民人均生活消费总支出元农村居民恩格尔系数居民消费价格总指数上年为经济增长为城镇居民外出旅游创造了客观条件据统计湖南省年旅游收入已超过亿元人民币年增汇总表试营业按计算。序号分项名称面积价格元月年租收入元餐饮会议中心娱乐中心商业酒店办公辅助大堂合计序号分项名称面积价格元销售收入元客房经营期年客房营业收入假设客房入住率年均为年经营日为天计算得天元。试营业按计算。项目财务经济评价基本前提与说明水电及各项物料消耗参照类似旅游区消耗指标及常德市现行价格计算。固定资产采用平均年限法分类进行折旧预备费按比例分摊到各折旧类别中。见附表职工年平均工资按人年元计算包括各种工资性补贴。职工福利基金按计取定员编制案人计算。无形资产及递延资产按年进行摊销每年摊销额为万元。经营费用按经营收入计算。成本估算由于折旧费是按不同资产类别及不同折旧年限计算并且利息支出列入费用故总成本费用各年度不是个常数平均年总本费用见附表年经营成本平均为万元左右。见附表从成本构成来看按平均年总成本费用计算水电及物料消耗费用所占比例为因此在生产中加强科学管理节约物料消耗是降低成本重要途径。经营收入及税金经营收入项目包括产权酒店销售收入反租房营业收入餐饮娱乐商业设施租赁收入。按照项目变化试营业年按正常收入计算。各年收入见附表。税金按照国家有关财税规定酒店应交纳营业税及附加营业税率为附加包括城市维护建设税税率教育费附加费率为各年税金额详见附表。企业所得税率按计算。利润在经营期内各年度利润总额也不是个常数利润总额为万元按此计算投资利润率为投资利税率。企业每年从所得税后利润是提盈余公积金各年度未分配利润见附表。财务盈利能力分析通过财务现金流量计算见附表按此计算各项评价指标为指标项目名称所得说前所得税后内部收益率因本方案采用产权出售反租经营资金流动与传统投资不同故不能用内部收益率来判断项目是否可行。财务净现值万元动态投资回收期含建设期静态投资回收期含建设期投资利润率投资利税率上缴税金万元营业收入与营业税金表固定资产折旧估算表表总成本费用表表损益表表全部资金财务现金流量表表财务经济评价指标表以上表见附表项目不确定性分析项目盈亏平衡分析由于本项目组成较为复杂酒店客房产权出售再以每年回报反租经营酒店餐饮娱乐等拟外租经营故做盈亏平衡分析时有如下基本假设假设项目销售率出租率同比变动。假设二交易价格交易价格为研究期内总收入租售面积之和。根据总成本费用表表本方案基准投资回收期内年固定成本总数为万元可变成本总额为万元预计营业总收入为万元。可租售面积为故年内研究期内单位平均可变成本总额元研究期内单位平均价格总额元产品促本销售出租数量产品促本收入总量万元产品促本交易率结论项目促本交易率小增长倍而同期各产品部门对能源消耗石油及核燃料加工业钢材消耗钢压延加工业水泥消耗水泥石灰和石膏制造业电力电力生产和供应业水资源水生产和供应业消耗分别增长了倍倍倍倍倍各部门对资历源消耗增长大都快于经济总量增长。年国民经济主要统计指标指标名称计量单位年比上年增长人口和居民生活年底总人口万人其中市镇人口万人城镇居民人均可支配收入元城镇居民人均消费性支出元城镇居民恩格尔系数农村居民人均收入元农村居民人均生活消费总支出元农村居民恩格尔系数居民消费价格总指数上年为经济增长为城镇居民外出旅游创造了客观条件据统计湖南省年旅游收入已超过亿元人民币年增长左右潜在市场非常巨大。根据常德统计局工作人员提供资料目前常德平均每户家庭人数约为平均每户就业人数为就业负担系数为。常德人均可支配收入为元。从我们对常德居民随机取样看家庭月收入在元占了超过三分之二表明常德大部分居民还处在事业发展初期。但是家庭月收入在也占了将近四分之表明常德居民还是具有比较强消费能力。家庭收入在元以上占了近十分之常德这部分最高收入人群是商业地产别墅高级公寓等高档物业主导消费目标。年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元购商品房人平支出占总人平支出。另从食品支出分析年人平食品支出为元占人平消费性支出恩格尔系数根据联合国粮农组织提出标准恩格尔系数为宽裕由此说明常德城镇居民于年便跨入了宽裕型生活阶段并逐渐向相对富裕方向发展。常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里占湖南省总面积。其中山区山地丘陵岗消费目标。年常德城镇居民家庭人平消费性总支出为元购商品房人平支出占总人平支出。另从食品支出分析年人平食品支出为元占人平消费性支出恩格尔系数根据联合国粮农组织提出标准恩格尔系数为宽裕由此说明常德城镇居民于年便跨入了宽裕型生活阶段并逐渐向相对富裕方向发展。常德市酒店业及旅业发展现状常德市旅游市场分析地理位置与环境分析常德市全市总面积万平方公里占湖南省总面积。其中山区山地丘陵岗地面积平方公里占全市总面积平原面积平方公里占全市总面积水面面积平方公里占全市总面积。常德是个历史悠久古城旅游资源较为丰富近两年先后获得中国优秀旅游城市全国卫生先进城市称号还是湖南省唯省级园林城市和省文明城市现在正争创国家园林城市和国家交通管理模范城市旅游业与旅游住宿接待设施业都呈上升趋势。