开发成本后待分配收益在亿元之间时双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内企业分得约亿元投资收投资收益率约在亿元之间时政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内企业分得亿元投资收益率累计达到在亿元之间是政府与企业双方分配比例为。注土地售价接近或稍稍超过万元亩企业分得亿元企业投资收益率累计接近在亿元以上时收益全部归政府方。作法三整体投入上缴企业投资为万元投资收益率为情况时企业分配回报分别为万元万元万元。兼顾政府方利益待分配收益应该为万元。如下图海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目本项目合作对策与措施形成分配方式如下在可出让面积调整至容积率调整至到情况下上缴并扣减开发成本后待分配收益在亿元之间时双方分配比例为。注每亩元本项目耕地占用复垦费为万元。社会保障费根据国务院关于加强土地调控有关问题通知规定被征地农民社会保障费用按照政府被征地农民各分担部分原则参照海南东环铁路项目征地拆迁补偿方案海口晚报网月日讯其中政府负担部分按每亩元计收本项目社会保障费为万元。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地补偿统计这里征地补偿包括了上述征地补偿费青苗补偿费林木补偿费虾塘等养殖水面补偿费耕地占用税耕地复垦费被征地农民社保费。七项之和为万元见下表居民安置非现金补偿项目区域内共有人口人约户考虑到本项目区域内可出让土地面积有限且容积率偏低建议采用整体拆迁集中安置拆迁安置方案。拆迁补偿方案非现金部分考虑按每户平方米安置房考虑共需建设安置房面积万平方米。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准按元平方米单位造价投入建设全部投资为万元。每户拆迁安置补偿平方米住房和平方米商铺拆迁户另需按元平方米价格回购平方米住房。安置房最终成本即居民安置非现金补偿部分海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排为万元。居民安置土地成本按容积率计算安置房需占用土地万平方米其中万平方米为共计需建设安置房总面积即亩。根据海口市人民政府关于颁布实施通知海府号灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩则需缴纳占用土地费用万元。居民安置现金补偿项目区域内共有人口人约户。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准每户万元现金补偿补偿费用为万元。每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房及渣土清理元奖励费元。见下表为共计需建设安置房总面积即亩。根据海口市人民政府关于颁布实施通知海府号灵山镇居住用地三级土地基准地价万元亩则需缴纳占用土地费用万元。居民安置现金补偿项目区域内共有人口人约户。比照北京公司长流南片区土地级开发估算标准每户万元现金补偿补偿费用为万元。每户补偿项分别为按每平方米元回购平方米拆迁房需要元农转居生活补助费元超转病残医疗补助费元搬家费元拆房及渣土清理元奖励费元。见下表海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排征地拆迁其他费用安置房立项及设计费约万元拆迁及安置房建设资金成本及管理费约为万元。共计约为万元。土地征收总成本土地征收总成本包括了新征建设用地有偿使用费征地补偿费居民拆迁现金补偿费居民拆迁安置非现金补偿费安置房用地基准地价款安置房设计费安置房建设资金成本即财务费用等。土地征收各项费用总和万元。工程建设成本五通平工程费用据估算五通平工程费用大约为每亩万元本项目工程费用约为海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排万元。项目前期后期费用根据经验估算前期控规调整及后期项目招商大约费用为万元。项目总投资项目总投资包括了土地征收费用工程建设成本及项目前期后期费用三个部分。即项目总投入土地征收费用工程建设成本前期后期费用万元。