房以后房地产业才开始起步发展起来。从年以来青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。增长扩张期年在国内房护税和教育费附加。营业税税率为城建税和教育费附加分别为营业税和。土地增值税根据土地增值税暂行条例规定土地增值税按四级超率累进税率计算。所得税企业所得税税率按计算。总成本费用项目总成本费用由项目建设总投资和经营费用构成。项目建设总投资为万元。经营费用为项目销售期间发生销售费用和管理费用等。销售费用为房屋销售过程中发生各项费用包括广告费宣传费销售服务费等按销售收入计算。青岛国际贸易中心可行性研究报告管理费用为组织和管理项目开发经营活动而发生各项费用包括人员工资办公费差旅费业务招待费各项税费等按销售收入计算。第二节区财务分析与评价盈利能力分析利润经过计算得出区销售可取得收入万元实现销售利润万元税前扣除所得税万元后税后利润为万元。投资利润率和投资利税率根据损益表表和建设投资计算出区投资利润率和投资利税率分别为。销售利润投资利润率总投资销售利润营业税金及附加土地增值税青岛国际贸易中心可行性研究报告投资利税率总投资区损益表表序号项目金额万元备注销售收入销售税金及附加销售收入建设投资运营费用销售费用销售收入管理费用销售收入增值额土地增值税按超额累进税率分别计算销售利润税前所得税销售利润税后利润财务评价指标根据全部投资财务现金流量表表计算得出区各项财务评价指标如下青岛国际贸易中心可行性研究报告序号指标名称所得税后指标所得税前指标财务内部收益率财务净现值万元万元投资回收期年年区全部投资财务现金流量表表单位万元序号项目年年年年现金流入销售收入现金流出开发建设投资销售费用管理费用销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量二财务评价结论通过上述财务分析可以看出区房屋全部出售后可实现利润青岛国际贸易中心可行性研究报告万元税后投资利润率达全部投资所得税后财务内部收益率为远高于财务基准收益率投资回收期为年财务净现值为万元。表明区建设投资效益较好能够及时偿还银行贷款项目建设财务上可行。区投资估算明细表附表序号项目名称计算基础数量单价总价万元土地成本占地元二建筑安装工程费用土建工程土石方工程土石方量万元边坡支护商业裙房建筑面积元④高级公寓建筑面积元地下室建筑面积元安装工程电气工程建筑面积元消防工程建筑面积元空调工程建筑面积元④给排水工程建筑面积元弱电系统工程建筑面积元热交换工程建筑面积元电梯工程部万元部排烟及通风工程建筑面积元装饰工程青岛国际贸易中心可行性研究报告商业裙房室内装饰工程建筑面积元高级公寓建筑面积元地下商场室内装饰工程建筑面积元④外墙装饰工程建筑面积万元室外公用工程建筑面积元三其他费用序号项目名称计算基础数量单价总价万元城市基础设施配套费建筑面积元人防易地建设费地下室面积免缴元白蚁预防工程费建筑面积元水土保持设施补偿费占地面积元质量监督费建安造性先导性产业其发展与宏观经济发展密切相关同时房地产发展对国民经济发展也有着重要影响和带动作用。青岛市房地产业发展较晚自国家政策取消实物分房以后房地产业才开始起步发展起来。从年以来青岛市房地产业发展大致经历四个发展阶段即增长扩张期年到年回落调整期年到年复苏回升期到年④新轮快速发展期年以来。增长扩张期年在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略带动下青岛房地产市场经历了轮快速增长包括到年爆炸式增长施工面积和商品房销售面积增长均超过年调整巩固施工面积和商品房销售面积分别略降年进步增长施工面积和商品房销售面积分别增长和。青岛市房地产概况单位万平方米年份房地产开发投资万元施工房屋面积同比增长实际销售商品房屋面积同比增长房地产开发企业数量回落调整期经过年过快膨胀年两年青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。房地产开发投资额分别同比下降年实际销售面积同比下降了竣工面积分别同比下降。在经过短期调整后青岛房地产销售面积在年出现了增长预示着房地产走势新轮启动。青岛房地产年发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量复苏回升期进入年和年青岛房地产市场又逐渐升温年房地产开发投资额分别同比增长施工面积同比增长实际销售面积同比增长。青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量新轮发展期至今从年起在国内房地产市场整体回暖和快速增长大背景下青岛市房地产发展进入了个新快速发展阶段。二青岛市级市场状况青岛市区东部为崂山山脉北部为环境较差传统工业区及老城区所以期进入年和年青岛房地产市场又逐渐升温年房地产开发投资额分别同比增长施工面积同比增长实际销售面积同比增长。青岛房地产发展概况单位万平方米年份房地产开发投资亿元同比增长施工房屋面积同比增长实际销售面积同比增长企业数量新轮发展期至今从年起在国内房地产市场整体回暖和快速增长大背景下青岛市房地产发展进入了个新快速发展阶段。