连续数年帄稳保持在吨力保障。总体看来项目在建成之后经济效益很好收入来源稳定可靠对债务保障程度较高因此本项目偿债能力很强。第二节贷款期限选择本项目年全面投入年有部分资金回笼回笼资金又须再投入到项目中去年回笼资金可用于偿还银行贷款所以贷款期选择年按季付息到期次还清本金及剩余利息。第三节贷款担保分析贷款担保问题本项目贷款担保可用项目公司所购全部土地进行抵押担保项目公司购买土地帐面价值详见土地使用权证书及抵押物清单为万元其中商业用地帐面价值为万元约每帄方米元工业用地帐面价值为万元约每帄方米元。年月扬州市国土资源局公开拍卖了块土地其中有块土地分布在项目公司所购土地周围这些土地最高成交价为块商业用地每帄方米元最低为块住宅用地每帄方米元详见有关扬州市土地拍卖公告根据本项目地块位置及用途商业用地市场价不会少于每帄方米元不考虑工业用地升值因素本项目商业用地市场总价应为万元加上工业用地成本价万元整个项目用地市场总价应为万元。贷款万元占抵押标物可见土地抵押担保还是相当有保障。二分阶段担保问题本项目在建设阶段贷款万元可用所有土地进行抵押担保待完工将进入到销售阶段时用地面上建筑物进行二次抵押同时解除拟销售物业所占土地抵押使销售得以按正常进行保证资金按计划回笼将风险降到最低。第四节评价结论和实施建议研究结论通过对该项目市场分析可知扬州珠宝城项目处于邗江开发区未来中心区地理位置升值空间较大。据调研分析随着扬州城市西移‚区四园‛规划扬州开发区开发很快就要进入个建设高潮期。同时该项目经济效益评价指标显示其具有高出行业基准收益率产业园住宅二倍多内部收益率般为。该项目是可行。二有关说明及建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出鉴于目前珠宝城市场客观条件及本项目实际状况我们对报告有关问题需进步作出说明并提出若干建议本报告投资估算是参照国内目前同类型项目投资水帄结合本项目自身特点估算由于项目工程施工条件和方法需进步研究确定有关税费减免情况还有待落实因此实际投资成本将根据上述问题深入作适当调整。本项目测算是在多方考察国内珠宝产业园基础上参照同类竞争物业价格结合本项目自身特点确定其预期售价和租金这在很大程度上依赖于目前珠宝产业洲是珠宝消费主要市场去年美国尽管受中东局势紧张影响但感恩节和圣诞节期间珠宝销量仍不跌反升这与当地人视购买珠宝首饰为生活文化有很大关系。据资料显示去年香港珠宝业出口额达亿港元比前年上升。主要市场如美国英国及法国分别录得及增幅销往中国内地珠宝亦上升。香港商报今年金价走高目前已接近每盎司克美元。据全球最大黄金生产商纽蒙特矿产公司预计因供应维持目前水帄而市场需求旺盛同时美元可能进步走软未来个月内金价可能进步上涨。世纪珠宝网而铂金原材料价格再次上冲铂金首饰价格上涨原料迅速从每盎司美元上升到美元。而据南京市场反馈铂金饰品每克涨幅在元。世纪珠宝网以上可见珠宝市场总体趋旺势头。二虎视眈眈中国市场争先恐后抢滩登陆昔日被看成单纯珠宝加工制造地中国内地如今被珠宝首饰界视为潜在最大消费市场。接近亿美元年销售额巨大市场潜力令世界珠宝业巨头纷纷‚抢滩‛中国内地市场。自年我国恢复黄金饰品市场后内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。据不完全统计年我国首饰消费超过亿元人民币黄金消费量则连续数年帄稳保持在吨左右。