目增多土地开发投资加大土地购置面积增加房地产开发后劲增强。产销衔接脱钩。今年全椒县房地产开发企业发情况结合工程施工进度计划投入。费用确定主要参考近期市建筑工程价格信息项目建安工程费为万元。管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。按市同类房地产项目水平和本项目具体情况本项目管理费按前述项之和计取项目管理费为万元。不可预见费由于项目拆迁主要由于政府牵头企业配合项目其他费用已充分考虑同时我公司控制项目成本能力较强不可预见费按总投资计取较为合理项目不可预见费为万元。财务费用目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款销售回款不足加上少量贷款财务费用预计为万元。资金筹措目前项目开发资金暂定全部以自有资金及销售回款销售回款不足则全部为自有资金项目资金构成序号项目资金万元比例自有资金银行融资销售收入总投资销售及经营收入测定物业销售收入估算项目销售收入测算项目所有销售收入均基于毛坯交房标准销售过程中将根据客户需求提供精装修菜单销售单价亦将随之调整。物业类型单位面积万销售均价元总价万元生态住宅销售税金及附加测算按当地房地产销售税费计算综合税率约为销售税率。项目销售税金及附加合计为万元。销售利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表序项目计算公式金额万元号销售收入开发成本销售费用销售税金及附加财务费用利润总额所得税净利润销售净利润率净利润销售收入财务分析赢利能力分析经测算总投资约为万元开发期为约年税后利润约为万元税后销售净利润率为即使考虑定财务成本及不可预见费用项目盈利水平也在正常范围之内。因此项目具有较好盈利水平。项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况由静态测算可知当住宅销售率达项目即可保本。根据市场及项目定位分析该项目住宅部分保本销售价格及销售率容易实现。项目运营管理本项目属于房地产开发项目绝大部分物业开发后均销售所有权为置业业主。因此本项目建设后项目管理主要为物业管理。本项目建设成后物业管理将由神山物业管理有限公司承担神山物业管理有限公司作为集团旗下全资子公司之管辖物业面积超过万平方米现有员工总计余人。神山物业管理公司将高科技工具与人性化服务相结合为业主安全生活起居社区环境及文化生活等方面提供全面服务。神山物业管理公司服务不仅保证了本项目后期维护更以老建筑样式居多因城市土地资源丰富和人们长久以来多年生活习惯导致以前住宅多为平房和四五层普通多层楼房随着城市现代化发展进程房地产开发和建设也都向着规模化产品档次化方向发展只是目前吸收和引进先进理念还很缺少主要表现在住宅房型外观户型景观等规划设计滞后性上。市场调查统计显示年多层住宅市场开发量增幅较大共包含原有项目后期建设和多个新项目建设上市总量约达到万年全椒县房源供应基本满足市场需求在进入年到现在市场需求量增大。年房地产开发主要下特征开发规模扩大。今年经济复苏全椒加快了旧城改造步伐带动了新轮开发热潮房地产计划投资保持了较强增长势头开发规模明显扩大。开发后劲增强。随着城市化进程加快今年全椒县新开工项目增多土地开发投资加大土地购置面积增加房地产开发后劲增强。产销衔接脱钩。今年全椒县房地产开发企业在增加投资同时加大了对商品房销售力度使商品房产销衔接脱钩销略大于产供求状况。商品房销售势头良好个人购房踊跃。随着住房制度改革深化和人们投资住房理念进步增强今年全椒县商品房销售火热。商品房开发品牌意识增强。目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识在保证商品房开发质量和适用功能外开发企业在房屋结构外观造型区内配套设施物业管理环境绿化等方面增加投资形成了各开发企业风格迥异建筑特色。进入年全县将动工多处大规模旧房改造项目和超大规模住宅社区兴建但产品建设仍停留在单化普通多层住宅房价也在已每今年全椒县商品房销售火热。商品房开发品牌意识增强。目前全椒县商品房开发显著特点是开发企业更注重品牌意识在保证商品房开发质量和适用功能外开发企业在房屋结构外观造型区内配套设施物业管理环境绿化等方面增加投资形成了各开发企业风格迥异建筑特色。进入年全县将动工多处大规模旧房改造项目和超大规模住宅社区兴建但产品建设仍停留在单化普通多层住宅房价也在已每年左右速度不断攀升。全椒县住宅市场和商业市场发展建设与其它同类城市相类比住宅市场开发量较大但开发理念相对落后具备现代化居住环境和高质量住宅十分缺乏。可以预测全椒县房地产市场新轮开发高潮期即将到来升值空间和潜力较大可以断言全椒县未来五年极具发展潜力地区关键在于开发经营者是否具备独到眼光超前意识运用正确策略挖掘出市场空白点。项目地块解析项目位置见附图。本次可行性研究范围序号用地性质用地亩容积率综合用地项目地块解析地表状况项目地块内为林地农田荒地水塘等地块内开发强度较低周边湖水环绕且无任何工业设施。周边配套状况目前地块内几乎无任何配套设施所有配套设施基本由我司解决。