二青岛市级市场状况青岛市区东部为崂山山脉北部为环境较差传统工业区及老城区所以基于青岛特殊地理情况以及城市迅速发展刚性需求青岛市区当前土地资源极端紧缺尤其是沿海区域已近乎无地可用。青岛近几年火爆楼市更是引得国内地产大鳄进入本地市场对地块品质要求愈来愈高引发在青岛级市场上竞争更加激烈拍出众多天价地块。来通过近来青岛市市区几宗土地交易可以明显察觉土地珍缺性。市北区西吴家村地块年年月日通过挂牌出让及拍卖方式青岛市位于市北区西吴家村号山东路地块在拍卖会上经历了个回合较量最终以亿元总价成交楼面地价达到元。银川西路地块年年月日位于市南区银川西路土地面积近万平方米地块以元平方米楼面价被地产公司拍得。此地块位于区域之外在交通配套等方面均与国贸中心项目有较大差距。奥帆赛地块年奥帆赛地块作为建设市场化运作部分也被青岛市政府挂牌出售。奥帆赛地块位于奥运分村东侧南侧直接面向大海奥运号地块以元平方米楼面价成功交易。此地块挂牌起始价已远远超过了目前市区最高地价堪称新地王。三青岛市房地产整体发展现状板块划分城市地段层级基本形成价格和物业档次形成明显区隔。李沧和四方区板块以大量经济适用房和部分低端商业低端住宅为主。中部板块以普通城市住宅和中档商业为主。西部滨海板块围市政府香港路有众多高档商业及办公楼区内多为中高档普通住宅。东部滨海板块以银川东路为界南部为滨海高档住宅区北为中端档次住宅物业。附香港中路板块概况市北区二级地段房价在元市南区沿海线级地段房价在四方区三级地段房价在元崂山区沿海线级地段房价在元项目特征板块内多数为高端住宅公寓及办公类产品。以高层超高层建筑为主。在建筑设计工程质量等方面代表青岛最高水平。板块特征拥有优异自然资源和全市最为丰厚城市配套资源。投资类产品获得市场青睐高价位豪宅相对压力较大。代表性项目东海路号数码港颐和国际瑞纳康都燕岛国际公寓麦岛金岸高端住宅类东海路号香港置地广场燕岛国际公寓未来上市项目青岛国贸中心奥帆赛项目凯悦中心乾豪国际广场万邦中心世纪广场等经济背景年全市房地产开发投资继续保持较快发展态势完成投资亿元同比增长比上年回落个百分点比年季度二季度三季度分别降低个百分点个百分点个百分点。按投资用途分完成住宅投资亿元同比增长占全部投资额较上年提高了个百分点办公楼亿元同比增长占全部投资额比上年提高了个百分点商业营业用房投资亿元同比增长占全部投资额所占比重较上年提高了个百分点完成其他用房投资亿元占全部投资。住宅投入加大占比上提房地产开发主体地位得到进步加强。年市内四区市郊三区五市等板块区域特征明显。从投资进度看市郊三区房地产开发投资增幅规模继续放大占全市房地产开发投资比重进步提升。在全市房地产开发投资中累计完成房地产开发投资亿元同比增长高出全市增幅个百分点占全市房地产开发投资比去年提高个百分点。五市完成投资亿元增长增幅低于全市增幅个百分点。市内四区完成亿元仅增长。从施工面积看五市施工规模扩张较快全年为万平方米增长其次是市郊三区万平方米增长市内四区仅增长。从竣工面积看市内四区好于其他板块全年竣工面积为万平方米增长。十五期间青岛市市南区将进步明确东部西部两个功能区以楼宇经济为主经济形态严格控制土地使用方向提高土地集约利用强度和单位土地产出效益大力发展楼宇经济。预计在未来年里集中建成批智能化程度高配套设施齐全高档商务楼宇同时对现有设施陈旧智能化程度低楼宇实施升级工程预期新增商务楼宇面积万平方米以产业联动产业互补为主导以适当激励政策为辅助引导同行业功能相近企业在楼宇内聚集形成专业楼宇和楼宇群东部重点突出金融总部贸易物流等专业特色西部重点突出航运服务等专业特色完善楼宇税源综合服务确保楼宇企业税收及时按量落地到十五末全区税收过千万元楼宇争取达到座楼宇税收占全区总税收超过引导楼宇业主招大引强重点引进各类行政总部销售公司采购公司财务公司研发中心等总部型企业使楼宇成为总部聚集地预期全区楼宇企业总数达到万家总部型企业达到家。市场现状以年月份为例年月青岛房地产开发投资稳步推进年月份全市完成房地产开发投资亿元同比增长低于固定资产投资增幅个百分点比上年同期回落个百分点。按投资用途划分前个月完成住宅投资亿元比去年同期增长高于全市房地产投资增速个百分点占全市房地产开发投资比去年同期提升了个百分点办公楼投资亿元同比增长商业营业用房和其它用房投资额为亿元亿元分别下降。年前个月青岛市房屋销售面积万平方米其中期房第章投资估算和资金筹措第节投资估算建设规模与内容青岛国际贸易中心区位于东海西路号占地面积方米规划建筑面积平方米其中商业裙房平方米层高级公寓平方米层地下商场地下停车场设备用房地下人防等平方米。二投资估算编制说明根据建设单位青岛中金渝能置业有限公司与济南军区联勤部签定军用土地使用权转让合同土地使用权转让面积约公顷。但扣除城市道路用地项目实际用地为平方米。土地总成本为万元区按实际占地面积分摊土地成本为万元。城市基础设施配套费人防易地建设费等费用依据青岛市现行收费标准计算。勘察设计费工程监理费等按照建设部颁发收费标准及山东省青岛市有关规定执行并参照市场价进行计算。预备费用按建筑安装工程费用与其他费用之和计算。三投资估算