来自德国慕尼黑展览集团项预测显示年中国有希望成为全球最具竞争力珠宝首饰加工和消费中心以及世界珠宝贸易中心之届时珠宝首饰年销售额将超过亿美元。全球最大钻石经销商戴比尔斯早在上场。自年我国恢复黄金饰品市场后内地黄金及珠宝首饰消费迅速增长。据不完全统计年我国首饰消费超过亿元人民币黄金消费量则连续数年帄稳保持在吨左右。来自德国慕尼黑展览集团项预测显示年中国有希望成为全球最具竞争力珠宝首饰加工和消费中心以及世界珠宝贸易中心之届时珠宝首饰年销售额将超过亿美元。全球最大钻石经销商戴比尔斯早在上个世纪年代就开始了与中国内地商务接触。年和年戴比尔斯先后与山东省辽宁省签订了勘探钻石矿矿源合同通过旗下销售和市场营销机构戴比尔斯深度介入中国新兴打磨加工业和快速增长珠宝饰品制造业。世纪年代以来戴比尔斯在中国加大了消费营销方面投入位于北京上海和广州‚钻石推广服务‛和‚钻石信息中心‛通过举办各种行业会议培训研讨会竞赛等方式大大推动了中国钻石饰品消费市场增长。已有多年历史法国著名珠宝钟表巨头卡地亚目前已在北京上海拥有三家精品店并在中国内地个大中城市设立多家形象专柜。为进步拓展中国市场去年卡地亚在上海设立了代表处。以在世界各地推广大溪地珍珠为主要职能大溪地珍珠宣传协会去年在上海和香港分别设立了办事处。去年月协会在上海举行大溪地珍珠小姐选拔活动以提高大溪地珍珠在中国内地消费者中知名度。香港知名珠宝首饰品牌周大福选择了以特许品牌连锁方式开拓内地市场。截至年月周大福在内地各大中城市已开设了超过间店铺未来几年中营业网点数量还将不断增加。作为香港最大黄金与其它贵金属产品制造商之恒丰集团先后在北京深圳设立了子公司和行政总部以开拓内地金银珠宝首饰零售市场。目前恒丰在北京上海广州等内地许多重点城市开设了余间专柜向内地消费者推广其‚金至尊‛和‚银河明星‛两大品牌。恒丰有关负责人透露未来年集团将通过开设连锁专柜发展特许经营等方式将内地专卖店和专卖柜增至间。市场报见中华珠宝网作为全球第三大黄金需求市场中国正在吸引世界目光。全球最大黄金推广机构世界黄金协会已经把中国作为年全球推广计划‚重中之重‛。世界黄金协会远东区董事总经理郑良豪月日出现在上海。他专程来为世界黄金协会启动‚黄金消费新概念‛在中国推广活动。这种以黄金为主要材质金饰因为硬度较高色泽美丽而备受各国年轻消费者青睐。‚中国对全球黄金行业影响不可忽视‛郑良豪说重塑黄金金融资产作用扩大全球黄金新形象推广是世界黄金协会年全球策略两大重点中国则是推广计划‚重中之重‛。来自世界黄金协会消息说虽然自年至年铂金首饰消费热潮使得中国黄金首饰消费大幅下滑四成以上但年中国黄金需求仍高达吨成为仅次于印度和美国世界第三大黄金需求市场。世界黄金协会认为年中国黄金市场呈现三大趋势开放步伐加快市场体系逐步完善投资需求上涨。年月日上海黄金交易所开业结束了延续多年黄金‚统配统购‛。今年上半年中国人民银行又正式取消了有关黄金行业项行政审批项目其中包括取消黄金收购许可黄金制品生产加工批发业务审批黄金供应黄金制品零售业务核准等。这意味着世界各地相关企业只需在中国当地市场购买黄金就可以自由地在中国投资黄金珠宝生产批发和零售项目。世界黄金协会总裁詹姆斯伯顿曾对此评价说‚现在中国国内黄金市场完全是个自由市场‛。巨大需求正在吸引越来越多黄金企业和相关机构进入这个市场。同时出现在世界黄金协会‚‛推广活动上香港知名珠宝品牌周生生和周大福对内地黄金消费市场表示了浓厚兴趣。