项目工期与资金安排项目开发周期年本着分期投入滚动开发原则项目资金使用情况如下图所示海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目开发成本计算及资金安排海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析项目经济可行性分析在明确本项目现行控制性规划项目区域内权属地类情况基础上以上已经计算出本项目投入情况下面将结合市场以及项目本身规划调整可能进行经济可行性分析。分析包括两个方面内容静态分析和动态分析。静态分析是指在现行规划条件下根据目前市场情况计算分析项目收益情况。动态分析是指综合考虑变动市场及规划调整双因素分析项目在不同情况下收益情况。首先明确土地成交后须上缴省级以上土地财政比例。土地成交收益上缴在项目土地实现出让变现后首先要向省级以上财政缴纳应该缴付税费在本部分分析中首先明确般情况下土地级开发所需缴付分项然后将所提交各个分项按照统基础基数进行归纳形成以土地成交价款为基础总上缴比例值。上缴项目分项农业开发资金根据关于印发通知琼财字号在土地成交价款中须计提农业开发资金计提金额开发面积亩土地收益基金根据关于印发通知财综海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析号在土地成交价款中须计提国有土地收益基金计提金额土地成交价款上缴计提农业开发资金与国有土地收益基金后土地成交价款命名为土地成交总价款。土地出让金根据海南人民政府关于进步加强土地使用权出让金征收与使用管理工作通知琼府号须上缴省土地出让金计提金额土地成交总价款被征地农民保障资金根据海南省政府办公厅通知琼府办号须上缴被征地农民保障资金计提金额土地成交总价款上缴省土地出让金被征地农民保障资金并支付土地开发成本及土地出让业务费之后余下土地成交总价款被命名为土地出让净收益。国家廉租房建设基金在土地净收益中须上缴国家廉租房建设基金计提金额土地出让净收益上缴项目总和上述上缴项目计算基础都有不同为计算方便将上述上缴项目计算基础统转化为土地成交价款则全部上缴计提项目大约为成交价款因为些项目是以土地面积为基础些是扣除成本后上缴在转化基数时本文采取了般情况下估算方式。扣除上述省级以上土地财政上缴项目后剩余部分为项目土地出让净收益。海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析静态分析当前市场情况年月日海口市国有建设用地使用权挂牌出让公告号整体挂牌位于海口市西海岸新区地块亩容积率起始挂牌价为元平方米被内蒙古伊泰置业有限责任公司以元平方米价格竞得竞得单价折合万元亩。折合楼面地价为元平方米。本项目规划指标如前文所述按照现行江东片区控制性规划本项目规划地块块总面积亩其中可出让面积亩占规划地块占项目总占地面积项目区域内平均容积率为。本项目土地出让净收益比照年号西海岸新区土地挂牌情况即本项目地块假定也能够实现楼面地价元平方米则本项目地价为元平方米即万元亩。在上述静态条件下本项目土地成交价款约为万元扣除上缴省级以上财政则本项目土地出让净收益为万元。本项目可分配收益在上述土地出让净收益基础上扣除项目投入开发成本即万海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目项目经济可行性分析元则本项目可分配收益为万元。静态分析结论根据以上计算与分析可知在当前市场条件下在现行规划指标不变情况下本项目收益为负值。也就是说项目收益无法抵偿项目投入成本为万元亩。保底价格计算按照般行业利润率企业税后单位收益应不小于万元亩税前收益不小于万元亩则土地出让保底价格为万元亩。合作模式分别投入价格保底按投入分成工作分工与投入政府方投入费用约亿元负责土地征收全部工作以及土地挂牌销售工作企业投入费用约亿元负责项目规划设计以及五通平等工程工作。双方分成办法海南海南旅游开发有限公司威尼斯水城项目合作模式选择土地成交价款在上缴省级以上约各项费用后双方按照投资比例对收益进行分配分配比例大约为。方案评价该方法最大特点是风险共担利益共享。该方案缺点是土地出让由政府主导由于政府要承担其他社会责任往往通过土地补偿进行兑现从而致使该方案不能确保土地出让按最理想价格实现。合作模式二整体投入价格保底按比例分成工作地售价在万元亩以内企业分得约亿元投资收益率约在亿元之间时政府与企业双方分配比例为。注土地售价在万元亩以内企业分得亿元投资收益率累计达到在亿元之间是政府与企业双