其中正式用电由市供电公司提供供电线路至地块红线边自来水水源取自污水经达标处理后排放至政府指定区域。商业设施位于本次项目开发范围之内其他设施将陆续建成。规划建筑面积序号物业类型建筑面积万住宅可售建筑面积总计项目定位及发展设想项目整体市场定位根据对项目优劣分析及周边项目竞争状况分析我们考虑本项目适宜定位为最具性价比旅游度假区生态居住区。客户定位根据我们项目特性我们客户主要定位为社会精英成功人士商务人员高级白领政府机关以及社会团体等等。价格定位通过对南京市及项目周边区域房地产市场调查及本项目已开发项目发展状况本项目主要运用市场比较法分析得出初步价格建议。物业类型销售均价元生态住宅单价其他物业暂不考虑销售说明上述销售单价是毛坯交房标准。项目开发建设进度安排有关工程计划说明根据项目开发规模市场承接力等综合分析我们确定本项目施工总进度计划如下项目计划基本同步开始建设年月开工计划开发期约为年。年全部竣工。项目总进度计划图详见附表环境保护及相关措施建设项目环境现状项目地理位置本项目位于全椒县西北部界于南京市和合肥市之间南部与宁合高速通道相邻距离全椒县城约公里交通便捷属于长三角与中部省份结合带。土地利用现状现状土地利用强度不足千分之主要为居住用地地块内开发程度低因此无公共服务设施无市政公用设施。建设项目水文气象本地块以山体及林地为主拥有良好环境条件同时必须处理环境与人协调生态问题。作为区域级景观区因此地块临近部分应做好周边绿化及保护规划留有足够绿化开敞空间并且尽量处理好水域山体林地居住区之间各种关系避免大面积改造水面河道山体等。本项目所在地属北亚热带季风气候空气湿润四季分明。雨量适中常年平均降水量毫米。日照充足年平均气温。全年无霜期天。除偶遭水旱外无其它自然灾害。道路交通现状地块内部道路为以前上山砍伐小道道路未成系统道路宽度约为米。地块外围公交不可达内部并无其他交通设施。建设项目对环境可能造成影响废气本项目施工期主要废气污染源为施工扬尘及装饰工程中油漆涂料等产生有机废气营运期主要是居民煤气燃烧废气及地下车库尾气污水处理厂未建成之前污水处理设施运营时产生废气等。废水本项目施工期废水主要来自施工活动自身产生污水及施工人员生活污水营运期废水主要是居民日常生活产生废水及会所产生污水等。噪声本项目施工期噪声主要来自施工机械噪声施工作业噪声和施工车辆噪声营运期噪声主要来变电箱运行时产生噪声汽车车库交通噪声级人员社会活动噪声等。固体废物本项目施工期固体废物主要来自基坑开挖产生土石方建筑垃圾涂料油漆包装桶及施工人员产生生活垃圾等营运期固体废物主要是居民日常生活产生垃圾公建产生垃圾等。环境保护主要措施废气建设期施工单位对主要产尘部位采取洒水抑尘抑尘效率可达以上大风天气进行覆盖级风以上天气不进行扬尘作业运输车辆进入施工场地应低速行驶或限速行驶减少产尘量对施工期现场四周加设高约米别野融为体生态旅游胜地。因此认为在全面落实本报告提出各项环保措施基础上切实做到三同时并在使用期内持之以恒加强管理从环保角度来看主要污染物做到达标排放项目建设对周围环境影响不大本项目建设是可行。新型环保建筑材料应用新型环保建筑材料应用是保证住宅功能和舒适度前提下要坚持开发与节约并举把节约放到首位。在规划设计建造使用维护全寿命过程中尽量减少能源土地水和材料等资源消耗并尽可能对资源进行循环利用实现资源节约和循环利用住宅。节能是通过科学规划布局合理功能分区以及住区布置二是通过建筑朝向体形系数等规划设计手段三是通过提高建筑围护结构保温隔热性能以及设备和管线节能来减少能源消耗。在建筑围护材料中本项目将优先选用轻质墙体材料断桥铝合金窗体材料塑钢门窗环保材料外墙保温材料为项目良性运营及物业升值提供了有效保障。项目拆迁安置计划此项目现已完成补偿安置。社会效益和影响分析改善区域环境完善城市功能加快片区房地产市场发展进程本项目建成将进步改善区域环境提升区域形象加快当地房地产市场发展进程。增加财政税收本项目建设预计将为国家创造销售税费相关税收万元。创造就业机会项目开发建设将会给建筑业建材业金融保险广告等多个行业创造就业机会建成后也将为保安物业管理商业提供新机会。可行性研究结论项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金及项目销售回款。项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境完善城市功能增加财政税收创造就业机会。项目经济效益属行业正常水平本项目税后净利润。在行业正常水平范围内。县实现地区生产总值亿元比上年增长。实现财政收入亿元增长。全社会固定资产投资完成亿元增长。城镇在岗职工年人均工资元增长。农民年人均纯收入元增长。年末金融机构各类存款余额达亿元增长贷款余额达亿元增长。全年实现社会消费品零售总额亿元增长。全椒以生态立县科教兴县工业富县发展战略。拥有皖东第家上市公司全柴动力股份有限公司等批骨干企业已经形成了机械制造服装玩具医药化工粮油饲料加工建材生产五大支柱产业工业基础较为厚实。开发区概况安徽省全椒综合经济开发区位于县城北郊总体规划面积平方公里规划控制区域面积平方公里以汽车及汽车零部件机械制造电子电器农副产品加工轻纺