常德市以石长铁路为主轴公路干线为骨架形成了水陆空立体发展运输体系。国道连接条省道辐射周边长沙常德高速公路全线通车常德张家界高速公路正式开工预计今年开通。枝柳铁路纵跨县石长铁路横连枝柳线对接京广线路。沅江澧水客货船只可经洞庭湖直达长江。桃花源机场距市区公里为国家标准级机场可泊波音等大型飞机相继开通广州深圳海口北京等航线。常德市旅游发展现状与趋势分析多年来常德市经济总量直位居湖南省第二第三位。年城市人均收入元月旅游收入亿元已经具有发展旅游产业市场基础。随着常德市经济发展与市民收入和生活水平不断提高效游度假将逐渐成为市民种消费时尚万常德市民具有庞大旅游市场消费力。常德市旅游对当地经济贡献率低于全国水平也低于湖南全省水平旅游收入增长速度也低于全国湖南省水平。旅游发展还大有潜力并需要加速发展。年湖南省入境旅游收入比上年增长而常德市入境旅游收入和入境旅游人数均出现增长态势显示其入境旅游设施服务质量都对入境旅游者欠缺吸引力。常德市现有旅游接待设施饭店家客房间床位个常德市旅游饭店客房平均出租率年。以上资料显示常德市旅游者接待量与旅游饭店发展是基本平衡如果旅游接待人数增加则显示常德市旅游设置条件需从功能上加以完善配套服务水平服务质量要提高水平和吸引力。同时常德市旅游市场有以下发展趋势旅游休闲度假者增多常德市本地客源增加和临近地市主要是常德游客较前些年有大幅度增加更多游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假这是常德市旅游人口个重大转变。对高档次旅游住宿接待设施需求逐渐增大通过对常德市旅游住宿接待设施个调查表明常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客包括团体和散客数量逐渐增大占了常德市旅游住宿接待设施开房数以上。尤其是常德市中高档次旅游住宿接待设施这个比例达到了。商务和会议客源增大随着常德成功举办了系列展览会和交易会为常德市带来了大量商务客源在展销会期间常德旅游住宿接待设施保持了入住率。上述情况还表明开发建设上规模项目齐备具有吸引力度假中心不仅具有良好市场空间与发展前景而且符合常德市作为个优秀旅游城市加快发展速度提高发展水平现实需要。常德市主要酒店调查分析我们首先对常德市旅游住宿市场状况进行个详细分析。旅游住宿接待设施数量常德市城区拥有旅游住宿设施包括星级酒店宾馆共十五家。酒店档次四星级酒店三星级酒店二星级酒店数量华天大酒店芙蓉大酒店华都大酒店金海大酒店八百里大酒店宏大宾馆桃林迎宾馆芷园宾馆华云宾馆金叶宾馆凯利大酒店星宇大酒店金宇宙大酒店交通宾馆朗州宾馆在常德市区内旅游住宿接待设施所拥有数量上看似乎已经形成定规模但是只要略加分析就不难看出低档次低星级旅游住宿接待设施占据了大多数。这些仅仅属于般型旅游住宿接待设施。中高档旅游住宿接待设施只占在这些旅游住宿接待设施中较高级别旅游住宿接待设施四星级仅仅只有两家。而属于高级别五星级酒店在整个常德市来讲仍然是个空白。近几年旅游产业正迅猛发展如日中天。常德又是举世闻名张家界旅游胜地必经之道。本身又具有丰富旅游资源如桃花源壶瓶山夹山寺以及风景秀丽柳叶湖等等其二常德经济也在飞速发展并需要大量引进外资。就这两点而言常德建设高星级旅游住宿接待设施已迫在眉睫。旅游住宿接待设施客房累计在常德市区十五家高级别旅游住宿接待设施中拥有各种类型与档次房间共计约有间套。较高级别房间间套仅占星级酒店房间左右舒适型房间指三星级酒店计间套仅占星级酒店房间总数而那些低档次房间数量却高达余间套竟占星级酒店客房总数半还要多。出租情况常德市星级旅游住宿接待设施出租情况般都较好特别是中高档旅念考虑本酒店尽量采用环保节能设备和器具。如设计上各系统优化组合采用节水型卫生器具采用高效节能式光源充分利用市政给水管道压力采用变频供水技术空调机房送风主管上均设有消声器等制冷机房空调机房平时使用风机房等采用吸间及隔音措施热水锅炉烟气由土建风道从裙楼屋顶排放。第五篇项目实施进度计划项目实施进度建议年月完成全部可行性论证公司融资意向基本完成。概念性规划和征地拆迁全部完成。年月完成场地平整建筑设计基本完成。年月建筑主体工程完工。年月完成全部装饰装修及附属设施。年月完成酒店营业准备工作年元月日试营业。项目进度计划表见附表进度计划第六篇投资估算与资金筹措投资估算表估算依据依据本项目设计方案确定建设规模依据国家建设部颁布建设项目经济评价方法与参数依据万马公司与政府于行业基准促销率因此项目抗风险能力较强。盈亏平衡图如下千万元销售收入销售量万平方米盈亏平衡图敏感性分析本项目敏感性分析按单因素变化进行分析影响因素主要分析了销售收入影响出租包括客房影响固定资产投资成本影响如下净现值变化率经营状况敏感度成本敏感度产权销售敏感度因子变化率敏感性分析示意图棕上销售收入经营状况出租收入固定资产投资成本对本项目经济效益影响大小顺序依次是经营状况出租收入销售收入影响因素因素异动财务净现值万元变动后变动前净现值异动销售收入出租收入经营状况固定投资成本固定资产投资成本。根据经济因子变化财务净现值均大于零故从敏感性分析项目是可行。第八篇综合评价与结论通过以上对本项目技术及国民经济和财务效