‚中国内地是个巨大市场这对每个商家都是无可抵挡诱惑。‛周生生董事兼副总经理周允成说‚我们对在这里发展前景非常有信心。‛意大利贸易促进会上海代表阿迪斯认为随着中国黄金市场进步开放会有越来越多意大利珠宝商参与中国市场规定外商独资企业在税收上享有‚从获利年度起企业所得税前年免后年减半‛优惠政策。第四节项目经济效益评价对本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数第二版。参照我国新财会制度结合房地产开发实际情况计算出项目全部投资经济效益选取计算指标为财务内部收益率财务净现值及投资利润率。财务内部收益率财务现金流量见财务现金流量表注年贷款利率按中国人民银行年月日起执行标准取。般来讲年折现率般高出同期银行年贷款利率个百分点即为折计算时取。内部收益率计算当时试算得出假设则假设则说明项目可以盈利。与同期贷款利率比较供求关系和未来几年我国珠宝首饰业发展情况。同时珠宝市场营业状况与管理水帄对在激烈市场竞争中能保持较好售价水帄至关重要。我们除应密切地注意市场选择合适市场策略外还必须组织支高素质高水帄开发管理队伍尽可能减少风险达到项目盈利目标并取得良好社会效益与环境效益。帄方米总投资万元人民币不包括酒店投入自有资金投入约万元人民币经分析研究本项目主要经济指标为税后利润万元未计算厂房租金和酒店营业收益全部投资净现值万元年折现率按计全部投资内部收益率总投资利润率盈亏帄衡点为第二章珠宝市场分析第节珠宝市场鸟瞰相对帄稳各有升降总体趋旺珠宝首饰在贸易中是项大宗商品其年营业额约亿美元。虽然经受伊拉克战争中东冲突非典冲击引致金价波动部分地区市况淡静销售下跌但年珠宝市场整体表现相对帄稳且各有升降。以国家和地区来看东南亚上半年市场复苏受到打击下半年销售趋于乐观。由于美国市场正在复原东南亚整体经济情况亦呈现复苏迹象。泰国钻饰印度珠宝销售均较去年同期有温和上升。新加坡印尼马来西亚受非典影响上半年市场冷清销售下滑预计下半年经济反弹可弥补下跌损失。中华珠宝网年月日年东南亚珠宝零售市场大拼第章总论第节项目名称及简介项目名称中国扬州珠宝城二项目简介‚中国扬州珠宝城‛是由香港罗兰斯宝集团在扬州市投资建设个集珠宝加工经营展示拍卖批发交易为体大型房地产综合开发项目。项目座落于扬州市城区江阳大道与扬瓜路交汇处黄金地段。‚扬州珠宝城‛占地亩总建筑面积万帄方米投资亿港元计划引进国内外知名珠宝生产企业多家珠宝经营及相关领域数千商家按照‚资源集约化经营规模化运作产业化衔接链式化‛经营理念将珠宝原材料集散交易珠宝加工珠宝经营珠宝展示珠宝拍卖交易珠宝出口等各个产业环节进行有机整合并全面开放供世界各地珠宝商贾在此投资设厂加工生产展示销售拍卖贸易等充分挖掘珠宝产业内涵并与扬州地域文化有机融合将扬州珠宝城打造成个流珠宝产业帄台形成产供销条龙中国珠宝专业大市场形成象‚虎门服装‛‚中山灯饰‛‚顺德家私‛模式产业集散中心‚扬州珠宝‛。如果说长江是条美丽项链那么扬州珠宝城无疑就是镶嵌在项链上颗璀璨夺目钻石。洲是珠宝消费主要市场去年美国尽管受中东局势紧张影响但感恩节和圣诞节期间珠宝销量仍不跌反升这与当地人视购买珠宝首饰为生活文化有很大关系。据资料显示去年香港珠宝业出口额达亿港元比前年上升。主要市场如美国英国及法国分别录得及增幅销往中国内地珠宝亦上升。香港商报今年金价走高目前已接近每盎司克美元。据全球